Управляющая компания в загородном поселке - это организация, которая занимается обслуживанием территории, зданий и сооружений поселка.
Отталкиваясь от нашего опыта мы вывели пул основных задач, которые реализовывает УК именно в наших поселках:
- Уборка и содержание территории (уборка мусора, покос травы, уборка снега и т.д.);
- Техническое обслуживание зданий и сооружений (ремонт и обслуживание инженерных систем, кровли, фасадов и т.д.);
- Благоустройство территории, совместно с дендрологом (установка детских площадок, озеленение, ремонт дорог и т.д.);
- Обеспечение безопасности жителей (контроль доступа на территорию, видеонаблюдение и т.д.);
- Управление финансами поселка (сбор платежей, ведение бухгалтерского учета и т.д.).
- Услуги по уборке квартир и домов;
- Услуги по ремонту и отделке помещений;
- Услуги по организации праздников и мероприятий.
УК в загородных поселках играет очень важную роль касаемо поддержания порядка и комфорта для жителей. Это тот аспект, который должен волновать каждого девелопера, чтобы людям было удобно жить в поселке.
Но управляющая компания, безусловно, должна быть профессиональной, компетентной и ответственной. И выстраивает это именно девелопер.
Для этого ему необходимо сделать несколько шагов.
1️⃣Тщательный отбор специалистов и персонала, которые будут заниматься управлением поселка. Это должны быть профессионалы с опытом работы в сфере управления недвижимостью и обслуживанием жилых комплексов.
2️⃣Разработать четкие правила и стандарты обслуживания поселка, включая уход за территорией, регулярное обслуживание инфраструктуры, предоставление услуг жителям и контроль за порядком.
3️⃣Предусмотреть регулярную обратную связь с жителями поселка, чтобы выявлять и устранять возможные проблемы или недочеты в работе управляющей компании.
Работу УК необходимо строить с учетом потребностей и интересов жителей, а также с учетом высоких стандартов качества обслуживания👏🏻
В настоящий момент наша управляющая компания занята обслуживанием пяти поселков сети «Хрустальный» - это 19 очередей поселка Хрустальный, Villet, AURA, EcoVille и микрорайон «Хрустальный парк» на Байкальском тракте. За каждым поселком у нас закреплен мастер. Это начальник участка, в подчинении у которого находятся рабочие, - рассказывает Рада Витальевна (директор управляющей компании).
Каждый день, до девяти утра, мастер совершает объезд территории и составляет план на день исходя из перечня работ, которые закреплены в договоре с жителями и тех проблем, которые выявит мастер при объезде территории – где-то ребятишки сломали качели, например, где-то накопился мусор, где-то нужно постричь газон. После этого мастер расставляет рабочих по намеченным объектам, осуществляет контроль рабочего процесса и принимает результат выполненных работ.
В свое время мы создали управляющую компанию не потому что хотели заработать, а потому что мы не просто строим поселки – мы создаем комфортную среду для загородной жизни. Нам пришлось инвестировать большие деньги в приобретение техники, создание штата профессиональных сотрудников. Тут даже не рассматривался вопрос о прибыли и рентабельности, у нас просто была цель – чтобы построенные нами поселки расцветали, а не увядали. Чтобы наши жители были лишены забот об обслуживании своего дома, о благоустройстве поселка – летом улицы всегда чистые, газоны постриженные,
зимой дороги и тротуары очищены от снега.
Если дома вышел из строя какой-то счетчик или что-то случилось с водопроводом – наши жители всегда знают кому позвонить. Это позволяет проживать за городом без каких-либо проблем.
Сейчас нам удалось превратить управляющую компанию в самостоятельный, хорошо работающий механизм.
И вот мы подошли к одному из главных вопросов, волнующий всех девелоперов на начальных этапах: «Сколько нужно времени, чтобы сформировать управляющую компанию?»
Управляющая компания формируется примерно за 5-6 месяцев до ввода здания в эксплуатацию. Ранее это нецелесообразно делать, так как иначе усилия могут быть напрасны: ситуация изменится, сотрудники уволятся, и вам придется заново набирать штат. Директор управляющей компании и главный инженер являются ключевыми фигурами, которые определяют политику управления, от которой будет зависеть и уровень продаж. Если допустить ошибку в выборе инженерного состава управляющей компании, ее директора или способа управления, это серьезно повлияет на продажи в последующих кварталах.
