Последнее время количество случаев обмана доверчивых россиян всё увеличивается. На удочку телефонных мошенников попадаются не только пенсионеры, но и деятели науки, искусств, нотариусы, судьи и крупные чиновники!
Звонок ФСБ / МВД / Министерства юстиции / Следственного комитета / Центробанка / сотовой компании - это самый стандартный способ развести жертву, но появляются новые схемы, чуть ли не каждый день:
- Подделка голоса знакомых жертве людей (начальник, родственник)
- Мимикрия под сообщения начальства в "рабочем чате"
- Предложение вступить в наследство
- Необходимость заменить полис ОМС
- Электронные письма от налоговой с необходимостью оформить декларацию
И так далее, и тому подобное...
Нет смысла как-то классифицировать эти действия. Но нужно твёрдо знать основные черты, "маячки", которые говорят вам: с вами общается мошенник!
1. Я сотрудник ведомства / крупной фирмы и хочу всё решить по телефону, без встречи в офисе. Приболел, не хочу вас заразить.
2. Вы в опасности! Мы хотим вас спасти!
3. Псс! Хотите денег? У нас есть способ обогатиться легко и без усилий, рассказываем только вам, по секрету!
Если вы поняли, что это, скорее всего, мошенник - положите трубку сразу же. Не надо устраивать для него бесплатный тренинг по отработке возражений! Своими долгими разговорами, в конце которых его пошлёте (или он вас) вы только приносите ему огромную пользу!
Но это мы, молодое поколение, привыкшее к телефонному спаму - свободно кидаем трубку. А что делать нашим старичкам, у которых "воспитание не позволяет"? Чтобы не травмировать их нежную душу хамством, на которое они не способны, завещайте им отвечать так: "У меня всеми этими вопросами ведает мой адвокат, я дам ему ваш номер телефона!"
Адвокат - это дочка / сын / внук / племянница. Конечно, им не обязательно иметь адвокатскую корочку. Но небольшое лукавство здесь простительно)
И всё же, мошенники с каждым разом всё изобретательнее и некоторые уже просачиваются в реальную жизнь, не боятся показаться на глаза.
Как спасти своих доверчивых родственников и, кстати, самого себя - от помешательства, которое они мастерски провоцируют? Точнее - от последствий такого помешательства, в виде продажи самого дорогого - недвижимости?
Способы защиты недвижимости от действий мошенников
Для начала, озвучу очевидное: будьте на связи со своими пожилыми/одинокими родственниками! Папами, мамами, бабушками и дедушками, тетями и дядями! Поддерживайте постоянную коммуникацию, через периодические звонки, через общий "семейный" чат. Через приезды в гости, конечно.
Все перечисленные выше способы "развода" - это только надстройка проблемы. Базис - одиночество, оторванность от родных или - большой стресс, трагедия: смерть кого-то из близких, увольнение с работы, диагностирование болезни... Во всех этих случаях нужно быть рядом: пусть не физически - хотя бы на расстоянии, морально поддерживать.
Через это уберется много проблем, в том числе и с мошенниками.
Выстраивайте в своих семьях доверительные отношения, в которых "звонок из органов" будет провоцировать мгновенное желание поделиться этим с вами, а не наоборот - скрыть от вас.
Далее - описание "примочек" и лайфхаков, которые всё же стоит применить. Даже если у вас в семье всё отлично. Вы не знаете, какой способ мошенники изберут, как они поведут разговор. Поэтому стоит обезопасить жильё в любом случае.
1. Внесите адрес своей электронной почты - в данные по квартире своих родных, в МФЦ.
При сделках с недвижимостью и других операциях у нас неспроста спрашивают электронную почту. В последнее время (наконец-то!) туда начали приходить извещения обо всех операциях, которые происходят с вашей недвижимостью.
Соответственно, если ваша бабушка продала свою квартиру кому-то - вы хотя бы незамедлительно об этом узнаете!
Профиль сейчас единый для Госуслуг и Росреестра, электронная почта (якобы) подтягивается оттуда. Для того, чтобы быть уверенным, что уведомления действительно действуют - подайте заявление "о внесении данных электронных почты в ЕГРН / Росреестр".
Заявление можно подать в МФЦ, или - на сайте Росреестра. Результат и в том, и в другом случае (МФЦ/Росреестр) прийдет к вам на почту:
Не забудьте поставить оповещения о новых письмах в своем смартфоне, а то можно и банально пропустить!
2. Пусть собственники недвижимости напишут заявление о невозможности регистрационных действий без личного их присутствия.
