Критерии выбора квартиры на вторичном рынке жилья. Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Все давно знают, что на цену квартиры в главную очередь влияет ее месторасположение.

Как цена зависит от района города?

Локация квартиры, пожалуй, один из основных факторов, определяющих стоимость жилья. Квартира одного и того же метража в домах одной и той же серии на окраине и в центре Москвы может отличаться ценой на 30-50 % и даже более. Вот почему так происходит:

• Престижность и репутация района. Престижность района может быть связана с его историческим значением, набором элитных объектов, наличием инфраструктуры и именитых образовательных учреждений. Цены на квартиры в таких районах существенно выше цен в «спальниках», и ликвидность квартир тоже лучше будет в престижном районе.
• Близость к центру города. Жилье в центральных районах традиционно дороже из-за лучше развитой инфраструктуры, близости к деловым и развлекательным заведениям, а также благодаря удобному транспортному сообщению. На рост цен влияет и то, что в центральных районах мегаполисов, как правило, немного места для новой застройки - следовательно, строящихся ЖК меньше, а цены на квартиры в них выше.
• Окружение и инфраструктура. Магазины, рестораны, ТРК, спортивные сооружения, а также скверы, парки, лесопарки, пруды, озера, реки — все это делает район привлекательным. Тогда как близость промышленных зон или мусоросжигательных заводов, например, снижает привлекательность локации и сказывается на стоимости жилья — оно будет дешевле.
• Транспортная доступность. Близость метро, в принципе хорошо развитые транспортные развязки и связь с остальными частями города увеличивают стоимость жилья. Сложности с выездом из района или с перемещением по району, напротив, снижают стоимость жилья.
• Социальная и экологическая обстановка. Жилье в районе с низким уровнем преступности и хорошей экологической обстановкой будет стоить дороже аналогичного, но в «рабочем» районе вдали от зеленых зон. Понятно и логично, что покупатели ищут максимально комфортные условия проживания для себя и своих семей.

Но помимо локации существует масса других факторов, не учитывая которые, вы рискуете либо переплатить за квартиру, либо недооценить ее при продаже.

Давайте для начала разберемся в основных характеристиках недвижимости.

Каждый объект недвижимости обладает определенными качественными и количественными характеристиками, в том числе:

• физическими - размер, площадь, этажность, материалы и прочее
• имущественно-правовыми характеристиками - права собственности, ограничения и прочее
• экономическими - стоимость, цена, доходность, издержки содержа­ния и прочее
• характеристики окружающей среды — экология, транспорт, инфраструктура, сейс­мичность и прочее.

Как видите, одних только характеристик недвижимости масса и все их нужно учитывать при выборе или продаже недвижимости, а главное при оценке ее стоимости.

Основными ценообразующими факторами для жилья являются:

• Местоположение. Допустим в Москве есть два района, расположенные по разные стороны одного шоссе – Жулебино, относящееся к Москве и Люберцы, соответственно Подмосковье. Разделяет их Ломоносовский проспект, но по факту у них одинаковое месторасположение, а цены отличаются на порядок.
• Класс жилья. Старая панель, современная или монолит. Отсюда класс эконом, бизнес и элит. В чем различия уже писала в статье «От «рабоче-крестьянского» до элитного строительства. Разбираемся в классах существующего в Москве жилья.»
• Транспортная доступность. В городах миллионниках расположение рядом со станцией метро является преимуществом. Но допустим в той же Москве метро уже давно «переехало» за МКАД и естественно цена однотипной квартиры около метро внутри МКАДа и за его пределами будет различаться.
• Планировка. Все привыкли смотреть на общий метраж квартиры, не скрою и я тоже. Но часто именно жилая площадь квартиры имеет «вес» и значение. Допустим в 3-комнатной квартире площадью 64м.кв., площадь комнат составляет 40м.кв., а в трехкомнатной квартире площадью 72 м.кв., жилая площадь 45м.кв. Получается по факту вы переплачиваете за стоимость общих зон, т.е. коридоров, в которых точно жить не будете.
• Материал стен. Естественно, в приоритете сейчас монолит и кирпич. Но чисто кирпичных домов у нас не строят уже очень давно. Слишком дорогая себестоимость строительства выходит и сроки постройки. Поэтому быстрее и дешевле лить монолит. Так вот – качество современного дома из монолита, может уступать качеству «старой» заводской панельке и точно проигрывает перед кирпичными сталинскими домами. А цены сами понимаете, различаются порой в разы.
• Этаж. Здесь все же стоит обращать внимание на общую этажность дома и окружающей застройки. В типовых домах до 25 этажей, выпадают 1-2 этаж, на 1м самые дешевые квартиры, 2й многие не любят из-за расположения рядом с козырьками подъездов. Последний этаж все же под вопросом, тем более если сверху еще расположен тех.этаж. Во всяком случае цена на него может не отличаться совсем. А вот если мы с вами рассматриваем жилой комплекс высотной застройки, то здесь уже много зависит от видовых характеристик из окон. И в 40-этажном комплексе всегда будут стоить дешевле квартиры на первых 5, а то и 7 этажах.
• Вид из окон. Закономерно вытекающий пункт из предыдущего. Конечно, если задаться вопросом, как часто мы с вами смотрим из этих самых окон, то вроде и не такой это важный фактор. Но вид на историческую достопримечательность, парк или панораму города, само собой займет внушительную часть вашего бюджета на покупку.
• Высота потолка. Естественно, в типовых домах на это мало кто внимание обращает. Но в современных жилых комплексах также, как и в сталинских домах – высокие потолки (выше 3,5 м.кв.) всегда в цене.
• Санузел (раздельный / совмещенный / несколько). Если речь о типовом жилье, то выше естественно оценивается раздельный санузел. Если берем класс выше, то количество сан.узлов.
• Наличие балкона / лоджии / террасы / патио. Все также зависит от типа жилья, но как правило даже в обычном экономе наличие обычного балкона уже является преимуществом.
• Состояние квартиры. В связи с ростом строительных материалов и стоимости работ, все большим спросом пользуются квартиры с отделкой «под ключ» или говоря простым языком - «заезжай и живи». Но их действительно мало, а стоят они на порядок дороже. Качество выполненной отделки также вызывает массу вопросов. Но тем не менее – спрос на такие квартиры точно выше. И если вы сделали ремонт «на совесть» и не на свой вкус, а нейтральный, то вы точно будете в преимуществе.
• Документы и схема сделки. Здесь много нюансов, но квартира с «прозрачными» документами в свободной продаже, найдет своего покупателя точно быстрее, чем квартира, где собственники дети.

Это, пожалуй, основные критерии ценообразования.

А какие параметры важны для вас? На что в первую очередь вы обращаете внимание?