В этой статье мы приводим фрагменты из интервью председателя Совета Директоров ООО "1-я Академия недвижимости" журналу Загородное обозрение.
Как условно можно разделить земельные участки Ленобласти с точки зрения спроса?
Мы выделяем четыре основных групп земельных участков по критерию спроса:
- Расположенные рядом с СПб в пределах 30 минут езды. Они рассчитаны для постоянного проживания. По сути смена образа жизни с городской квартиры на загородный дом, но с сохранением работы в городе и привычных городских удобств. И здесь основные требования покупателей: наличие всех инженерных сетей (газ, вода, электричество, интернет), канализация может быть локальная. И наличие в шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры: магазины, кафе, школы, детские сады, детские площадки, спортивные площадки, ПВЗ и т.п. Наличие водоёма - приятный бонус, но не критически важное условие.
- Участки для сезонного проживания в радиусе до 90 км. Здесь важна природа. Поэтому требования покупателей: как минимум лес в шаговой доступности, а лучше водоём (река или озеро). И вот для этой категории наличие рядом водоёма критически важное условие.
- Дальние дачные участки за 90 км. Обязательное условие - река или озеро, тихое живописное место.
- Дешевые участки - наличие водоёма не важно. Важна цена в районе до 1 млн.
Наше обсуждение будет касаться в первую очередь участков из второй группы.
Вопрос: Участок у воды - это плюс к цене?
Это, конечно плюс к цене на все участки, которые имеют вид на воду с любой линии. На примере участков в КП Вишневский берег, где все участки имеют вид на воду:
Цена на эти участки у воды выше примерно на 25%, чем аналогичные в этих краях, которые не имеют вида на воду, но находятся в шаговой доступности у воды. И выше процентов на 75, чем просто участки у леса, расположенные далеко от воды.
Участки же на первой линии могут стоить в 3 раза дороже даже соседних участков со второй линии.
Вопрос: повышают ли ликвидность участки у воды?
Конечно, участки у воды пользуются повышенным спросом. Но относительно общей массы доля не значительная. Например, если ввести поисковый запрос в https://wordstat.yandex.ru/ "купить участок у воды, то мы увидим, что в июне 2024 года таких запросов по Ленобласти было всего 226. А продажи зависят от плана продаж девелопера и ценой его можно регулировать. Если начать продавать участки с видом на воду по цене участков, без вида на воду, конечно, в первую очередь раскупят их и это сделают быстро. Но, подняв высоко цены, можно получить темп продаж хуже обычных участков.
Девелопер хочет получить максимальную цену, поэтому продаёт их дороже. Спрос позволяет это делать.
Вопрос: как отразится переход на систему эскроу счетов, введение проектов комплексного развития территорий?
Система эскроу приходит на загородный рынок из городского многоквартирного домостроения. Где люди покупаю первое и, возможно, единственное для своей жизни жильё (в большинстве случаев) и особо не привередливы. Это совсем разные рынке, разная психология покупателей, разные цели и задачи.
У меня и многих коллег по цеху большой скепсис в отношении массовости внедрения эскорт счетов в сегменте ИЖС. Пока основное препятствие к широкому распространению мы видим в требованиях банков по выбору типовых проектов домов. Люди не будут выбирать из ограниченного числа проектов. Для покупателей загородной недвижимости - это не необходимость обрести жильё, иначе негде жить. Это, как правило, второе после квартиры жильё. И, если в квартире люди готовы ютиться в человейниках и стандартных планировках, то загородом всё совсем иначе. Люди сознательно покупают индивидуальное жильё под себя. И здесь стандартное шаблонное жилищное строительство может быть успешно только в сегменте эконом класса. Да и то многие предпочтут худо-бедно строится методами бригадного подряда. Для того, чтобы комфорт-класс или бизнес-класс стали покупать стандартное жильё, их надо чем-то привлечь. И это должна быть социальная инфраструктура: магазины, кафе, рестораны, школы, детские сады, спортивные, детские площадки, ПВЗ, парки и т.п. По сути должен застраиваться городской микрорайон. А тогда спрашивается зачем переезжать из одной части города в другую пусть и загородную? Шило на мыло...