Стандартный уже совет, давно озвучен. Но у многих до сих пор эта отметка не стоит в ЕГРН, а зря: большое количество мошеннических действий производится по поддельным доверенностям! Об этом подробно рассказывал в видео.
Чтобы поставить соответствующий запрет, нужно прийти в МФЦ. Или - сделать это с помощью Госуслуг.
Итог вы так же получите в виде извещения на почту от Росреестра, что услуга выполнена.
3. Подарить небольшую "дольку" недвижимости сыну/дочери/внуку
В идеале подарить тому, на кого и так планировали записать недвижимость по наследству. В таком случае убивается сразу два зайца:
Первое и главное. При возникновении долевой собственности на объект недвижимости ваш пожилой родственник больше не сможет продать недвижимость без извещения вас об этом факте. Продавец доли обязан известить содольщиков о продаже - в письменном виде, а провести сделку - в нотариальной форме (п.1.1. ст. 42 Закона о гос.регистрации недвижимости).
Для этого он (или нотариус) обязан отправить заказное письмо на место регистрации содольщика.
Нотариальная форма дополнительно страхует от мошенников. Не всегда, не полностью, но всё же - нотариус задаёт наводящие вопросы, которые могут вывести из "оцепенения" продавца под влиянием.
А отправка извещения о продаже - почти 100% гарантия, что вы узнаете о предстоящей сделке вовремя и сможете её остановить (после отсылки извещения у вас 30 дней чтобы это сделать).
Однако! Если вы хотите быть уверены, что продажа не пройдет мимо вас, смотрите в свой почтовый ящик регулярно! Не живете по месту прописки? Пусть смотрит кто-то за вас. К вам должен прийти квиточек-извещение, что "пришло заказное письмо, получите на ближайшей почте".
Есть ещё одна лазейка, через которую-таки можно провести сделку по отчуждению своей доли - не спрося вас: сделать её через Дарение. Да, это ничтожная, "притворная" сделка (ст. 170 ГК РФ), но, к сожалению, её иногда проводят недобросовестные риелторы и продавцы: в ситуации, когда не хотят продавать свою долю соседям, они якобы просто "дарят" долю третьему лицу. При этом не нужно получать согласие сособственников, а сделка может быть проведена в простой письменной форме. И это, кстати, большая дыра, которой пользуются мошенники.
Дыру частично хотят прикрыть новым законопроектом, запрещающим дарить долю не близким родственникам. Пока он застрял на первом чтении, к сожалению.
Однако, сделку через дарение проводить не очень интересно: ведь цель мошенника - перепродать недвижимость, как можно быстрее. По факту он получает после дарения не квартиру, а долю квартиры. На неё сложнее и дольше найти покупателя. Увеличивается шанс быть пойманным.
Так что, не смотря на существующие лазейки с присылкой извещения и фиктивным дарением - всё равно этот способ очень неплохо страхует от мошенников.
Второй плюс операции по наделению вас долей - связан не с мошенничеством, а с налоговым кодексом. Как я и говорил - хорошо дарить долю именно тому, кто и так планировался быть наследником этого имущества. В таком случае, если что-то случится с дарителем и он станет "наследодателем", то вы, получая наследство, просто "прирастите" свою долю. Срок владения у вас начнется не с момента принятия наследства (смерть наследодателя), а с момента дарения вам той самой маленькой доли.
Какую конкретно долю дарить? Решать вам. Можно 1/2, а можно 1/10. Если гипотетических наследников несколько (например, три брата-сестры), тогда пусть каждому будет дарение по 1/6: одна вторая останется при этом за пожилой хозяйкой.
Есть ли минусы данного способа страховки от мошенников? Конечно, куда же без них. Принимая долю на себя, учтите что:
- Если вы не близкий родственник (ст. 14 СК РФ), то вам прийдется заплатить налог за получение дара, в размере 13% от кадастровой стоимости данной доли.
- Теперь вы тоже собственник данной квартиры, пусть и не полностью. Однако, соразмерно вашей доле - вы несете ответственность за своевременную уплату квартплаты/кап.ремонта.
- Опять же, появляется ежегодный имущественный налог.
- Если вы планируете продавать в ближайшее время свою недвижимость, которой вы владеете менее 5 лет - для вас может исчезнуть исключение "кроме единственного жилья" (для единственного жилья индульгенция по налогам наступает через 3 года, а не 5).
Сделаю ещё важную оговорку. Подарить долю своему ребенку/племяннику/внуку можно на данный момент в простой письменной форме - Росреестр такую сделку пропустит, зарегистрирует. Однако! Я бы не рекомендовал этого делать. Если читать буквально упомянутый выше пункт 1.1. ст. 42 Закона о государственной регистрации, то выходит: любые сделки с долями должны быть нотариальными! В списке перечисленных исключений нет сделок "выделение части из целого". Во избежание признания сделки ничтожной по п. 3 ст. 163 ГК РФ - делайте дарение доли нотариально!
