Дачная амнистия: Росреестр сообщил, как вести себя в трудных ситуациях
Росреестр опубликовал разъяснительное письмо, в котором подробно описан порядок действий в случаях, когда возникают сложности с регистрацией построек по дачной амнистии.
Речь идёт о ситуациях, когда собственник имеет право зарегистрировать дом по программе дачной амнистии, но из-за изменений в регламенте застройки постановка на учёт становится невозможной.
Например, если земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) находились в жилой зоне, а затем были переведены в рекреационную зону. На таких участках можно обустраивать парковые зоны, однако строительство на них запрещено.
Дачная амнистия: в чем суть
До весны 2031 года вы можете зарегистрировать право собственности или поставить на кадастровый учёт свой дом по условиям дачной амнистии. Этот закон позволяет зарегистрировать жилое имущество в упрощённом порядке, без необходимости направлять специальное уведомление о строительстве.
Для регистрации вам понадобятся два документа:
* технический план недвижимости, который может оформить кадастровый инженер;
* правоустанавливающая документация на участок, если право на него не было зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно части 7 статьи 54 закона о садоводстве, для регистрации участка необходимо иметь одно из следующих разрешений:
* индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
* разрешение для садоводства;
* личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
Однако возможность строительства конкретного объекта на участке зависит не только от типа разрешённого использования участка. Существуют особые зоны, то есть специальные категории земель, использование которых регламентируют власти. В этих регламентах указываются принципы пользования землёй и застройки. Например, есть производственные зоны, в которых можно строить только заводские объекты, а в жилой зоне такие постройки размещать нельзя.
Общее правило гласит, что без дачной амнистии регистрация жилого дома возможна только в том случае, если земли находятся в территориальной зоне, допускающей строительство жилой недвижимости. По условиям дачной амнистии Росреестр не обязан проверять зону, но он должен узнать, есть ли разрешение на пользование участком, и две другие детали.
Во-первых, государственный орган уточняет, находится ли земля в зоне с особыми правилами пользования территорией, например, в водоохранной или санитарно-защитной зоне. Если участок для ИЖС попадает в такую зону, то сначала необходимо получить соответствующую поддержку от управляющих компаний, имеющих отношение к зоне. Это должны сделать муниципальные власти. Если строительство не будет согласовано, Росреестр откажет в регистрации.
Иногда в таких зонах вообще запрещено строительство. Об этом можно узнать из расширенной выписки из ЕГРН, которую можно заказать на Госуслугах.
Во-вторых, Росреестр обязан проверить дом на соответствие предельным параметрам строительства, которые регламентируются местной властью и градостроительным кодексом. В разных поселениях они могут отличаться. Например, для участков для ИЖС высота построек ограничена 20 метрами или 3 этажами. Часто власти регламентируют и минимальные отступы от границ соседних участков. Предельные параметры указаны в правилах пользования земли и застройки, которые местные власти обязаны распространять на своих интернет-ресурсах.
Если муниципалитет хочет ввести запрет на строительство, он устанавливает нулевые параметры. Когда они используются для территориальной зоны, постройка в ней запрещена. Кроме того, параметры могут отличаться в зависимости от типа объектов. Например, для складов указана высота и другие характеристики, а для садовых построек используются нулевые параметры.
Когда документы противоречат друг другу
Если назначение земельного участка полностью соответствует правилам застройки территориальной зоны, то проблем с регистрацией дома по условиям дачной амнистии обычно не возникает.
Например, если земля предназначена для садоводства, а зона является жилой, то в документах должно быть указано, что строительство дома разрешено. Также должны быть указаны допустимые параметры, такие как отступ, этажность и другие. Если все эти условия соблюдены, то регистрация дома не должна вызвать сложностей.
Однако иногда власти могут вносить изменения в территориальные зоны. Например, на участке, который ранее был предназначен для жилой застройки, могут построить сквер. В этом случае зона станет рекреационной. Также возможна прокладка трассы, и тогда участок будет относиться к зоне транспортной инфраструктуры. В таких ситуациях предыдущий тип разрешенного использования земли может стать неактуальным.
Если возникают подобные обстоятельства, строительство нового дома может быть запрещено. Однако если человек уже построил дом и запрашивает его регистрацию по условиям дачной амнистии, а при этом обнаруживаются новые изменения в территориальной зоне, возникает вопрос: будет ли дом зарегистрирован?
От чего зависит возможность регистрации
В Росреестре разъяснили, как действовать в подобных ситуациях. Регистрацию необходимо провести, даже если вид разрешённого использования земли не соответствует правилам застройки в конкретной зоне. Неважно, когда были внесены изменения.
Это не противоречит основному принципу земельного законодательства — сохранению возможности использовать уже существующий участок. Однако регистратор должен изучить все предельные параметры строительства. Если в настоящих правилах землепользования не указаны нулевые параметры для построек, вопросов не возникнет.
Исходя из этих принципов, Росреестр рекомендует узаконить постройку по условиям дачной амнистии независимо от того, вступили ли в силу новые изменения.
Однако есть важный момент: если власти меняют зону и вводят нулевые параметры для жилых построек, регистрация может быть приостановлена.
Как быть с двумя действующими системами регистрации права, если они противоречат друг другу
В письме, опубликованном Росреестром, рассматриваются важные вопросы, связанные с регистрацией прав на объекты в случаях, когда правила территориальной зоны противоречат типу разрешённого пользования земли.
Часто люди приобретают участки на сельскохозяйственных землях, где разрешено строительство, и уже есть жилые постройки. Тип разрешения указан как «для садоводства». Однако через некоторое время власти переводят сельскохозяйственные земли в категорию, на которой строительство запрещено. В администрации говорят, что зарегистрированные объекты владельцы могут оставить, но остальные регистрации не будут действительны.
В письме ведомство ссылается на то, что в этой ситуации право на объект с допустимыми показателями обязательно должно быть зарегистрировано по условиям дачной амнистии, а правила только что установленной территориальной зоны не учитываются.
Эти разъяснения должны помочь владельцам строений, которые хотят использовать правила дачной амнистии. Однако, несмотря на позицию Росреестра, уже существует много негативных случаев, когда права регистрировать отказываются, несмотря на опубликованное письмо, которое не имеет юридической силы. Местные власти не обязаны ему подчиняться, и всё зависит от добросовестности сотрудников на местах.
Это более глобальная проблема. Очевидно, что есть конкретные условия дачной амнистии, но законодательство не запрещает использовать другую систему. Регистрация прав доступна и по обычным правилам. Человек может отправить уведомление о начале строительства, чтобы получить соответствующий ответ.
Бывает так, что при использовании дачной амнистии регистрация возможна, а при применении обычных правил — запрещена. Получается, что существуют две системы, которые вступают в очевидные противоречия друг с другом. В результате перед законодателями стоит ряд сложных вопросов, требующих решения.
Что в результате
Регистрацию постройки по программе «Дачная амнистия» нельзя будет отклонить, если выполняются следующие условия:
1. Назначение земельного участка не противоречит строительству объекта на нём.
2. Правила территориальной зоны допускают возведение построек.
3. В отношении жилых домов не действуют нулевые параметры (то есть минимальные размеры, которые необходимо соблюдать при строительстве).
4. Постройка не выходит за предельные параметры.
5. Земля не находится в зоне с особыми условиями использования, то есть строительство разрешено.
Однако могут возникнуть противоречия. В таких случаях решение будет приниматься следующим образом:
1. Постройку зарегистрируют, если тип разрешения для использования участка не соответствует правилам застройки территориальной зоны. Однако регистрация будет остановлена, если для жилых домов указаны нулевые параметры.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
