Это шестая статья на канале об особенностях организации строительства, скоро будут еще новые статьи на другие интересные темы. Желаю Вам успешной стройки!
Всем доброго времени суток, в этой статье я хочу затронуть важный вопрос планирования ремонтных работ, и, как обычно, я не буду вдаваться в детали и рассказывать, как именно и в каких последовательностях строить графики производства работ. Я буду говорить про особенности планирования и про то, что зачастую все упускают и из-за чего, в конечном итоге, возникает много проблем.
Итак, начнем. Как бы это банально не звучало, но первое, что нужно запланировать, это деньги), причем так, чтобы у Вас на старте была вся сумма для завершения ремонта, а если он предстоит долгий, в силу большого объема работ, то надежный источник их получения. Почему я упомянул этот, казалось бы, сам собой разумеющийся пункт в планировании? Потому что далеко не все понимают последствия пренебрежительного отношения к бюджету, как правило, мысли у заказчика такие – ну если денег не хватит – остановлю работы, потом возьму кредит, подкоплю, займу (нужное подчеркнуть) и потом продолжу. Проблема в том, что Вы узнаете о нехватке средств внезапно – вечером вам позвонит подрядчик и скажет, что серьезный пласт работ не был запланирован, и нужны еще деньги, – но это только часть проблемы. Другая часть заключается в том, что если это произошло не по Вашей вине, а по вине подрядчика, то Вы оказались в ситуации, которую не сможете контролировать, а значит, это не последний звонок об увеличении стоимости ремонта. И вот перед Вами выбор: остановка работ или внеплановое финансирование. С финансированием понятно – если есть возможность, то подпитали стройку деньгами и поехали дальше, но в чем же проблема остановки работ? Проблема в том, что на доделку работы придут другие люди, имеется в виду рабочий персонал, и будут доделывать чужую работу, при этом качество этой работы сильно пострадает, так как начнет размываться ответственность. К примеру, закончились у Вас деньги на этапе штукатурки, и вся бригада вместе с плиточниками съехала на другой объект. Таким образом, на Ваш объект плиточники придут из другой бригады и по остаточному принципу – то есть те, кто остался без работы. В конечном итоге может получиться так, что одну и ту же стенку будут делать несколько плиточников. А может произойти еще хуже – подрядчик расторгнет договор и, в таком случае, когда работы продолжил другой подрядчик, будет проблематично вменить первому подрядчику гарантийные случаи. А устранение выявленных недостатков и недоделок останется головной болью заказчика, ибо желающих их устранить будет очень трудно найти, по крайней мере, по рыночной цене.
А теперь тезисно – плохое финансовое планирование, ведет не только к увеличению срока работ, но и к увеличению стоимости и ухудшению качества. Именно по этой причине я уделил этому вопросу столько внимания. И вот тут мы плавно переходим ко второму вопросу, а как же нам правильно спланировать стоимость работ? Вариантов есть много, вот прям не буду долго этот пункт расписывать, самый оптимальный – это всё-таки сделать рабочую документацию, пригласить потенциального подрядчика на объект, провести обследование и заключить договор на Твердую цену, в этом случае на стоимость подрядчика можно смело закидывать 10% запаса, так как непредвиденные расходы все равно будут, вопрос в их объеме. Без рабочей документации, внятного ТЗ, бюджет может увеличиться в два-три раза. Рабочая документация – это информационная модель вашего ремонта. Как правильно выбрать Подрядчика, чтобы не «вляпаться», я писал в первой статье. Если у Вас правильно спланирован бюджет и есть информационная модель Вашего ремонта (Рабочая документация), все что вам осталось, это получить от Подрядчика – это График, в котором обязательно работы должны быть разбиты по видам, а не просто одной строкой начало и конец. В графике производства работ (сокр. ГПР) должны быть отмечены контрольные точки, например, заливка стяжки – это означает, что в этом помещении пару дней никто не сможет работать; штукатурка говорит о том же – ни плитку, ни шпатлёвку сразу после штукатурки класть нельзя, она должна минимум неделю постоять, чтобы испарилась влага; и в эти моменты работы должны вестись в других помещениях. Если не учитывать подобные контрольные точки, то будут складываться ситуации, когда несколько дней на объекте вообще никто работать не сможет. Я не буду приводить примеры составления ГПР и их наполнение (это тема для отдельной статьи) главное, что я Вам обозначил – на что надо обращать внимание при рассмотрении ГПР, кроме его финальной даты).
Ну хорошо: у Вас есть Бюджет, есть Объемы работ, есть ГПР, что еще нужно для правильного планирования? Еще нам нужен график освоения денежных средств, чтобы мы понимали, какие суммы и в какое время мы должны подготавливать для оплаты Подрядчику. Даже если у Вас есть вся сумма целиком на руках, планирование затрат все равно нужно, чтобы по ходу стройки не сложилась ситуация, когда вы заплатили подрядчику больше, чем положено. Конечно, читая статью, это может показаться бредом, как вообще можно кому-то переплатить? Но поверьте, что в пылу стройки, гонки сроков, неожиданно дорожающих материалов и специалистов, Вы можете упустить вожжи из рук, и вот для этого нужен финансовый план, чтобы он Вас ставил на место.
Итак, подведем итоги: для того, чтобы максимально исключить провалы в реализации ремонта, достаточно при планировании не забыть выполнить эти простые правила:
- Предусмотреть полную сумму для реализации строительства;
- Понять реальный объем работ (разработать Рабочую документацию);
- Составить детальный ГПР по видам работ и обязательно с Контрольными точками;
- Составить график финансирования, он должен быть привязан к ГПР.
Если вы пойдете по пути 4-х пунктов, поверьте, Ваш подход обезоружит недобросовестного подрядчика, поскольку он поймет, что Вы настроены решительно, и обойдет Вас стороной! Зато грамотному и добросовестному подрядчику Ваш подход придется по душе!
Это, конечно, не учебник по планированию производства работ на строительных площадках, но он Вам и не нужен. В конце концов, статья рассчитана на Заказчика, а не на Прораба или Руководителя проекта – они и без нас с Вами знают, как все это правильно делать.
Следующая статья будет посвящена стоимости ремонтных работ. Спасибо и удачной стройки!
-Технический директор компании Б-Плюс Инжиниринг
