Закон не запрещает несовершеннолетним владеть жильем на праве собственности, в т.ч. и его долей. Но следует признать, что в свете последней практики Верхового суда РФ такой сособственник может принести немало хлопот остальным совладельцам жилого помещения. Поясню на конкретном случае, который недавно разбирался в высшей инстанции.
Квартира изначально была приватизирована на троих (отец, мать и сын), в равных долях. Но когда отец скончался, состав владельцев квартиры изменился: в число наследников вошла дочь покойного от другого брака, и ей досталась 1/9 этой квартиры.
Вскоре после этого женщина подарила долю своей несовершеннолетней внучке — и та стала законным совладельцем квартиры наравне с вдовой и сыном покойного мужчины. Но они не желали мириться с таким соседством (хотя фактически ребенок в квартиру не вселялся и никаких претензий на нее не предъявлял).
Чтобы вернуть квартиру в собственность семьи, вдова обратилась в суд с иском о принудительном выкупе доли у несовершеннолетней. Закон позволяет изъять долю у сособственника по решению суда взамен на денежную компенсацию, если долю признают незначительной (ст. 252 ГК РФ).
В данном случае все условия соблюдались:
- ответчице принадлежала 1/9 в праве собственности на двухкомнатную квартиру, что соответствовало 3,28 кв.м. жилплощади (т. е. выделить эту долю в виде отдельной комнаты было невозможно);
- кроме того, ответчица с родителями никогда не вселялась в спорную квартиру, проживала в другом регионе — т. е. не имела к ней существенного интереса.
Поэтому суд счел иск обоснованным и позволил принудительно выкупить долю у ребенка за 237 000 рублей. Решение одобрили в вышестоящих инстанциях — но в Верховном суде РФ посчитали иначе.
Там обратили внимание на то, что орган опеки отказался выдать свое согласие на выкуп доли у несовершеннолетнего, ссылаясь на отсутствие у ребенка другого жилья.
Кроме того, был признан неверным вывод судов об отсутствии у ребенка интереса в пользовании своей долей: по закону местом жительства ребенка в возрасте до 14 лет признается место жительства его родителей (ст. 20 ГК РФ) — значит, он в силу возраста не может самостоятельно реализовывать свое право пользования жилым помещением.
С учетом этого дело направили на пересмотр — и в выкупе доли теперь будет отказано (ВС РФ, №35-КГ24-4-К2).
Таким образом, долю ребенка в жилом помещении фактически больше нельзя признать незначительной (чтобы принудительно ее выкупить) — т. е. квартира даже с крошечной долей, но принадлежащей несовершеннолетнему, будет еще долго оставаться в долевой собственности, доставляя все вытекающие отсюда проблемы для остальных сособственников (в т.ч. риск перехода доли к «черным риелторам», которые профессионально занимаются выживанием совладельцев из квартиры, принадлежащей им в долях).
P.S. Намного больше публикаций теперь ежедневно выходит на моем канале «Юридические Тонкости» в мессенджере MAX: подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех важных событий в сфере законодательства!