Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция для новоселов

Приемка квартиры в новостройке многим новоселам представляется непосильной задачей. Ведь нужно четко понимать – что и как осматривать, чтобы выявить все возможные «косяки» и не платить со своего кармана за их устранение.

Согласно договору ДДУ или купли-продажи, застройщик должен сдать жилье без дефектов, но… на практике часто встречаются недочеты. Нередко строители ускоряют процесс, чтобы уложиться в договорные сроки. И при это нарушают технологию отделки. Например, укладывают покрытие на не отвердевшую стяжку, что приводит к деформациям пола.

«Приемка квартиры в новостройке — это больше, чем просто передача ключей. Это тот момент, когда новосел убеждается, что застройщик выполнил ВСЕ свои обязательства и квартира соответствует ожидаемым стандартам. Если при приемке квартиры выявляются дефекты, покупатель вправе требовать их БЕСПЛАТНОГО исправления», — Романов Владимир, прораб компании DOMEO.

Планируете ремонт?

Точную стоимость всего ремонта вы можете получить в этом калькуляторе Domeo -> https://domeo.ru/remont

✅КАЛЬКУЛЯТОР✅

Давайте разбираться, как принять квартиру в новостройке у застройщика. В этой инструкции мы рассмотрим все шаги по приемке квартиры «от» и «до», а также укажем на самые частые ошибки новоселов при осмотре нового жилья.

Навигация:

1. Базовые правила дачи-приемки квартиры в новом доме
2. Особенности приемки квартиры в новостройке с отделкой и без
3. Шаг первый. Застройщик уведомляет о готовности квартиры
4. Шаг второй. Документы и инструменты для приемки квартиры
5. Шаг третий. Вы в квартире – что нужно осматривать?
6. Шаг четвертый. Подписание акта или дефектной ведомости

Базовые правила сдачи-приемки квартиры в новом доме

Сдача квартиры в новостройке происходит по строго регламентированной процедуре. Застройщик должен уведомить покупателя/дольщика за месяц до планируемой даты приемки и назначить время для осмотра.

На этом этапе покупатель, сопровождаемый специалистом застройщика, тщательно осматривает квартиру. Если квартира соответствует требованиям договора, при осмотре не выявлены критические недочеты, то стороны подписывают акт приема-передачи. Далее застройщик передает ключи и документы для регистрации собственности. В случае обнаружения критических дефектов составляется акт с перечнем недостатков и сроком их исправления. Как правило, недочеты устраняются в срок до двух месяцев.

«Не спешите подписывать акт приемки квартиры, даже если застройщик уверяет в её безупречности. Всегда проверяйте всё самостоятельно: возьмите с собой фотоаппарат, уровень, отвес и рулетку. Это поможет вам оценить качество строительства и отделки. При необходимости привлеките профессионала, который поможет вам разобраться в нюансах. Невидимые на первый взгляд дефекты могут значительно увеличить расходы на ремонт в будущем.» — Никита Соболев, прораб компании DOMEO.

Особенности приемки квартиры в новостройке с отделкой и без неё

Девелопер по условиям договора может сдавать объект с отделкой или без неё. Приемка каждого варианта квартиры имеет свои особенности.

Приемка новостройки без отделки:

1. При осмотре таких квартир нужно проверять базовую готовность объекта к началу отделочных работ.
2. Пол, стены и потолок обычно представляют собой необработанные поверхности, по сути – это конструктивная часть здания.
3. В квартирах без отделки уже выполнено остекление, установлены входная дверь, электросеть до щита, газовая труба до счетчика.
4. Трубы водоснабжения и канализации подведены только до основных стояков в квартире.

Приемка новостройки с отделкой:

1. Нужно проверить качество отделочных работ, а также наличие и состояние сантехники, электрических систем, окон и дверей.
2. Поверхности должны быть полностью подготовлены к чистовой отделке: стены, полы и потолки выровнены.
3. Уже установлены системы отопления, трубы водоснабжения, канализации, газовой магистрали и выполнена электропроводка до розеток, выключателей, приборов электропотребления.
4. Если в договоре с застройщиком указан пункт меблировки и оборудования квартиры, то проверяется наличие установленной мебели и техники.

Это базовые правила и нюансы процедуры сдачи-приемки квартиры в новом доме. Далее переходи к пошаговой инструкции и частым ошибкам в приемке квартиры-новостройки…

Сколько стоит ремонт квартиры в 2024 году?

✅КАЛЬКУЛЯТОР✅

Или просто заполните форму ниже 👇

Шаг 1. Застройщик уведомляет дольщика о готовности квартиры-новостройки

Это, пожалуй, самый важный этап в процессе приемки квартиры. За месяц до официального ввода дома в эксплуатацию, будущие владельцы получают извещение от застройщика. Однако, в большинстве случаев — около 70% — реальная дата передачи квартиры и момент получения ключей не совпадают. Чтобы избежать задержек и соответствующих штрафов за просрочку, застройщик начинает «юлить» со сроком сдачи объекта по договору.

