В статье разберем, как согласовать ремонт в помещении и что для этого нужно. Сколько это стоит, а также покажем реальные кейсы согласования «под ключ». Например, как согласованная перепланировка увеличила стоимость помещения на 175 %— с 69 000 000 до 190 000 000 рублей.
Чтобы спокойно вести бизнес в купленном или арендованном помещении, перепланировка должна быть согласована. Наличие разрешений и «чистые» документы – это гарантии спокойного прохождения проверок, а также:
- широкие возможности для ведения бизнеса и поиска арендаторов;
- рост стоимости помещения – причем, цена будет только увеличиваться, и помещение станет выгодной инвестицией;
- легкая продажа в случае необходимости.
Перепланировка делает помещение более функциональным, а также может позволить разместить в нем арендаторов разного направления.
Какую перепланировку нужно согласовывать
Получать разрешение нужно на любые работы, которые меняют первоначальный план БТИ. Это касается помещений в МКД или отдельно стоящих нежилых зданий.
Топ-9 работ при перепланировке:
- дополнительная «мокрая» точка, устройство раковины или санузлов;
- демонтаж и возведение перегородок;
- перенос ненесущих стен;
- создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- устройство новых лестничных маршей;
- монтаж антресоли (но только в том случае, если нежилое помещение находится в жилом доме. В отдельно стоящем здании – это уже реконструкция);
- устройство или изменение существующих санузлов;
- переоборудование окон в двери;
- изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески.
Перепланировку можно делать практически в любом нежилом помещении вне зависимости от того, где оно расположено. Разница – в последовательности согласования.
Перепланировка в нежилом помещении жилого дома согласовывается ДО ремонта. В отдельно стоящем здании – по факту ее проведения, то есть ПОСЛЕ.
Требования к перепланировке нежилых помещений в 2024 году
Есть 5 важных моментов, которые нужно учитывать при разработке проектной документации и ремонте помещения:
- должен быть четко обозначен функционал. Еще до начала разработки проекта нужно понять, для какой работы рассчитано помещение: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет, пекарня, офис или что-то другое. Перепланировки свободного назначения не существует;
- в зависимости от назначения в проект помимо основных разделов могут быть добавлены другие – технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- если меняется фасад дома в МКД, нужен протокол собрания собственников и их согласие на это. Это относится к установке крыльца с лестницей, монтажу козырька, замене окна на входную дверь;
- помещение должно быть удобно для маломобильных граждан, то есть оборудовано пандусом;
- измененные фасады, которые вынесены на план БТИ в «красных» линиях, практически невозможно узаконить.
Для каждого помещения, рассчитанного под тот или иной функционал, есть свои требования. Например, минимальные нормы помещений или условия для работы.
В офисе – это количество рабочих мест, наличие естественного освещения, в магазине – сколько человек одновременно могут находиться в помещении. Важны такие «мелочи», как наличие двух раковин или моек для ног в салоне красоты,который будет предоставлять услугу по педикюру. Или – покрытие пола. Для супермаркетов и парикмахерских оно одно, а для офисного помещения – может быть другим.
Кто согласовывает перепланировку
Все зависит от того, где находится помещение – в многоквартирном жилом доме или отдельно стоящем здании (например, в ТРЦ), а также какие работы запланированы. Назовем примерный список инстанций.
Для помещений в МКД:
- Мосжилинспекция – предварительное согласование проекта и приемка перепланировки после ремонта;
- БТИ и Росреестр – обновляются данные по итогам перепланировки;
- Центр гигиены и эпидемиологии либо организация, аккредитованная им, – для перепланировки в кафе, ресторанах, продовольственных магазинах, салонах красоты и ряде других;
- собственники дома – их согласие нужно, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал, фасад здания, МОП), оформляется в виде протокола;
- Москомархитектуры – если при перепланировке задействован фасад;
- Департамент имущества Москвы – если помещение находится в аренде у этого ведомства;
- Мосгорнаследие – если дом относится к объектам культурного наследия.
Для отдельно стоящих зданий:
- БТИ;
- Мосгорнаследие;
- Департамент имущества Москвы;
- Росреестр – обновляется информация после перепланировки.
Для каждой перепланировки список и последовательность согласования – индивидуальные. Универсального пути нет.
Цены на согласование перепланировки нежилого помещения
Чтобы все прошло без головной боли для собственника и занимало минимум времени, на помощь придут компании-эксперты в этой сфере – например, PEREPLAN.
1) Согласование перепланировки «под ключ»:
- полное согласование практически без вашего участия. Вы получите пакет готовых документов, к которым в будущем не будет вопросов ни у одного надзорного органа.
Мы сами разработаем проектную документацию под нужный функционал помещения, закажем техническое заключение у авторов дома или сделаем его сами, соберем весь пакет бумаг и согласуем за вас.
💰 Стоимость: от 150 000 рублей. Срок выполнения: от 6 месяцев.
2) Согласование перепланировки для получения лицензии:
- узаконим ремонт за вас, чтобы оформить лицензию на ведение деятельности – медицинской, образовательной, на торговлю алкогольной, табачной или фармацевтической продукцией.
- 💰 Стоимость: от 150 000 рублей. Срок выполнения: от 6 месяцев.
