В эти выходные побеседовали с Кириллом Кудиновым, отельером и инвестором, который строит апарт-отели, коворкинги и другие объекты инвестиционной недвижимости в двух столицах России – Москве и Санкт-Петербурге.
Разобрали ситуацию: может ли после запрета студий инвестирование в сервисные апартаменты стать альтернативой? Какая доходность у этого вида инвестирования? По каким критериям подбирается объект для такого типа инвестиций?
Для инвестора эффекта студии можно достичь через приобретение обычных апартаментов. Это полное совпадение по всем пунктам: маленькая площадь, сравнительно небольшая цена, инвестиционный доход. Те, кто раньше покупал студии с целью инвестиций, буду рады переключиться на апартаменты, посмотрев сегодняшний выпуск.
Если брать самый консервативный прогноз, то капитализация — это 15−18%, арендная доходность в этом году - 14%.
«Мы создаем доходную недвижимость и управляем ею, обеспечивая инвесторам в дальнейшем стабильный пассивный доход. Для этого мы выкупаем здания в исторических центрах Москвы и Санкт-Петербурга. Для этого находим бизнес-центры или отели, которые морально устарели и делаем их полный редевелопмент. Сносим все до несущих стен, полностью меняем все коммуникации, электрику, сантехнику. Получается абсолютно новый проект. Это комплексы апартаментов, которые проходят классификацию 3 или 4 звезды в обязательном порядке. Далее мы привлекаем в наш проект инвесторов и управляем всем, обеспечивая инвесторам стабильный пассивный доход», - рассказывает Кирилл, - доходная недвижимость — это два источника дохода. Первый — это капитализация, второй — арендный доход. Если брать самый консервативный прогноз, то капитализация — это 15−18%, арендная доходность в этом году - 14%. Как считается эта доходность? Мы берем количество денег, которые за год зарабатывает инвестор, сумму, которую он вложил в свою недвижимость, и высчитываем доходность».
Питер вообще пока что еще недооценен
«Обычно стратегией наших инвесторов не является перепродажа, потому что владение таким апартаментом — это особый статус, особая привилегия. Дело в том, что таких зданий в том же центре Питера - по пальцам перечесть, в Москве их побольше, но в Москве юридическая составляющая сложнее. Поэтому, когда инвестор уже заходит в проект, как правило, он не планирует перепродавать. Но, например, с началом СВО, когда люди начали переживать за будущее в России, появились случаи перепродаж. Тогда были пиковые ситуации, когда удавалось заработать до 40% годовых. Самый большой наш кейс — это 46 % годовых. Обычная, стандартная история —от 15−18 до 25 %. Именно на эти цифры недвижимость стабильно растет в центре в год, с учетом уникальности локации и той арендной доходности, которую она приносит. Мне кажется, что Питер вообще пока что еще недооценен... Цены не очень высокие. Многое зависит от типа недвижимости, от различных факторов.
Маленький или большой отель: есть ли разница?
Я уточнила у Кирилла, есть ли разница для инвестора, вложиться в маленький апарт-отель на 40 номеров или в тот, где номеров много, или разницы нет.
По мнению Кирилла, чем меньше отель, тем его проще загрузить, но есть минимальное количество номеров, которое эффективно «работает»: это 40−50 номеров. Это необходимый минимум, чтобы, во-первых, пройти классификацию, во-вторых, иметь возможность работать с туристическими группами. Комфортная цифра — 80−100 номеров. Свыше 200 – уже тяжеловато загружать, хотя для центральных локаций это проще.
Из морально устаревающего бизнес-центра можно сделать многопрофильный комплекс с апарт-отелем, бизнес-центром и привлекательными коммерческими площадками, которые дополняют общую концепцию
Идеальный метраж
Метражи приобретаемого помещения для отеля прописаны в чек-листе. Помещение должно быть не менее 500 метров, лучше больше. На сегодня площадь самого большого помещения у нас составляет десять тысяч метров, но не все это здание идет под отель, часть отходится на бизнес-центр и часть на парковку. Так, например, из хорошего, но начинающего морально устаревать бизнес-центра можно сделать интересное решение: многопрофильный комплекс с апарт-отелем, небольшим бизнес-центром и привлекательными коммерческими площадками, которые дополняют общую концепцию. Именно такой объект вы можете увидеть сейчас в самом центре Питера, в 600 метрах от Невского проспекта».
