ПИК заслужил свою репутацию: разноцветные кубики Рубика, разбросанные по всей столице, нравятся покупателям за комфорт и качество. Но новый проект от ПИК — то, чего от него никто не ожидал: две современные башни, ничем не похожие по архитектуре на своих предшественников. Руководитель офиса «Vysotsky Estate — Фили Можайский» Сергей Макаров детально разобрался в проекте и рассказывает: в чём этот комплекс повышенного комфорта переплюнул даже комплексы премиум-класса, почему повезло местным детям (и их родителям) и что такого получат покупатели квартир, о чём собственники в прочих проектах ПИКа могли только мечтать.
Об объекте
В 2003 году в Москве была принята программа комплексной реконструкции и благоустройства семи кварталов в Кунцево и поселка Рублёво. Однако долгое время проект по замене 5-этажного, ветхого и аварийного жилого фонда оставался без движения.
Только в 2016 году компания «Галс-Девелопмент» начала строительство ЖК «Достояние» на улице Ярцевская (почитать обзор на этот ЖК можно здесь).
В том же году в число инвесторов программы было включено ЗАО «Монетчик». Это дочернее предприятие ГК ПИК. Тогда на пересечении Рублёвского шоссе и Ярцевской улицы стартовал проект ЖК «Вандер Парк» (почитать обзор на этот ЖК можно здесь).
В декабря 2016 года градостроительно-земельная комиссия столицы одобрила проект планировки территории кварталов 47 и 48 района Кунцево. Площадь разработки проекта составила 28 Га.
На месте сносимых 5-этажек планировалось построить новый общественно-жилой квартал площадью 478 тысяч м². При этом жилые дома 2002-2006 годов постройки, расположенные в границах кварталов, должны были сохранить.
21 ноября 2017 года правительством Москвы было принято постановление №903 о расселении 47 и 48 кварталов в Кунцево. Документ предполагал снос 37 кирпичных пятиэтажек 1960-х годов постройки и переселение жителей в новые дома.
Часть местных жильцов подала коллективный иск в Мосгорсуд против сноса 5-этажек. Но так как земля, на которой должно было идти строительство, не принадлежала жителям домов, то дело было проиграно. Апелляция в Верховный суд оставила решение в силе.
В итоге первым построили 26-этажный корпус №1 — для переселения жителей из сносимого 5-этажного фонда.
В сентябре 2023 года было получено разрешение на строительство ЖК «Кутузовский квартал». Этот комплекс застройщик позиционирует как ПИК+, то есть проект повышенного комфорта.
Ввод в эксплуатацию корпусов 2 и 3 ЖК «Кутузовский квартал» запланирован во II квартале 2026 года.
В апреля 2024 года появилась информация, что ПИК согласовал ещё один корпус в рамках ЖК — 150 метровую башню. Она расположится на углу улиц Коцюбинского и Ивана Франко. А уже в июле стало известно, что серия «ПИК+» не будет иметь своего продолжения. Девелопер решил вывести на рынок еще один бренд — «Среда». Три корпуса, включая башню, станут частью комплекса «Среда на Кутузовском». Причём это будет ЖК бизнес-класса.
Локация
Жилой комплекс возводится в 47 и 48 кварталах в Кунцево ЗАО (Западного административного района) Москвы.
📍 На севере граничит с парковой зоной, далее — с гаражными кооперативами и улицей Молдавской.
📍 На юге — с проспектом Багратиона — платным дублёром Кутузовского проспекта и Белорусским направлением Московской железной дороги.
📍 На западе — с жилым фондом разной этажности, часть которого пойдёт под реорганизацию.
📍 На востоке — c парковой зоной, фитнес-клубом World Class и далее — с префектурой ЗАО.
Транспорт
Жилой комплекс имеет отличную транспортную доступность.
Общественный транспорт:
🚇 до станции метро «Кунцевская» Арбатско-Покровской (тёмно-синяя) и Арбатско-Филёвской (голубая) линий — 11 минут пешком через парк;
🚇 до станции БКЛ (Большая кольцевая линия) — 8 минут;
🚇 до платформы МЦД1 (Московских центральных диаметров) «Одинцово-Лобня» — 13 минут пешком.
Прямо напротив комплекса находится автобусная остановка. Отсюда можно добраться в районы Крылатское, Мякинино парк, Филёвский парк и до метро «Молодёжная».
Автомобиль:
🚘 до ТТК (Третьего транспортного кольца) — 14 минут без учёта заторов;
🚘 до «Москва-Сити» можно доехать примерно за 22 минуты;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — тоже около 22 минут;
🚘 до МКАД по Молодогвардейской улице можно добраться за 11 минут;
🚘 до аэропорта Внуково — за 33 минуты без пробок;
🚘 до аэропорта Шереметьево — за 38 минут.
Инфраструктура
С одной стороны, ЖК «Кутузовский квартал» возводится в обжитом сложившемся районе. С другой — кроме жилья не первой свежести здесь практически ничего нет.
