В апреле – июне на столичном рынке первичной недвижимости произошел скачок спроса. Это привело к росту цен, но объем предложения не сократился, а даже вырос на 44% за II квартал. К такому вывод пришли аналитики Ricci | Жилая недвижимость, проанализировав изменения на рынке «первички» за данный период. Эксперты исследовали спрос и предложение в проектах сегментов «комфорт», «бизнес», «премиум» и «делюкс», расположенных в границах МКАД.
В течение II квартала 2024 года застройщики Москвы реализовали на 36% больше лотов, чем в I квартале 2024–го. Было оформлено 15,7 тыс. квартир и апартаментов (по дате подписания ДДУ). Причем, пик покупательской активности пришелся на июнь, когда было заключено 5,2 тыс. сделок. Столь высокую активность покупателей эксперты связывают, в первую очередь, закрытием с 1 июля 2024 года госпрограммы льготной ипотеки. Покупка столичного жилья стала обходиться на 20% дороже по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Средний бюджет сделки во II квартале составил 32,6 млн рублей за среднюю приобретаемую площадь в 57 кв. м.
В общей структуре продаж площади, реализованные в новостройках бизнес-класса составили 54,2%, что выше показателей II квартала 2023 на 5,5%. Доля продаж в новостройках комфорт-класса снизилась на 9% относительно II квартала 2023 года до 35,5%. В нише премиального жилья зафиксирован рост спроса на 3,7%. За исследуемый период его доля в общей структуре составила 9,5%. Число реализованных площадей в проектах «делюкс» в годовой динамике не показало изменений и составило 0,8% от общего числа сделок с первичной недвижимостью.
Основной объем продаж сконцентрирован в ЮАО (127,6 тыс. кв. м), а также в САО и ЮВАО (по 114 тыс. кв. м). Причем более 8% всей первичной недвижимости было реализовано в Даниловском районе Москвы.
В распределении спроса по локациям уже заметно влияние вывода новых проектов. Так, рост спроса в ВАО объясняется увеличением экспозиции по округу на 33%. Вырос объем предложения на 44% в ЮЗАО, на 10,3% в ЦАО и на 6,9% в ЮВАО. Наибольшее сокращение экспозиции аналитики зафиксировали по ЗАО — на 30,7%.
Обновление экспозиции говорит не только о географическом, но и о качественном изменении предложения столичных новостроек. Всего продажи стартовали в 18 новых проектах (614,1 тыс. кв. м), из них 10 жилых комплексов в нише «бизнес», пять премиальных новостроек и всего три ЖК комфорт-класса.
В структуре общей экспозиции по сравнению со II кварталом 2023 года сегмент «бизнес» вырос на 1% до 56,6%, «премиум» на 3,3% до 13,7%, «делюкс» на 0,6% до 3,3%. Наметилась тенденция ухода девелоперов из ниши «комфорт» — ее объем сократился на 5,1% до 26,3%.
Заметные изменения произошли также в распределении предложения с отделкой и без, что обусловлено задачей девелоперов снизить бюджеты покупки. За квартал сократилось число лотов с ремонтом (-6% до 31%) и увеличился объем предложения white box (+4% до 25%). Квартиры и апартаменты без отделки занимают 44% рынка.
Всего за II квартал был выведен новый объем в 79 новых корпусах (853 тыс. кв. м), что привело к росту экспозиции на 44% относительно I квартала текущего года. Суммарный объем предложения на июнь 2024 года составлял 36 тыс. лотов или 2,1 млн кв. метров жилья.
«Последние полгода покупатели стремились успеть “запрыгнуть в последний вагон” и купить квартиру от застройщика в ипотеку со сниженной ставкой, — отметила особенности периода генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. - Сегодня в поддержании спроса могут помочь новые инструменты, например, траншевая ипотека и субсидированные ставки. Тем не менее, во второй половине года мы увидим спад продаж, ведь кредитование по рыночной ставке составляло 5-10% от общего числа ипотечных сделок. Чтобы не допустить избыточного предложения на рынке и удержать цены, девелоперы замедлят вывод новых проектов».
