Рыночные условия и тенденции в отдельных секторах рынка коммерческой недвижимости сильно отличаются. Рассматриваем ключевые показатели рынка в начале 2024 года.
Ротация и обновление фонда – необходимая составляющая как рынка жилья, так и коммерческой недвижимости. Но не во всех сегментах этот процесс идет равномерно и последовательно.
Торговые центры. Насыщенный рынок и высокая конкуренция за посетителей. Основные проблемы последних лет - пандемия и падение оборотов в 2020-21 гг., уход ключевых арендаторов в 2022, изменение потребительского поведения.
На рынке отсутствуют новые крупные проекты. Исключение – ТРЦ «Золотой». Не ждем новых проектов в ближайшие 2-3 года.
Стрит-ритейл. Активное развитие в рамках новых жилых проектов. Рост объемов строящегося жилья позволил насытить рынок в последние 2 года, но и этого оказалось недостаточно. Текущее предложение ограничено. Отдельные девелоперы отказываются от продажи площадей на стадии строительства. Рынок продолжит развиваться вслед за рынком новостроек. Но возможное снижение инвестиций в новые проекты в следующие 1-2 года может привести к более ограниченному выбору и в сегменте коммерческих площадей.
Бизнес-центры. Недостаток инвестиций в новые проекты в предыдущие 5-10 лет сформировал дефицит. Заметное устаревание офисного фонда усугубляет эту проблему.
Сегодня видим рост интереса к сектору со стороны бизнеса. Рынок будет расти в ближайшие 2-3 года. Предложение вырастет.
Склады и индустриальная недвижимость. Рынок сохраняет высокую динамику инвестиций в новые проекты. Но предложение не успевает за спросом. Дефицит и ускоренный рост ставок по всем сегментам.
Ожидаем дальнейший рост складского фонда и дифференциацию сегмента ( в т. ч. за счет light industrial).
Бизнес-центры Екатеринбурга
Строительство
•Низкие показатели текущего строительства – около 77 тыс. кв. м
•Много заявленных проектов, которые пока не вышли на стройку.
Вакантные площади:
•Доля вакантных площадей стремится к нулю:
Класс А: 0%
Класс В+: 1%
Класс В: 3%.
•Собственники снова диктуют условия. Арендаторы перед выбором: уйти или платить больше.
Ставки аренды
Ставки аренды (1 кв. 2024), включая операционные расходы:
Класс А: 2600 руб./м2/мес. ↑25% за год.
Класс В+: 1970 руб./м2/мес. ↑75% за год.
Класс В: 1550 руб./м2/мес. ↑46% за год.
Стрит-ритейл Екатеринбурга
В текущих строящихся жилых комплексах под коммерческую функцию отводится около 4% от площадей квартир в эконом-классе и около 7% в комфорт-классе. В объектах верхнего ценового сегмента доля таких площадей выше. Напомним, что текущий объем строительства в городе и объем предложения жилья рекордно высокий. Но выбор в стрит-ритейле остается недостаточным.
Количество сделок с коммерческими помещениями на стадии строительства сильно выросло в 2023 году. В 2024 ежемесячно на стадии строительства реализуется около 20-40 помещений (3-4 тыс. кв. м). Дальнейший рост продаж в в настоящий момент сдерживается низким ассортиментом и отказом от продаж отдельными девелоперами.
На волне повышенного спроса девелоперы продолжают поднимать цены реализации. Этому способствовал в том числе и инвестиционный спрос. Но темпы повышения ставок пока запаздывают. Здесь возможность роста в большей степени зависит от реальных возможностей бизнеса.
Складская недвижимость
Объем ввода складских помещений продолжает расти. В 2023 году рекордный показатель - запущено около 420 тыс. кв. м. Но этого мало для растущего спроса!
Стабильно низкие показатели вакантных площадей. Высвобождаемые площади очень быстро находят новых арендаторов, чаще всего по более высоким ставкам. Конец 2023 года вакантно около 2% в классах А, В. В середине 2024 - менее 1%.
Стремительный рост цен на склады бьет по затратам многих арендаторов. Но процесс повышения ставок пока не завершен. Середина 2024 средняя запрашиваемая ставка на Класс А – около 900 руб./кв. м (включая НДС и опер. расходы).
Скачать презентацию с выступления на конференции УПН по рынку коммерческой недвижимости можно здесь.
Михаил Хорьков,
директор ООО "ХОД Консалтинг"
партнер аналитической платформы bnMAP.pro