Частично решить этот вопрос должна собственная инфраструктура комплекса. Да, пока на два строящихся корпуса она будет скромной. Однако, уверен, что новые очереди ЖК закроют все необходимые потребности жильцов.
Недалеко от метро в 2026 году уже будет функционировать новый бизнес-центр Upside Kuntsevo. Помимо офисной части, здесь запланированы магазины, точки питания и фитнес-центр.
При этом в районе представлено достаточное количество корпусов рейтинговых школ №887 (топ-170) и №806 (топ-220), а также муниципальных и частных детских садов.
В пешей доступности расположено три колледжа.
А вот до детской поликлиники необходимо добираться на транспорте. Ближайшая находится у станции метро «Молодёжная».
До взрослой поликлиники (ГП №195 филиал №2) ближе — около 6 минут на автомобиле.
Ближайшие торговые центры — это «Кунцево Плаза» и «Океания», расположены в 8-13 минутах на авто.
До ТЦ «Авиапарк», крупнейшего в Европе, доехать на машине можно за 28 минут.
В 10-15 минутах на автомобиле расположены несколько гектаров зелёной территории: Суворовский парк, парк Крылатские холмы, Москворецкий дендропарк. Там же — Москва-река, Гребной канал, Крылатские пруды и большое количество мест для прогулок и занятий спортом на свежем воздухе.
Особого внимания заслуживает серьёзная спортивная инфраструктура: «Баскет Холл», теннисные корты, велотрек с трассой длиной почти 14 км, комплекс для стрельбы из лука, горнолыжный спуск, всесезонный гольф-клуб.
Территория и МОП (Места общего пользования)
ЖК «Кутузовский квартал» состоит из двух односекционных башен в 23 и 30 этажей. Общая площадь зданий — 42,3 тысячи м².
Концепция «ПИК+» предполагает индивидуальную архитектуру корпусов. Стандартных ПИКовских коробок вы здесь не увидите, кроме корпуса под переселение.
В отличие от типовых проектов застройщика, где используется монолитный железобетонный каркас с однослойными или трёхслойными навесными панелями, в «Кутузовском квартале», вместо панелей, будут использоваться стены из крупных каменных блоков с навесным вентилируемым рельефным фасадом.
При этом внешний вид башен не пострадает. В комплексе предусмотрены технические лоджии, в которых разместятся внешние блоки кондиционеров. Поэтому корзин на фасаде не будет.
Ещё одно отличие от стандартных домов ПИКа — наличие балконов. Здесь запроектированы их различные вариации: открытые, французские и угловые. Предусмотрены и галерейные балконы площадью более 14 м², на которые можно попасть из любой комнаты квартиры.
Зданию присвоен класс энергоэффективности А++ — высочайший. Такие показатели позволяют домам экономить до 60% ресурсов. Причём подобная энергоэффективность более характерна для современных новостроек статуса премиум и люкс. Хотя и там такой энергоэффективностью обладают далеко не все.
Всего на ЖК запроектировано семь грузопассажирских лифтов, что соответствует СНиПам.
В лобби каждой башни предусмотрены: витражное остекление, небольшая зона ожидания, гостевой санузел и комната для хранения колясок, велосипедов и самокатов.
Сами лобби будут сквозными. Выйти из них можно как на улицу, так и во двор. Выход находится на уровни земли.
У корпуса 3 организуют прямой выход к парку, в котором планируются благоустроенные детские и игровые площадки. В самом парке уже есть дорожки для прогулок и лавочки. Во дворе установят лавочки с встроенными портами для зарядки мобильных устройств.
На первых этажах башен запроектированы магазины, кафе, точки услуг и пункты выдачи заказов маркетплейсов.
Безопасность обеспечат камеры видеонаблюдения в подъездах и на паркинге. А с помощью приложения можно будет удалённо управлять IP-домофоном с видеокамерами.
Паркинг и кладовые
В жилом комплексе предусмотрен двухуровневый подземный паркинг всего на 71 машиноместо по 13,3 м². Коэффициент соотношения к квартирам — 0,12. Ажиотаж гарантирован!
Доступ в паркинг возможен прямо из лифта, а заезжать водители будут не по считывателю номера или пульту, а через приложение.
Согласно проектной декларации, запланированы гостевые места: 33 на объекте и 83 вне. Но где именно они будут размещены, пока непонятно.
В комплексе будут доступны 113 кладовых от 2,3 до 7 м².
Управляющая компания
Традиционно на проектах ПИКа управляющая компания — это УК «ПИК-Комфорт». Но, тем не менее, её ещё должны выбрать собственники.
Стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту пока неизвестна. В том же «Вандер Парке» это около 80 рублей за м² с жилых помещений, но жильцы были недовольны оказываемыми услугами.
Квартиры и планировки
Согласно проектной декларации, в двух корпусах предусмотрено 565 квартир. 90% из них приходится на малые форматы.
Одна из особенностей проекта — на первых этажах башен будут расположены квартиры. Так, в корпусе 2 разместятся четыре квартиры с потолками в 4 метра. На остальных этажах — по 10 соседей.