3) Узаконивание ранее выполненной перепланировки:
- разработаем техническое заключение о допустимости перепланировки. Закажем техпаспорт БТИ, соберем полный пакет документов для согласования и сами подадим все в Мосжилинспекцию или БТИ. Получим финальные документы на помещение в Росреестре.
- 💰 Стоимость: от 120 000 рублей. Срок выполнения: от 6 месяцев.
4) Проект перепланировки для нежилого помещения:
- 💰 Стоимость:– от 50 000 рублей. Срок выполнения – от 5 рабочих дней.
Разработка отдельных разделов проекта:
- теплотехнический расчет – рассчитываем, как изменится нагрузка на систему отопления, если вы решили объединить помещения или сделать остекление в пол. Стоимость – от 5 000 рублей. Срок выполнения – от 2 рабочих дней;
- конструктив по усилению проема в несущей стене МКД – согласование таких работ требует не только отдельного раздела в проекте, но и обращения к автору проекта дома. Стоимость – от 10 000 рублей. Срок выполнения – от 3 рабочих дней.
- раздел о вентиляции и кондиционировании – вы точно будете знать, что установленное оборудование не будет нарушать закон и покой ваших соседей по зданию. Стоимость – от 10 000 рублей. Срок выполнения – от 3 рабочих дней.
PEREPLAN фиксирует в договоре стоимость той или иной услуги, гарантируя, что цена уже не увеличится.
Как наша перепланировка увеличила стоимость помещения на 175% — с 69 000 000 до 190 000 000 рублей
Кейс №1 команды PEREPLAN :
Стоимость нежилого помещения на проспекте Вернадского выросла в три раза – это результат перепланировки и ее согласования. Разрабатывали проект с учетом того, что занять помещение сможет как крупный сетевой ритейлер, так и арендаторы нескольких разных направлений.
Что было сделано:
- сделали два больших отдельных входа;
- снесли бесполезные перегородки и возвели новые, сделали новые проемы в несущих стенах;
- установили пандусы, а также тепловые завесы над входами в помещения в соответствии с СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» — обязательные требования для супермаркетов;
- в подвале — вырезали оконный проем, ступени лестницы в разгрузочном тамбуре, расширили дверные проемы в несущей стене для удобства разгрузки и хранения товаров.
В процессе согласования была решена самая большая «головная боль» любых собственников нежилых помещений — получен протокол общего собрания жильцов, а также их лояльное отношение к будущим арендаторам.
В итоге отдельные входы позволили «зайти» в помещение арендаторам разных направлений — в данном случае сети «Пятёрочка» (продовольственные товары), аптеке (медицинские организации) и нескольким другим.
Помещение, которое до перепланировки стоило 65 млн рублей, сразу же выросло в цене до 190 млн рублей. И его стоимость продолжит расти.
В новостройке согласовали антресоль для стоматологии
Кейс команды PEREPLAN №2:
Антресоль — это всегда сложно, как в плане ее монтажа, так и согласования. Но она увеличивает возможности помещения для бизнеса, полезную площадь до 40%, а также стоимость помещения в целом.
На этом объекте помимо разработки проекта для антресоли были получены заключения из ГБУ «Экспертный центр», а также организации, аккредитованной Роспотребнадзором, на размещение в помещении именно стоматологии.
Затем был подготовлен техплан для Росреестра. В конце собственник быстро получил лицензию на работу, в чем ему помог готовый пакет документов.
Кафе с антресолью
Кейс команды PEREPLAN №3:
Собственник приобрел нежилое помещение в многоквартирном жилом доме-новостройке, не проходил первичную инвентаризацию — сразу после покупки обратился в PEREPLAN.
Стояла задача сделать антресоль, чтобы увеличить полезную площадь помещения с шестиметровыми потолками, а также полностью согласовать ремонт.
Что было сделано:
- поставили помещение на первичный учет, получили первичный технический паспорт;
- получили заключение ГБУ «Экспертный центр» о возможности возведения антресоли;
- разработали проект конструктивными решениями по монтажу самой антресоли;
- прошли экспертизу в организации, аккредитованной Роспотребнадзором, — проект соответствовал всем СанПинам;
- получили разрешение в Мосжилинспекции;
- смонтировали антресоль и вызвали инспектора на приемку;
- получили акт о завершенном переустройстве и новый технический паспорт, внесли изменения в Росреестре — новая площадь помещения была больше с учетом антресоли, как дополнительного этажа.
Помещение идеально подошло под общепит. Вот его дизайн-проект:
Вывод
Согласование перепланировки нежилого помещения – трудоемкий процесс, который имеет массу нюансов. И разобраться с ними собственнику бывает сложно.
Профессиональные компании, такие, как PEREPLAN, облегчают задачу – при согласовании «под ключ» собственнику не нужно вникать в документы и посещать госучреждения, он получит сразу готовое решение в виде нового плана БТИ и изменений в Росреестре.
За 10 лет работы мы выработали системный подход к согласованию и регулярно подтверждаем высокий уровень экспертизы – оценка 5.0 и более 300 положительных отзывов на «Яндексе» подтверждают это.
Напишите нам и узнайте, пройдет ли ваша перепланировка согласование в Роспотребнадзоре, Мосжилинспекции и БТИ: 👉 Переходите, по ссылке https://pereplan-one.ru/linkmsk/, или звоните 8(495) 181-13-09