Жилье признано аварийным. Но муниципалитет выкупает его за минимальные суммы. Что делать собственникам?
В России есть тысячи аварийных домов, жить в которых запрещено согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Но людей не оставляют без крыши над головой. Им предлагают два варианта: переехать в новую квартиру или получить компенсацию за старую.
Кроме того, собственник может сам приобрести жильё, а государство или муниципалитет компенсирует ему его полную или частичную стоимость.
Эта информация будет полезна тем, чьи дома попали в программы переселения из аварийного жилья, утверждённые до 1 января 2017 года. Владельцам квартир даётся выбор: получить компенсацию за своё жильё или переехать в новую квартиру.
Что нужно знать о признании дома аварийным?
Согласно действующим правилам, владельцы помещений в многоквартирных домах также являются собственниками общедомового имущества. Это означает, что они несут ответственность за состояние фундамента, несущих стен, кровли и прилегающей территории.
С течением времени здания изнашиваются и требуют капитального ремонта или даже полной реставрации. В соответствии с законодательством, собственники помещений обязаны провести такие работы за свой счёт. Если ремонт нецелесообразен, то согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники должны снести здание.
За выполнением требований по обслуживанию и ремонту дома следит специальная комиссия при местном муниципалитете. Этот орган оценивает состояние зданий и выносит заключение о возможности их дальнейшей эксплуатации, необходимости капитального ремонта или сноса. Информацию о принятом решении обязательно доводят до собственников помещений.
Критерии признания домов и иных объектов аварийными определены в постановлении правительства.
Собственники обязаны снести здание или провести капитальный ремонт в определённый срок. Если это не будет сделано, муниципалитет может провести работы самостоятельно. При этом помещения выкупают у владельцев, а участок изымают.
Перед проведением работ муниципалитет нанимает экспертов для оценки стоимости помещений и доли каждого владельца в праве на земельный участок под зданием. Затем собственников знакомят с данными отчёта. Каждому также предоставляется проект соглашения о выкупе помещений в здании, подлежащем сносу. Если владельца устраивает предлагаемая сумма, он соглашается. Если нет, он может обжаловать её в установленном порядке.
Кто может претендовать на новое жилье, а кто — на денежную компенсацию?
В вопросе расселения аварийного жилья следует обратиться к позиции Верховного суда Российской Федерации. Существует несколько возможных сценариев:
1. Если дом признан аварийным из-за своего технического состояния, но не включён в адресную программу переселения граждан в пригодные для проживания помещения, то собственникам будет выплачена денежная компенсация. Новое жильё им предоставлено не будет.
2. Если дом официально числится в списках аварийных, то его жители могут претендовать на переселение в рамках государственной или региональной программы. Однако собственники имеют право выбрать не только жильё, но и денежную компенсацию в соответствии с оценкой.
В случае предоставления жилья возможны следующие варианты:
* новая квартира сразу оформляется в собственность переселяемого лица;
* получатель выкупает квартиру у муниципалитета, а полагающаяся компенсация засчитывается в стоимость.
Средства на расселение аварийных жилых домов выделяются из бюджетов всех уровней. Программа действует с 2019 года и планируется к завершению в 2025 году. Однако действие программы переселения распространяется только на дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Если дом был отнесён к аварийным после этой даты, его жильцы получат только компенсацию.
Регионы также реализуют свои программы, связанные с расселением аварийного жилья. Информацию об этом можно найти на сайте reformagkh.ru. Чтобы узнать, какие дома подпадают под действие программ, следует обратиться в органы местного самоуправления.
Если дом внесён в списки аварийных, с каждым собственником заключается соглашение об изъятии объекта недвижимости. После расселения жильцов или выплаты компенсации муниципалитет может снести дом, а участок переходит в его собственность. Услуги по сносу оплачивает муниципалитет.
Стандартный алгоритм действий включает следующие шаги:
* Если собственник согласен на переезд, он обращается в комитет при муниципалитете и подписывает соглашение с администрацией. Ему выделяют новое жильё с одновременным оформлением права собственности.
* Если собственник выбирает деньги, он также подписывает соглашение о продаже своей собственности муниципалитету. Владелец квартиры или комнаты может провести оценку за свой счёт и предоставить данные в администрацию. В этом случае собственник получает деньги и обязан выселиться из старого жилья.
* Если собственник не озвучивает своё решение, изъятие аварийного жилья происходит в судебном порядке. Иск можно подать через три месяца после истечения срока, отведённого собственнику на изъявление желания и подписание соглашения о выкупе или переселении. Затем судья будет решать, переселять людей или выплачивать им компенсации.
Особенности расчета компенсации
Стоимость изымаемых квартир определяет не муниципалитет, а профессиональные оценщики. Закон позволяет собственникам заказать оценку самостоятельно, если они не согласны с официальной оценкой.
Если муниципалитет не принимает оценку собственников, а собственников не устраивает предложенная сумма, решение придётся искать в суде. Это основано на частях 6 и 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При расчёте компенсации учитываются следующие факторы:
1. Рыночная стоимость жилья и доля каждого собственника в общем имуществе дома, включая долю в праве собственности на земельный участок под домом.
2. Суммы за непроведённые капитальные ремонты объекта.
Кроме того, владелец жилья в аварийном доме имеет право на возмещение затрат, связанных с переездом. Это включает:
1. Расходы на найм жилья в период между выселением и покупкой или получением новой квартиры.
2. Услуги грузчиков и грузового такси.
3. Оплата услуг риэлтора.
4. Оплата госпошлины при регистрации права собственности на новое жильё.
Если кто-то купил квартиру в доме, который уже был внесён в реестр аварийных, он не сможет продать её муниципалитету дороже, чем заплатил сам. Это правило распространяется на тех, кто купил жильё в аварийном здании после 28 декабря 2019 года. Наследники аварийной недвижимости не подпадают под это условие.
Короткие выводы
В зависимости от того, когда дом признан аварийным, жильцы могут получить право на переселение или компенсацию.
При расчёте компенсации учитывается рыночная стоимость жилья, доли каждого жильца в общедомовом имуществе и права собственности на участок. Оценка также включает расходы, связанные с переездом, и плату за неотремонтированные участки.
Если муниципалитет и собственник жилья не могут согласовать сумму компенсации, решение проблемы может потребовать обращения в суд. Суд не имеет права ухудшать жилищные условия граждан. Однако суд может назначить дополнительную оценку недвижимости для определения её реальной стоимости.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
