История, в общем-то стандартная. Люди собрались купить участок, в новом клубном коттеджном посёлке. Цены не малой (около 5 млн), но, судя по заверениям девелопера - стоит того. Посудите сами, рекламные данные посёлка - просто замечательные: и коммуникации, и транспортная доступность, и лес со всех сторон.
Писать название КП не буду - во избежание недовольства с их стороны. Да и задумывал я эту статью не про конкретный коттеджный посёлок - в принципе про ситуацию на рынке загородной недвижимости...
Посулы у всех продавцов очень и очень радужные. Мало того, может быть так, что большая часть обещанного - уже реализована! Дороги асфальтовые, свет, газ и даже водопровод подведены и входят в цену, построены детские и спортивные площадки... КП выглядит прекрасно! Полностью в соответствии с концепцией!
Однако, давняя поговорка никогда не теряет своей актуальности:
Доверяй - но проверяй!
Не позволяйте внешнему блеску ослепить вас и притупить бдительность!
В нашей истории счастливый конец. К людям, покупающим участок за 5 млн пришла здравая мысль: надо удостовериться в юридической чистоте сделки. Обратились к хорошему знакомому риелтору, а он - ко мне, для проверки данного участка.
Я взял тайм-аут на три дня, погрузился в предоставленные данные и... между прочим, до последнего момента меня практически всё устраивало! Никаких зон на участке, никаких несоответствий градостроительных регламентов.
А потом я приступил к проверке Генплана....
Что это за черно-красная пунктирная линия? Это дорога, которая должна пройти по границе КП, в том самом месте, где сейчас величественно вздымается вековой лес.
Постройка дороги в будущем - неоспоримый факт. Об этом свидетельствует хотя бы то, что участок под дорогу уже выделен (жёлтым на карте ниже) и имеет соответствующий вид разрешенного использования - "строительство линейных объектов"
Что же это за дорога? Ну, вы уже догадались по заголовку статьи: это ЦКАД-2, вторая очередь легендарной дороги, строительство которой запланировано на 2025-2029 годы.
Покупатель в шоке: от покупаемого участка до скорого широкополосного шоссе - всего 300 метров.
Покупатель задаёт вопрос девелоперу. Девелопер оказался готов к нему!
Вы не правы, нечего бояться! У нас есть официальная бумага от Росавтодора, что никакого ЦКАД у нас нет и не будет!
Пожалуй, не будь у покупателя юриста, она бы и поверила. Бумага-то, кажется, действительно официальная. И в ней вроде бы написано (и специально подчеркнуто девелопером), что "строительство ЦКАД-2 не предусмотрено".
Увы, девелопер выдает желаемое за действительное. Перевожу документ:
- На февраль 2022 года ЦКАД ПК 2 не предусмотрен к строительству в этом году. То, что он в принципе предусмотрен - говорит хотя бы русский аналог Википедии - Рукивики. Более чем проверенный источник. В статье там говорится и про то, что строить непременно будут, и про сроки - 2025-2029 годы, и про опорные точки маршрута этой части проекта.
- Участки КП расположены за границей "полосы отвода", то есть не входят в зону развития транспортной инфраструктуры. "Изъятию не подлежат". Всё так, КП - за границами дороги. Дорога идёт прямо по границе участков, но не внутри посёлка. Только суть от этого не меняется: она всё так же будет шуметь в 300 метрах от вас.
- Наконец, письмо от 2022 года, а сейчас 2024 год. Генплан, мною изученный - от 2023 года.
Подведём итог
Изучайте Генплан! Не только его. Это только часть проверки. Но Генплан изучать нужно обязательно. При том обязательно актуальную версию. Если есть Проект нового Генплана, который сейчас на стадии публичных слушаний - значит нужно изучить именно его, он будет утвержден в ближайшее время!
Где его найти? Есть несколько источников.
1. Сайт администрации. Забиваете нужное название районного центра в поиске - таким образом: "Коломна Генплан". В списке первых выданных результатов будет сайт администрации города Коломны, а там - Генплан. Этот способ хорош, но есть риск того, что вы наткнётесь там на неактуальную версию. Или Генплан будет повреждён, когда вы его скачаете - изображения не будут корректно открываться. Постоянно такое встречаю.
2. Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП). Хорошее начинание наших властей: все градостроительные документы собрать в одном месте, сделать общую базу. Только разобраться в ней можно при наличии минимум 100 грамм и много часов времени. Однако! Там вы можете встретить (если разберетесь) ту самую, самую актуальную версию Генплана
3. Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). В Подмосковье это - "Геопортал Подмосковья". Там можно наложить "слой" на карту в виде Генплана. Выйдет название самой актуальной версии, а также файлы: карты, текстовая часть. К сожалению, там тоже бывают поврежденные документы - здесь как повезет.
4. Страница администрации в Вконтакте. В 2022 году Путин повелел завести любым органам власти, в том числе муниципальным образованиям - завести страницы Вконтакте. Там муниципалитет обязан извещать население об изменениях в Генплане, например о предстоящих публичных слушаниях по новому проекту. Зайдите в группу ВК, запустите поиск по "стене" по слову "Генплан" - будет вам счастье.
И ещё один важный вывод. Бытует миф, что при проверке участка достаточно заказать выписку из ЕГРН. Более продвинутые в курсе загадочной аббревиатуры ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) и тоже запрашивают у продавца эту бумагу.
К сожалению, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ - вышеозвученной информации не будет. Потому что в них отображается только то, что касается непосредственно участка, а не округи.
Удачи вам в поисках и покупке недвижимости! Будьте бдительны! Просто представьте себя на месте данных покупателей... через года два-три. Боюсь, цена на участки в этом месте упадёт ниже плинтуса и сбежать оттуда без потерь у них не выйдет. А продавец будет совершенно ни при чём: с участком-то всё в порядке, чего придираетесь?