Спойлер: легко))
Уважаемые читатели, эту статью я писал для своего ТГ канала на языке бизнес-гопника. Так что прошу вас на этот раз просто принять и простить меня за стиль изложения :)
Анонсировали условия по семейной ипотеке, и, о чудо, я под нее попадаю! Так что я задумался о приобретении недвиги инвестиционных целей ради, что и сподвигло меня к тому, чтобы посчитать циферки по разным инвестиционным стратегиям.
Когда я закончил писать этот пост, я понял, что в нем получилось слишком много цифр. Так что читайте внимательно. Се ля ви, нельзя инвестировать в недвижку, если не умеете внимательно считать.
А теперь мы прикинем ситуацию (я в такое вписываться не буду, а некоторые наши клиенты именно так и делают) - покупаем 1-комнатную квартиру на этапе котлована с целью перепродажи через год.
Дано:
Стоимость квартиры: 5 000 000
ПВ: 1 200 000
Размер ипотеки: 3 800 000
Ставка: 6% (семейная ипотека)
Ежемесячный платеж: 24 500 (срок ипотеки 25 лет, чтобы снизить платёж)
Срок инвест проекта: 1 год
Ожидаемая доходность: выше ставки банка по депозитам (выше 16%)
Квартира куплена, прибыль от инвест проекта - дело времени. Ставка низкая, платёж низкий, деньги дешёвые, а значит и прибыль будет больше.
Но есть нюанс. Добавляем данные о рынке.
За последние 10 лет цены на недвижку в СПб выросли на 60% (Данные Альфы). Это 6% в год. С последней редакцией ХЗ-214 у застройщиков в цикле стройки нет большой дельты цены, зато есть "динамическое ценообразование", которое создаёт иллюзию роста цен. Если мы получим повышение цены на 10% за год, это уже будет хорошо. Подробно про эту шляпу с ценообразованием можно почитать в статье на Дзене.
Но давайте представим, что я дурак, и ничего не понимаю в недвижке, и именно наша квартиры вырастет на 20% за год. Я просто покажу вам, что такой рост цены все равно нас не спасает, и мы улетим в минус. Через год цена на квартиру становится 6 000 000, на 1 000 000 больше, чем когда мы купили.
Дальше. За год мы платим по ипотеке 294 000 рублей, из которых:
Основной долг: 66 000
Проценты банку: 228 000
Проценты банку - это расходы. Так что доход от проекта уже будет не 1 000 000, а 772 000 рублей.
Ну ок, 770 тыщ норм, выходим на рынок на продажу за 6 000 000 и... обламываемся! Покупали мы квартиру на первичке под 6%, а продавать нам её на вторичке под 18-20%, и покупатели за эту цену будут покупать от застройщика в ипотеку под 6%, 8% или 12%, и чтобы продать нашу переуступку нам придётся либо ждать до посинения сделку за наличку, либо предложить цену... 4 000 000 рублей (первичка за 6 000 000 под 8% - платеж 30 000 в месяц, вторичка за 4 000 000 под 18% - платеж 30 000 в месяц).
Ок, берем объективные данные Сбера, что одна и та же квартира на первичке и вторичке в области отличается на 29% (первичка дороже). Если цены в ЖК поднялись до 6 000 000, значит такая же квартира от собственника стоит 4 260 000. Делаем допущение, что квартира была в черте города СПб, а там разница не 29%, а 21%, тогда цена на нашу квартиру будет 4 740 000.
Вжух, и мамкины инвесторы в минусе. И по телефону с пеной у рта кричат агентам "я не могу снизить цену, я её покупал дороже". А покупателей это вообще не интересует, кто там за сколько чего покупал.
Вот такая магия, когда цена в новостройке повысилась на 20%, а у инвестора снизилась на 20%.
Делаем второе допущение, что я дурак не шарю, и уславливаемся, что все же мы продаём эту квартиру за 6 000 000. Вообще, за 6 000 000 выходить в продажу не особо резонно, если у конкурентов и застройщика цена такая же, так что выходим за 5 900 000 (а скорее всего за 5 800 000) и закладываем на торг еще 100 000 (а скорее всего 200 000).
При выходе из инвест проекта еще надо учитывать:
Вознаграждение агента - 180 000 (78% сделок проходит с участием агентов, так что либо нанимаем агента, либо платим агенту с покупателем, либо торчим на рынке до посинения и теряем доходность)
Налог - 104-130 тысяч (13% с разницы цены покупки и продажи. С заниженной стоимостью продавать не резон, налоговая за жопу схватит, и начислит налогов и штрафов около 1 055 000 рублей)
Расходы по сделке - 10 000
Итого - 320 000 рублей
Из оставшихся 772 000 дохода у нас остаётся 252 000 рублей (а скорее всего 52 000).
Ура, при всех наипозитивнейших и нереалистичных прогнозах инвестор заработал 252 тысячи (а скорее всего 50 тыщ, если поторговался). Напомню, что за ипотеку инвестор за год отдал 294 тысячи. Так что, если бы наш инвестор не вписывался бы в инвест проект, а просто откладывал у себя на счету сумму, равную ежемесячному платежу по ипотеке, то заработал бы больше на 42 000 рублей (а то и на 242 000 больше). А если еще положить свой ПВ на депозитный счет в Сбер под 13%, то с суммы 1 200 000 прилипнет еще 156 000 рублей.
В нашем примере НЕ покупать недвижимость выгоднее на 198-398 тысяч рублей выгоднее, чем покупать.
Мораль
Все это совершенно не значит, что инвестировать в недвижку не надо. Конкретно в нашем примере выбрана неправильная стратегия, которая принесет убытки даже при том, что недвижка подорожает на 20% (а такого не случится). Не надо бездумно вкладываться в новостройки, надо считать. Считать выход из инвест проекта до того, как в него влезть.
Хотите получить консультацию по инвестициям в недвижимость?
Пишите или звоните: +7 900 23 25 164
Стать профессиональным агентом по недвижимости:
Обучение профессии агента
Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (есть обучение)
