Иногда бывает, что вам очень нравится сама квартира, то вот ее собственник внушает больше опаски, чем доверия. Какие есть “красные флажки”, и с кем лучше не иметь дело? Рассказывает Владимир Абрамов – ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Москва.
В квартире происходило много переходов прав собственности
Например, квартира имела несколько кратковременных переходов права собственности (разные люди владели объектом менее 1 года). Мы понимаем, что если в течение 12-18 месяцев происходило 2-3 перехода, то в процессе покупки квартиры (или еще хуже – после ее покупки) могут “всплыть” неприятные нюансы по предыдущим сделкам. Это чревато тем, что может произойти оспаривания права собственности. Со стороны покупателя риелтор и юрист будут доказывать добросовестность покупки и чистоту намерений, но суд может встать не на сторону покупателя по причине того, что ранее происходили некие махинационные схемы.
Знаю кейс, когда в квартире за небольшой промежуток времени произошло 3 перехода права собственности. В итоге произошло судебное разбирательство, оспорение по быстрой продаже и изъятие квартиры.
Свежее наследство
После того, как нотариус открыл наследственное дело, у него есть 6 месяцев, чтобы найти потенциальных наследников, либо убедиться в их отсутствии. Если наследство свежее, то потенциальных и дальний наследник может даже не догадываться о том, что он имеет право собственности на объект. Поэтому с легкостью может произойти оспорение.
В этом случае я рекомендую обращать внимание на очень тонкие детали:
- сколько лет объект находился в семье;
- происходила ли приватизация.
Но даже эти факторы не ограждают нас от рисков.
Расскажу познавательный случай из практики: мы с клиенткой нашли квартиру, которая ей очень понравилась. Но вследствие проверки на юридическую безопасность было обнаружено, что квартира была оформлена неверно.
Ситуация у собственников квартиры, которая понравилась моей клиентке, была следующая: муж и жена купили квартиру в строящемся доме, находясь в браке. Но случилась пандемия, и супруга скончалась. В таком случае по закону должно быть открыто наследственное дело, так как квартира считается совместно нажитым имуществом, даже если один из супругов не указан в документах основания. Но собственник и его сыновья посчитали, что этого делать не нужно.
Они получили документы на квартиру, а от сыновей сделали нотариальное заявление о том, что они не против продажи квартиры. Но этого мало, так как для безопасной сделки и 100-процентной гарантии требуется свидетельство о праве на наследство. Только этот документ является гарантией того, что ни один возникший наследник не сможет оспорить чистоту проведенной сделки.
Зная потенциальные риски, я отговорил свою клиентку от покупки конкретно этой квартиры. Вскоре мы нашли другую по не менее привлекательной цене и локации. Поэтому не торопитесь, безопасность – важнее всего.
Приватизация
Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. На момент, когда она произошла, должна быть предоставлена справка о составе семьи. Если ее нет, то берется выписка из домовой книги, в которой указаны имена тех, кто был прописан в квартире на момент приватизации.
Бывает так, что люди прописаны, имеют право проживать в квартире, но они не пользовались своим правом. В таком случае пишется отказ. И здесь по правилам безопасной сделки все хорошо. Но когда перед приватизацией выписывают несовершеннолетнего ребенка. Получается на данную приватизацию он имел право собственности, то есть риски, что по достижению 18 лет он может оспорить это решение.
Люди пожилого возраста
Когда проходят сделки с людьми старше 65 лет, то на сделках в обязательном порядке должен присутствовать психиатр. Он проводит с пенсионером беседу и дает заключении о том, что на момент сделки он находился здравом и ясном уме, а не под психологическим влиянием третьих лиц. Игнорирование факта присутствия психиатра на сделке может в дальнейшем лишить вас права собственности.
Например, совсем недавно в Москве активизировались пенсионеры-мошенники. Пожилые продавцы получают деньги за квартиру, а затем заявляют, что средства присвоены злоумышленниками, и пытаются оспорить сделку.
Договор дарения
Сделки по договору дарения проходят достаточно спокойно, однако нужно понимать особенности и предпочтения дарителя. Может случится так, что по договору дарения родитель дарит ребенку квартиру, но там есть обязательный пункт о том, что квартиру продавать нельзя.
Поэтому перед покупкой недвижимости необходимо внимательнее читать договор дарения и обращать внимание на то, какие отношения у дарителя и одаряемого. Если договор свежий, то хорошим решением будет взять нотариальное согласие на продажу квартиры. Это поможет избежать неприятных случаев и оспаривания сделки.
Если вы хотите приобрести квартиру и спать спокойно, то обращайтесь ко мне в агентство недвижимости «Этажи» Москва. Благодаря юридической гарантии все сделки являются безопасными. Ни один человек не сможет оспорить ваше право собственности на приобретенную квартиру мечты.
