Я не большой фанат новостроек последнее время, потому что банки и застройщики проводят слишком корыстную денежную политику. А их маркетинговые ходы заставляют меня содрогаться. Новостройки сделали всё, чтобы продаваться максимально дорого, но чтобы народ верил в то, что это выгодно. Сегодня мне на глаза попался интересный пост с аналитикой цен, и я хочу показать вам, как "объективные данные" превращаются в тыкву.
Сразу говорю, что речь в посте про новостройки, а не про вторичку. В Москве вторичка чувствует себя плохо, и с середины прошлого года продолжает терять в цене. Это связано с неоднократным удорожанием ипотек.
Второй момент, который хочу озвучить сразу - анализ цен ограничивается 2 кварталом 2024 года. А с начала 3 квартла 2024 года произошло изменение политики кредитования (закончилась льготная ипотека), поэтому мы можем оценить только цифры прошлого, и их нельзя просто перенести на будущее и сказать, что дальше будет так же.
Смотрим содержание поста
С середины прошлого года, когда произошел дисбаланс ставок по ипотеке между первичкой и вторичкой, цены на новостройки начали расти. Застройщики и банки увидели преимущество в виде низких ежемесячных платежей по ипотеке с господдержкой и подумали, почему бы не срубить на этом бабла, тем более что условия для них вполне благоприятные.
2 квартал 2024 года отметился особенно резким поднятием цен на новостройки. Почему? Потому что все были в курсе, что с 1.07.2024 заканчивается льготная ипотека, и покупатели хотели залететь в последний вагон под 8%. В апреле и мае еще не было понимания, предложат ли банки альтернативные варианты ипотек на замену ипотеки с господдержкой, поэтому выбор был между "сейчас за 8%" и "потом за 20%".
А когда спрос увеличивается, капиталисты поднимают цены. Так что не стоит удивляться повышению цены, все в рамках здравого смысла и логики рыночных взаимоотношений.
А теперь внимание, фокус
Лидерство по увеличению средней цены объясняется тем, что дешевые квартиры раскупили, и на рынке появились новые дорогие объекты.
То, что были раскуплены самые дешевые квартиры совершенно не означает, что цены выросли. Статистически да, а на практике нет. То, что дорогие квартиры остались не раскупленными тоже не означает, что цены выросли. А вот средняя цена изменилась, это да.
Давайте для наглядности покажу на примере:
У нас есть 10 квартир по 10 миллионов и 10 квартир по 20 миллионов. Средняя цена на квартиру составляет 15 миллионов рублей (20 квартир на общую сумму 300 миллионов).
5 дешевых квартир продали. Другие 5 так и стоят, никому нет до них дела, объем рынка такой. Дорогие квартиры тоже стоят, они никому не нужны по такой цене. У нас осталось 5 квартир по 10 миллионов и 10 квартир по 20 миллионов. Считаем. Средняя цена за квартиру составляет... 16,6 миллионов.
Ура, цены на рынке растут! Рост цен составил 11%. А 5 квартир по 10 миллионов так никто и не покупает...
Вот так наши соотечественники любят считать статистику.
Застройщики отчитались о росте цен, классифайды типа циана и авито показали на графиках, как всё хорошо, агенты кричат про выгодные покупки и инвестиции, одни только владельцы недвижимости не могут понять, почему при росте цен они вынуждены постоянно снижать цены на свои квартиры. А продаются по факту только самые дешевые квартиры.
Всё потому, что любую статистику необходимо правильно интерпретировать.
Посмотрите на прекрасный пример в СПБ. Это 3-комнатная квартира площадью 92м2. Оценка циана показывает нам диапазон цен, а также рост на 4,4% за последние 6 месяцев.
Вполне себе позитивно. И цена хорошая, и рынок себя чувствует хорошо.
А теперь смотрим, как дела у собственника на самом деле:
А никак. Они не могут продать свою квартиру в диапазоне цены Циана. И не смогут, потому что реальная на эту квартиру - около 18 миллионов рублей. Вот только владелец квартиры отказывается в это верить. Ну ничего, еще полгода и он все равно снизит цену (если, конечно, хочет продать).
Справедливости ради хочу отметить, что я и моя компания не занимаемся продажей этой квартиры. Снижать цену не в моих интересах, мы все равно не заработаем с ее продажи. Так что это просто для вас, уважаемые читатели, для примера.
Вы и сами можете найти на рынке сотни квартир от собственников, по которым последние год-два ничего кроме снижения цены не было. Вот вам и рост цен.
Вывод:
К любой статистике нужно относиться внимательно и критически. Цифры необходимо интерпретировать, и понимать, с чем связаны выводы статистического исследования. Иначе можно сделать неверные выводы и вписаться в невыгодную сделку.
Хотите получить профессиональную консультацию по продаже или покупке недвижимости?
Пишите или звоните: +7 900 232 51 64
Стать профессиональным агентом по недвижимости:
Обучение профессии агента
Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (есть обучение)