На первом этапе приемки квартиры в новостройке не попадитесь на такие уловки:

• Никогда не подписывайте приемопередаточный акт в офисе застройщика без предварительного осмотра квартиры. Убедитесь, что вы видели квартиру лично и она готова к эксплуатации.
• Если застройщик откладывает осмотр, настаивайте на выплате неустойки за каждый день просрочки.
• При получении уведомления о готовности квартиры сразу же уточните дату и время приемки. Будьте настороже перед ответами, которые явно указывают на затягивание процесса, например: «Специалисты заняты, осмотр возможен только через два месяца» или «квартира еще не готова, выполняются финальные работы».

В каждом из этих случаев ваша задача — требовать соблюдения законных сроков и не соглашаться на условия, которые могут лишить вас права на компенсацию за задержку. Если вы уже получили уведомление о готовности объекта, нужно реагировать максимально заметно.

Пример из практики – как не нужно делать! Дольщика Андрея застройщик уведомил, что его квартира готова к осмотру. После звонка в компанию ему сказали подождать еще некоторое время. Андрей забронировал дату осмотра, доступную только через два месяца, и стал ожидать уточняющего звонка от менеджера. Впоследствии Андрей узнал, что мог потребовать с застройщика компенсацию за задержку. Однако в судебном разбирательстве выяснилось, что застройщик своевременно отправил уведомление, а сам дольщик не приходил на осмотр квартиры в течение двух месяцев. У Андрея не было юридических документов, подтверждающих нарушения со стороны компании, и суд встал на сторону застройщика.

Как правильно реагировать на затягивание сроков сдачи квартиры застройщиком:

1. Сразу же свяжитесь с компанией, чтобы уточнить конкретную дату и время осмотра квартиры. Это ваше законное право!

2. Если выяснится, что застройщик уклоняется от конкретизации сроков, подготовьте официальную претензию. В ней четко опишите обстоятельства, указывая на невыполнение застройщиком его обязательств.

3. Отправьте претензию ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес компании.

4. В случае отсутствия ответа или реакции со стороны застройщика, повторно отправьте претензию. Настойчивость и серьезность намерений – гарантия защиты ваших прав.

5. Все эти шаги станут неоспоримым доказательством в суде о том, что вы, как дольщик, не уклонялись от приемки квартиры, а активно добивались конкретизации даты осмотра и соблюдения ваших прав.

Шаг 2. Берем с собой документы и инструменты для приемки квартиры

Перед посещением офиса компании-девелопера подготовьте паспорт, оригинал договора ДДУ или купли-продажи квартиры, доверенность, если вы действуете от имени другого лица, а также копию плана квартиры.

«В офисе строительной компании перед осмотром проверьте такие важные документы, как разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт о вводе инженерных систем, документы о присвоении адреса зданию, заключение о соответствии объекта техническим регламентам и проектной документации, а также паспорта на счетчики и инженерное оборудование», – советует прораб DOMEO Сергей Кривцов.

Чтобы обнаружить возможные дефекты отделки, которые не всегда видны невооруженным глазом, возьмите с собой на приемку квартиры:

· Блокнот для заметок и измерений, ручку, а также калькулятор для вычислений.

· Фотоаппарат или мобильный телефон с качественной видеокамерой для фотофиксации дефектов.

· Небольшой фонарик для осмотра труднодоступных мест – ниш, вентиляционных коробов, сантехнических подключений.

· Уровень для проверки ровности стен и полов.

· Вертикальный отвес для определения вертикальности стен к полу и потолку.

· Рулетку или лазерный дальномер для измерения реальных габаритов помещений и сравнения их с проектными данными.

· Мультиметр для тестирования электрических сетей и напряжения.

Шаг 3. Вы в квартире – что нужно осматривать?

Приемка новой квартиры в доме проводится со специалистом застройщика, который вправе подписывать акт приемки-передачи или дефектную ведомость.