В корпусе 3 на первом этаже — две квартиры с потолками 3,68 метра, а на других этажах — от 10 до 12 соседей.
Среднее количество квартир — 11. Это достаточно комфортно, с учётом того, что есть комплексы, где по 18 соседей на этаже.
Высота потолков выше 1 этажа — 2,75 метра.
В ЖК предусмотрены различные планировочные решения в евро-формате.
Студии
Студии — стандартной формы по 19,9 м².
1-комнатные квартиры
1-комнатные квартиры имеют площадь от 30 до 47 м² и только по одному санузлу.
В самом скромном варианте — два широких окна и гардеробная комната.
Можно выбрать планировку с балконом.
Или с увеличенной площадью окон и санузлом, в который можно зайти как из коридора, так и из спальни. Правда почему-то этот формат называется мастер-спальней.
Самый просторный вариант в 46,9 м² — угловой. Здесь есть гардеробная, большая кухня-гостиная и широкие окна.
2-комнатные квартиры
Площадь 2-комнатных квартир варьируется от 46 до 69 м². Все они идут с двумя санузлами в том или ином виде.
Посмотрите, как удачно обыграли 46,4 м²: гостевая и приватная зона здесь чётко разделены. Есть дополнительный туалет. А за счёт широких окон ещё и будет много света.
Квартира площадью 54,2 м² похожа на предыдущий вариант. Только в ней появляется полноценная мастер-спальня.
Функционально выглядит и угловая планировка площадью 65,6 м². Здесь — два санузла с ванными, мастер-спальня и много окон.
А на 24 этаже корпуса 3 можно выбрать точно такую же квартиру, только с террасами. Всего таких две.
По задумке проектировщиков, терраса будет выглядеть так.
Запроектированы различные варианты с одним или двумя балконами, в том числе с панорамным остеклением. Есть из чего выбрать.
3-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры представлены площадями от 77 до 81 м². Все планировки угловые. Вариаций немного. Да и всего таких квартир 55 на два корпуса.
Компоновка в 80 м² предполагает мастер-спальню рядом со входом, вторую ванную комнату и кухню-гостиную посередине. В некоторых планировках возможен французский балкон в одной из спален, как здесь.
Другая планировка мне нравится гораздо больше. Хозяйская и гостевая зона удачно разделены. Есть полноценная мастер-спальня. Остальные две спальни в меру компактные.
Отделка
Все квартиры в ЖК «Кутузовский квартал» реализуются с готовой отделкой.
В каждой квартире будет установлена коллекторная система отопления, а значит, трубы будут скрыты в полах. Чтобы не закрывать панорамное остекление, в комнатах с балконами установят внутрипольные конвекторы.
В комплексе предусмотрен автоматический сбор данных со счётчиков воды, электроэнергии и тепла.
Цены
На момент написания обзора средняя цена за квадратный метр в ЖК составляет 417 тысяч рублей. Распродано 28% квартир.
Виды из окна
С учётом будущего строительства на прилегающей территории сложно предугадать наилучший вариант. Возможно, только на южную сторону. Но и здесь не все так однозначно из-за проходящих рядом проспекта Багратиона и железной дороги.
Минусы
❌ Близость ж/д путей и скоростной платной дороги.
❌ Стройка вокруг на несколько лет.
❌ Всего 71 машиноместо на подземном паркинге.
❌ Высота потолков.
❌ Слабая торговая инфраструктура в районе.
❌ Близость корпусов друг к другу.
Плюсы
✅ Хорошая транспортная доступность.
✅ Индивидуальная архитектура.
✅ Наличие различных вариаций балконов и террас.
✅ Высочайший класс энергоэффективности.
✅ Наличие кладовок.
✅ Среднее количество квартир на этаже.
✅ Наличие квартир на первых этажах с высокими потолками.
✅ Многообразие функциональных планировок.
✅ Готовая отделка.
✅ Наличие рейтинговых школ в округе.
✅ Наличие видовых квартир.
✅ Парковые зоны в округе.
Резюме
ЗАО считается одним из самых престижных в столице. Здесь не было промышленных производств, много парковых зон и отличная транспортная доступность до центра города.
И если территория вокруг станции «Молодёжная» за последние 10-12 лет обросла новыми качественными жилыми комплексами, то локации вокруг станции «Кунцевская» ещё только всё это предстоит.
ЖК «Кутузовский квартал» — это фактически первый комплекс, с которого началось обновление жилого фонда в 47 и 48 кварталах.
Застройщик, справедливо полагая, что в районе сформировался отложенный спрос на современное жильё, решил выйти с проектом класса комфорт-плюс.
Судя по рендерам и заявленным характеристикам, ЖК должен получиться интересным. Индивидуальная архитектура, комфортное количество соседей и готовая отделка привлекут своего покупателей.
Да, не обошлось без шероховатостей: 71 машиноместа явно будет недостаточно. Ну, и потолок мог быть слегка повыше.
Тем не менее, это честный комфорт-плюс.