Цена за кв.м. при эскроу будет выше по следующим причинам:
- один процент и более застройщик должен будет заплатить банку за предоставленный кредит
- банк будет строго контролировать платежи по смете застройщика и выплачивать только безналичные деньги целевым способом: на закупку материалов, на оплату работников и т.п. В итоге строительная компания лишается свободы действий, лишается наличных денег, за которые могла бы купить со скидками строительные материалы, вынуждена в белую платить зарплату рабочим и, соответственно, наращивать затраты в фонде заработной платы и т.п. Мы оцениваем рост затрат при строительстве по система эскорт примерно на 15-20%. Это, конечно, при строительстве нескольких домов. Если речь пойдёт о гигантских городских застройщиках, которые прийдут на загородный рынок, и будут строить сразу по несколько десятков домов, то там будет экономия на доставках, на оптовых закупках материалов и, соответственно цена не должна заметно вырасти. Но главный вопрос - а кто купит однотипные дома в коттеджном посёлке на тысячу домов? Бизнес-класс туда точно не пойдёт. Да и комфорт класс скорее всего тоже. Только разве что эконом. Но ему нужны маленькие домики, на которых сильно не заработать…
Система комплексного развития территорий в наших реалиях имеет следующие недостатки:
- долгий срок выполнения и согласования проекта планировки территории. Хоть правительство Ленобласти и ограничило в 2019 году срок выполнения ППТ двумя годами, но на практике на больших проектах в этот срок не уложиться. И приходиться по новой обращаться за выдачей задания на выполнения нового ППТ на основе наработок старого, получать новые техусоловия, по новой заказывать инженерные изыскания. Это всё приводит к росту затрат. КРТ сопровождается эскроу-счетами, о недостатках которых говорилось ранее.
Вопрос: Как повлияет изменения в ипотечных программах на загородный рынок?
Льготная ипотека составляет малую долу в структуре сделок по загородным участкам и домам. И оценивается всего 7%. Поэтому отмена льготной ипотеки с господдержкой под 8% не окажет заметного влияния на загородный рынок. Тем более остаётся семейная ипотека под 6%, но с изменениями. А также сельская ипотека под 3%.
Вопрос: Что выбираем: залив, Ладогу, тихие лесные озера, озера, куда легко добраться по быстрым трассам?
Ладогу и залив выбирают ценители водомоторных видов спорта и яхтинга. Это дорогостоящие увлечения и поплечу бизнес-классу. Свободные локации с доступом к берегу Ладоги и залива стремительно отодвигаются от границы города и со временем достигнут не комфортной дистанции - более 1,5 часов езды от города. И дальше спрос будет существенно ограничен.
Более перспективны озера и реки Карельского перешейка. Их много и много земельных массивов, где возможно развивать коттеджное строительство. Соответственно, здесь земля будет стоить ниже, чем на Ладоге и заливе.
Спрос на участки у воды высокий при следующих критериях:
- время в пути от дома в пределах 1,5 часов езды. Это примерно 85 км от КАД.
- наличие озера или реки в шаговой доступности, а лучше с видом на воду
- огражденный периметр посёлка - крайне важное требование покупателей
- наличие, как минимум, центрального водопровода, электричества и лучше газа. Интернет и хорошая мобильная связь обязательные условия.
Любителей участков у воды на Карельском перешейке можно условно разделить на две группы:
- предпочитающие активный образ жизни. У них требование - наличие рядом горнолыжного курорта, ресторанов, зон для активного отдыха
- предпочитающие тишину. Таким важно не большое количество участков в коттеджном посёлке. Отсутствие на территории общественных зон для "активитис", таких как детская и спортивная площадки, отсутствие бизнеса по суточной сдачи в аренду домов в посёлке. Такому критерию, например, соответствует коттеджный посёлок Вишневский берег, расположденный в Выборгском районе Ленобласти в Красносельском сельском поселении на берегу Вишнёвского озера. там все 46 участков имеют вид на озеро.
Вопрос: Какие неприятности могут подстерегать покупателей участков у воды?
Надо иметь ввиду, что рядом с водоёмом существует две зоны: береговая зона и водоохранная. Размеры этих зон устанавливаются с учётом специфики водоёма. Например, водоохранная зона может быть 20 метров от границы берега. И в ней нельзя ничего строить и в ней надо обеспечить доступ не ограниченного круга лиц, желающих прогуляться вдоль берега.
Водоохранная зона может иметь, например, ширину 50 метров и в ней разрешается строить жилые дома, но с определёнными ограничениями. Например, канализация должна быть закрытого типа. Это значит, что из ЛОС нельзя сбрасывать сток в дренажный колодец и далее в поле рассеивания. Обязательно надо вызывать ассенизационную машину и вывозить накапливаемые канализационные отходы. При интенсивном пользовании домом и большой семье это могут быть заметные дополнительные затраты.
От озера могут часто дуть холодные порывистые ветра. У берега водоёма любит собираться мошкара. И соответственно, те, кто ею питается: лягушки, змеи и т.п.
С практической стороны преимущества участков у воды очевидны:
- водоёмы являются источником неограниченного количество теплой воды, которую можно использовать для полива приусадебного участка. И, если он большой, эта возможность становится крайне важной
- водоёмы являются естественными резервуарами воды на случай пожара
- заменяют отчасти купели и бассейны. Из бани да в водоём - милое дело!
О всех огромных плюсах водоёма мы писать здесь не будем, они и так очевидны. Достаточно просто приехать к берегу озера или реки, постоять рядом, почувствовать энергетику и понять, что это твоё....
