Приветствую на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
В настоящей статье рассмотрим вопрос о праве собственников помещений многоквартирного дома получать деньги за размещение рекламы/вывески, если вывеска не является информационной, размещение которой обязательно в силу Закона о защите прав потребителей. Вывод в конце текста.
Суть дела.
1.На фасаде многоквартирного дома популярная сеть магазинов (магазин) разместила рекламу, которая не была согласована с собственниками помещений многоквартирного дома, которые владеют общим имуществом, принадлежащим всем собственникам на праве общедолевой собственности, в том числе фасадом многоквартирного дома, на котором размещены вывески - реклама.
Управляющая компания (истец) обратилась в суд с требованием к магазину (ответчик) о демонтаже вывески - рекламы, установленной без согласования с собственниками дома и приведение состояния фасада дома в первоначальное состояние.
Итак, предметом спора являлись вывески - реклама с торговым наименованием сети, площадь вывесок – более 40 кв. м. Управляющая компания в иске указала, что вывески являются рекламой, решения общего собрания собственников о согласии собственников на бесплатное размещение рекламы на общем имуществе многоквартирного дома не принималось, договора на размещение рекламы ни с управляющей компанией, ни с собственниками не заключалось, управляющая компания потребовала от торговой сети магазинов и собственника нежилых помещений – снять рекламные вывески и привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние.
Суды трех инстанций отказали в иске управляющей компании, указав, что,
- судя по содержанию спорных вывесок, на них одно лишь торговое наименование, без указания на товары, они не являются рекламными, а являются информационными, поэтому для размещения информационных вывесок согласия у собственников спрашивать не нужно, потому что размещение информационной вывески – это императивное требование Закона о защите прав потребителей;
- с органом местного самоуправления вывески согласованы;
- вывески не препятствуют иным собственникам в пользовании фасадом многоквартирного дома.
2.Управляющая компания не согласилась с решением суда и подала жалобу в Верховный суд РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.
-основанием для обращения управляющей компании в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу послужило несогласованное с собственниками помещений и управляющей компанией размещение магазином на фасаде многоквартирного дома спорных конструкций;
- фасад многоквартирного дома является общим имуществом, то есть объектом, принадлежащим всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и необходимым для пользования помещениями и эксплуатации всего многоквартирного дома;
-в соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ под общим имуществом понимается имущество, которое при создании (образовании) недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников этих вещей, а также имущество, которое потом приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных на общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически (включая собственников недвижимости, расположенной в здании или сооружении), на праве общей долевой собственности.
-как следует из положений ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, наряду с иным относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад дома - его внешняя, наружная стена.
-в силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
- согласно п. 3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
- правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.
- по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы, стороной такого договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества в доме, которые образуют множественность лиц;
-использование фасада дома, как объекта общего имущества, допускается на основании принятого собственниками помещений решения общего собрания в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, торговых автоматов, платежных терминалов и т.д. с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указанием на возможность бесплатного размещения.
Суды, разрешая спор, по сути, исходили из того, что демонтаж возможен только за использование общего имущества в целях размещения именно рекламных конструкций, не согласованных с собственниками помещений в доме. Однако поскольку спорные конструкции не являются рекламными, согласование их размещения и внесения платы за использование общего имущества с собственниками помещений в доме не является обязательным, отказали в иске.
ВАЖНО!!! Между тем возмездность использования общего имущества не ставится в зависимость от вида его использования, то есть конструкция, размещенная на фасаде дома не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом.
Фактически в силу закона исключено возмездное размещение на общем имуществе дома лишь информационной вывески, которое необходимо для исполнения публичной обязанности. При этом размещение информационной вывески не может быть произвольным, поскольку ее вид и размер регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органом местного самоуправления.
Поэтому собственники помещений многоквартирного дома вправе принять решение не только о размере платы за размещение на общем имуществе рекламных конструкций, но и решение о порядке и условиях размещения на возмездных или безвозмездных условиях любых других конструкций, вывесок, оборудования и т.д., за исключением лишь информационных вывесок, размещение которых обязательно в силу Закона о защите прав потребителей.
Местные Правила благоустройства установили максимальный размер для информационной таблички в 0,2 кв. м. Судами соответствие спорных конструкций установленным публичным требованиям по размещению информационных табличек не проверялось. Поэтому выводы судов нельзя признать законными и обоснованными (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26 июля 2024 г. N 308-ЭС23-25249 по делу N А32-32373/2022).
ВЫВОД:
- фасад многоквартирного дома является общим имуществом и принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общедолевой собственности;
- размещение на фасаде дома вывесок, рекламных конструкций требует согласие собственников помещений многоквартирного дома, которое должно быть принято на общем собрании собственников;
- в арендованном магазином нежилом помещении многоквартирного дома в силу Закона о защите прав потребителей должна быть размещена только информационная вывеска;
-информационная вывеска должна соответствовать виду и размерам, установленным органом местного самоуправления;
- конструкция, размещенная на фасаде дома не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для получения дохода от ее размещения, достаточным является установление факта пользования общим имуществом.