Назначение земли
«Как мы знаем, назначение земли можно менять. Мы берем площади с точным пониманием того, что назначение можно будет изменить. Например, в результате инвестор становится собственником отдельного раскадрированного апартамента, которым он дальше вправе распоряжаться, как считает нужным. В этой ситуации мы приводим помещение в порядок, делаем флиппинг и — меняем назначение», - объясняет Кирилл.
Наш бизнес — это не начинать с «0», а сделать очень большой ремонт
Как подбираются объекты (чек-лист от Кирилла Кудинова):
1. Техническое состояние здания (чтобы оно не было в аварийном состоянии, чтобы не «рассыпалось» в ближайшие годы), большое количество окон, чтобы можно было «нарезать» на апартаменты;
Смотрим за тем, чтобы было минимальное количество МОПов (мест общего пользования) – подвалы, чердаки и т.п, за которые нужно также платить и которые не могут быть монетизированы в дальнейшем;
Центральная горячая вода, чтобы была подача горячей и холодной воды, водоотведение, достаточное количество электрических мощностей;
2. Юридическая история - все что касается документов, истории и собственников и т.д.
3.Туристическая привлекательность – анализируем отельные объекты рядом, смотрим потенциальных конкурентов, формируем финансовую модель, смотрим какую доходность будет иметь этот объект.
Локация – до Невского должно быть не более 1,5 км.
Сколько времени уходит на стройку объекта
«Все зависит от площади объекта, - рассказывает Кирилл, - Если объект достаточно большой, период стройки займет порядка полутора лет. Это максимальный период за счет объема… Если смотреть меньшие по площади объекты, то это от 8 месяцев до 2-х лет. В этом мы очень выгодно отличаемся от классической стройки с котлована, потому что, по большому счёту, это не начинать с «0», а сделать «очень большой ремонт» или флиппинг», - рассказывает Кирилл.
Концепция bleasure
«На одном из объектов мы разработали специальную концепцию – bleasurе. Это европейский тренд, который сочетает в себе два слова: business (бизнес) и leasure (отдых). Это означает планирование под определенную целевую аудиторию: путешественники, у которых цель поездки в основном рабочая история, но остается комфортная и хорошая возможность совмещать ее с отдыхом, - объясняет Кирилл Кудинов, - например, на первом этаже бизнес-центр. Рабочие места, коворкинг, а здесь уже фитнес, массажный салон. Таким образом, есть все, чтобы можно было комфортно отдохнуть и провести определенное время, гуляя по городу – напомню, мы недалеко от центра, достопримечательности Санкт-Петербурга «под рукой». Но также можно и комфортно поработать за счёт конференц-зала и рабочих зон».
«ПИФ — это интересная модель и мы планируем к ней прийти»
Привлечение инвесторов
Я поинтересовалась у Кирилла, на какой стадии он привлекает инвесторов на объект. Оказывается, на самой ранней, еще до момента выкупа объекта. Таким образом, до момента завершения стройки, как правило, у нас все апартаменты уже распроданы.
Но как удается это сделать? Через ПИФ или как? Если нет кадастрового номера? Ответ: через предварительный договор купли-продажи. ПИФ — это уже следующая цель. «Это интересная модель, и мы планируем к ней прийти», - делится Кирилл, - на сегодняшний день мы действуем через предварительный договор купли-продажи. У нас управляющая компания. Все, что мы строим - все апартаменты - мы берем в управление и далее эксплуатируем с помощью нашей управляющей компании. У нас полностью свои ресурсы от бронистов и менеджеров по продажам до бухгалтерии, ревеню-менеджмента, горничных и всего остального».
Люди хотят из города уезжать в домики и проводить время на природе, у мангала, с купанием, автономно и независимо от других
Будущее за пригородом
«Я думал, что здание в Питере найти сложно, а землю найдем сразу, но это оказалось не так, на поиски ушел год», - рассказывает Кирилл о новом проекте, - Это будут отдельно стоящие домики, потому что, по моим наблюдениям, в области отели не лучший формат. Люди хотят из города уезжать в домики и проводить время на природе, у мангала, с купанием, автономно и независимо от других».
Смотрите выпуск полностью, задавайте вопросы, оставляйте комментарии!