За 5-6 месяцев до ввода в эксплуатацию управляющая компания начинает управлять территорией и участвует в строительном процессе. В частности, она может отвечать за уборку строительного мусора или охрану объекта.
В момент передачи объекта в эксплуатацию, когда дом формально готов, но еще не передан жильцам, управляющая компания уже обслуживает территорию. В этот момент с клиентами заключаются договорные отношения по управлению данным кварталом.
5-6 месяцев отводится на поиск сотрудников, получение лицензии и подготовку необходимых документов, таких как должностные инструкции, технологические карты управления и договоры.
И конечно, этот срок требует инвестиций в управляющую компанию. Ее создание требует серьезных вложений, включая приобретение минимальной техники, шанцевого инструмента и помещений для хранения или эксплуатации.
Эти инвестиции должны быть заложены в бюджет параллельно с самим строительством. В противном случае, как и в случае с бюджетом гарантийного ремонта, впоследствии придется искать дополнительные средства для покрытия расходов, связанных с эксплуатацией объекта спустя год после его сдачи, если на эти мероприятия не был выделен бюджет изначально.
- Управление первой очередью строительства
Относительно наших поселков, мы планируем построить 5 очередей по 10 000 квадратных метров каждая. Продажи каждой очереди займут около двух с половиной - трех лет.
- Эксплуатация территории до заселения.
А именно, использование рабочих-строителей для эксплуатации территории первой очереди в течение первого года после завершения строительства.
Как правило, это имеет место быть, при условии, что директор компании-застройщика также будет выполнять функции инженера и обеспечивать коммуникацию со строителями. После заселения двух третей населения можно будет нанять основной штат управляющей компании.
- Оптимальное количество квартир для прибыльной управляющей компании
Управляющая компания для 10 000 квадратных метров изначально будет убыточной. Минимальное количество квартир для приближения к нулевой прибыли составляет около 300.
При среднем платеже в 2,5-3 тысячи рублей с 300 квартир управляющая компания будет иметь доход около миллиона рублей в месяц.
- Проблемы на начальной стадии
Безусловно, начальных этапах работы управляющая компания может столкнуться с проблемами, и к этому нужно быть готовым.
Какие встречаются чаще всего:
- Неполные платежи жителей (30-40%);
- Задержки с переходом на прямые договоры по коммунальным платежам;
- Необходимость начисления задолженности по электроэнергии.
Как лично мы с этим справляемся, рассказываем на обучающем курсе
- Денежный вопрос
Еще один момент, о котором важно и нужно знать - это деньги. Какая донести ценность жителям и сделать работу прозрачной.
Управляющая компания должна иметь норму прибыли не менее 15%. Это необходимо закладывать в финансовую модель и отстаивать перед жителями.
Доказать жителям, что они должны платить управляющей компании, непросто.
Мы не понаслышке знаем, какой это труд и сколько усилий необходимо приложить для налаживания контакта с жителями.
Мы вывели для себя один способ, который помог наладить процессы коммуникации, и хотим им поделиться с вами, а также рассказать о всех его преимуществах.
- Сообщество в тг-канале
Зачастую жильцы попросту не видят внутренних процессов работы УК, соответственно думают что они прохлаждаются и ничего не делают, соответственно они не понимают за что платят деньги.
Сообщества/группы и прочее, позволяют УК и жильцу стать ближе. Показать как решаются те или иные проблемы, с какими трудностями они сталкиваются. Ведь не всегда все зависит полностью от УК, порой в силу посторонних обстоятельств или третьих лиц, у них просто связаны руки, и замедление в выполнении каких-то планов может быть связанно именно из-за этого, а не потому что они не хотят.
Такие группы помогают держать жителя в курсе, что и где происходит, а также показывать некую отчетность в выполнении тех или иных задач.
Благодаря этому, значительно растет лояльность жителя к УК, меняются взгляды, и что немаловажно, житель начинает иначе воспринимать управляющую компанию, видеть их действия, реакцию и прочее.
Это очень качественный ход в коммуникации с жителями загородных посёлков, и формировании единения.
Обязательно берите на заметку, чтобы не терять время на выяснения и вопросы, показывайте жителям работу изнутри, и выстраивайте сразу добрые и комфортные взаимоотношения с людьми 👌🏻
Если у вас остались вопросы по работе и формированию УК, То пишите их в комментариях, а самые интересные мы разберем в наших соц.сетях.
Не забудьте на них подписаться, чтобы не пропустить 👇🏻
🔗Ютуб
🔗 ВК