Мы обсудили с вами способы защиты родственников от действий мошенников. Во всяком случае, защиты их недвижимости.
А как быть покупателю недвижимости, чтобы убедиться - бабушка, которая сейчас ему продаёт недвижимость - осознаёт то, что она сейчас делает и управляет своими действиями? Нет ли в данной сделке "порока воли", который приведет к признанию её недействительной по статье 177 , 178 или 179 Гражданского Кодекса РФ?
Ведь такое уже случалось - когда покупатель оставался и без денег, и без недвижимости! Да и пример с Долиной тоже показывает: не понятно, сможете ли вы после покупки - попасть в собственную квартиру.
Ниже расскажу три основных страхующих вас момента. Важно! Они должны все быть в комплексе!
Способы защиты покупателя от потери квартиры после покупки у "обманутого"
1. Убедитесь в психической адекватности продавца:
- Спросите у него справку из Психо-неврологического диспансера. Получать её лучше всего будет в вашем присутствии, что исключит момент подделки (такое тоже случается).
- Пообщайтесь с соседями
И самое главное!
- Проработайте мотивацию человека. Почему он продаёт? Пусть осмысленно, чётко и непротиворечиво объяснит, зачем ей деньги от продажи квартиры.
Есть такой именитый в риелторских кругах психиатр, Лапин Константин Владимирович. Врач психиатр-нарколог, специалист по судебно-психиатрической экспертизе, кандидат медицинских наук.
На своём сайте он изложил неплохой тест для понимания адекватности продавца. Сделать его можно самостоятельно, без специальных знаний. А главное - никак не засветив перед продавцом сам факт тестирования: все вопросы вполне безобидные.
Если вдруг ваш продавец этот тест с треском завалил - следует копнуть глубже. Возможно, даже пригласить психиатра на сделку, для проведения освидетельствования (здесь у Лапина собраны интересные примеры из практики)
Кстати, насколько вы понимаете, познакомиться с продавцом вы должны ДО сделки, а не на ней. Формальным поводом к знакомству может стать желание внести ЗАДАТОК продавцу. По закону, он может быть принят только самим продавцом или его доверенным лицом (с нотариальной доверенностью). Настаивайте на личном участии. Хорошая статья про задаток и его отличие от аванса.
2. Продажа недвижимости - только с условием покупки "альтернативы", в тот же момент! Вы должны убедиться, что бабушка не остаётся на улице после продажи недвижимости, наоборот - она сразу же покупает себе замену.
Если эта замена в другом регионе (якобы) - это нехороший сигнал! Свяжитесь с риелтором/собственником покупаемой недвижимости, попросите сбросить ссылку на объявление этого объекта. Да, именно так! Стеснение здесь не уместно! Если человек сопротивляется, говорит "потом куплю, как туда приеду" - откажитесь от сделки.
3. Свяжитесь с родственниками продавца. Наилучший вариант - чтобы они присутствовали на сделке. Родственник не должен быть дальний, "подруга" тоже не подойдет. Сын/дочь/брат/сестра - вот это хороший вариант. Они должны быть в курсе продажи и подтвердить версию продавца про мотивацию (см. п. 2)
Если хотя бы один из пунктов выше "вылетает" или вызывает ваши подозрения, а квартира всё-таки действительно стоящая - заключите договор титульного страхования на первый год, а лучше - 3 года владения! По статистике, большая часть исков по признанию сделки недействительной приходится именно на первые три года. Стоит этот полис 1% от стоимости недвижимости и защищает вас от любого случая отъема квартиры из вашей собственности по суду - вам будет возвращена полная цена покупки. Кроме того, страховая не заинтересована транжирить свои ресурсы, поэтому ещё один плюс страховки в том, что юристы страховой будут принимать непосредственное участие в суде, на вашей стороне. Поэтому шанс отсудиться увеличивается.
Как и где взять данную страховку - обращайтесь, расскажу.
И всё же, лучше быть уверенным по первым трём пунктам - чтобы страховку не брать. Повторюсь, она вернёт только сумму покупки. Уплаченные ипотечные проценты или иные убытки (повышение цен на рынке) страховка не закроет.
Надеюсь, эта небольшая статья принесёт вам и вашим близким пользу. Желаю вам никогда не попасть на удочку мошенников, или купить недвижимость у "пострадавших" от них! (которые, как утопающие, думают только про собственное выживание, а не ваши потери...)