При осмотре квартиры в новостройке обращайте внимание на следующие моменты:

• Территория вокруг дома. Оцените состояние асфальта, наличие тротуаров, парковочных мест, велодорожек и игровых зон для детей.
• Общие помещения. Осмотрите качество обустройства подъезда, лестничные клетки и проверьте функциональность лифтов. В подвальных помещениях обратите внимание на сухость и отсутствие посторонних запахов. Для верхних этажей важно осмотреть состояние кровли и технического помещения.
• Двери входные и межкомнатные. Убедитесь, что входная и межкомнатные двери установлены корректно. Двери должны открываться и закрываться без препятствий. Проверьте работоспособность всех замков.
• Квадратура квартиры. Выполните измерения всех комнат/помещений и сопоставьте полученные результаты с указанными в документах данными.
• Счетчики. Запишите показания и номера счетчиков в квартире и на лестничной клетке.
• Поверхности стен. Осмотрите стены на предмет трещин и неровностей, проверьте их соответствие проектным размерам. Проверьте качество отделочных работ, убедитесь, что отделка выполнена без видимых дефектов, нет складок или вздутия покрытия.
• Стяжка и напольные покрытия. Тщательно проверьте качество стяжки, простучав покрытие для выявления возможных воздушных пузырей и пустот. Полы должны быть ровными, без перепадов и щелей. Проверьте, чтобы напольное покрытие не прогибалось и не скрипело под нагрузкой.
• Потолки в квартире. Измерьте высоту потолков и сопоставьте с данными в проекте. Убедитесь в отсутствии трещин и значительных (более 5 мм) перепадов на стыках плит, которые должны быть заделаны строительным раствором.
• Окна в квартире. Проверьте, что стеклопакеты целы, без трещин и царапин. Рамы должны быть без дефектов, створки должны плотно прилегать к раме, легко открываться и закрываться. Проверьте наличие подоконника, отлива и козырька, а также отсутствие щелей между рамой и стеной.
• Электрические приборы, проводка. Проверьте работу всех выключателей, розеток и осветительных приборов. Проверьте напряжение в электросети. В помещениях с черновой отделкой удостоверьтесь в наличии всех необходимых выводов для будущей электропроводки.
• Инженерные коммуникации. В квартирах с предчистовой отделкой проверьте качество инженерных систем, включая сантехнику и отопительные приборы. Радиаторы должны быть правильно установлены: на расстоянии 2-5 см от стены, 10-12 см от подоконника и 8-12 см от пола.
• Вентиляционная система. Протестируйте работу вентиляции в новой квартире, приложив лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен прилипнуть, если система работает эффективно. Также можно измерить уровень влажности в помещении с помощью гигрометра; оптимальное значение — 45%.
• Качество чистовой отделки. Убедитесь, что все чистовые работы выполнены в соответствии с проектом. Если указанный в документации паркет заменен на линолеум, это должно быть отмечено и предъявлено представителю застройщика. Все лицевые покрытия должны быть без видимых дефектов.

«Частая ошибка на этапе осмотра и приемки квартиры – это фиксация дефектов на словах. Слова и обещания не имеют юридической силы, поэтому всегда придерживайтесь следующих правил»,

– советует прораб DOMEO Максим Сомов.

1. Ведите дефектную ведомость в письменной форме. Всегда фиксируйте любые выявленные проблемы в дефектной ведомости. Устные замечания могут быть проигнорированы после подписания приемопередаточного акта.

2. Требуйте официального подписания документов. Убедитесь, что представитель застройщика не только согласен с перечнем недостатков, но и подписывает акт осмотра квартиры и ведомость с дефектами, указывая конкретные сроки для их устранения.

3. Делайте копии документов. Сделайте копии всех подписанных документов, чтобы у вас были доказательства ваших требований и договоренностей с застройщиком.

Шаг 4. Подписание приемопередаточного акта или дефектной ведомости

При приемке квартиры в новостройке важно четко фиксировать состояние жилья. Если осмотр не выявил дефектов, стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, один из которых направляется в Росреестр для регистрации права собственности. Однако, если во время проверки обнаружены недостатки, нужно:

1. Оформить дефектную ведомость. В ней указывается список недочетов с четкими сроками их устранения за счет застройщика, обычно от 45 до 60 дней.
2. Взыскать компенсацию. Если дефекты влияют на стоимость квартиры, можно потребовать снижения цены по условиям ДДУ или договора купли-продажи.
3. Подготовить акт возмещения расходов. В случае серьезных дефектов, зафиксируйте возможность и условия возмещения затрат на последующий ремонт.

«Важно помнить, что устные соглашения не имеют юридической силы. Но… что делать, если представитель застройщика отказывается фиксировать дефекты в письменной форме. Первое – составьте претензию, в которой укажите полный список обнаруженных недочетов и зафиксируйте отказ представителя компании их оформлять. Второе – отправьте претензию на юридический адрес застройщика ценным письмом, чтобы иметь подтверждение о вручении и опись содержимого», – советует прораб DOMEO Павел Мещеряков.

Domeo советует начать свой ремонт с 2-х простых шагов:

1. Рассчитать точную цену ремонта под Ваш бюджет. Бесплатно рассчитайте здесь: ✅ domeo.ru/remont

2. Выбрать подходящего дизайнера для визуализации своих идей! Бесплатно выберите своего дизайнера здесь: ✅ domeo.ru/design

Приемка квартиры в новостройке может быть сложной, особенно без строительного образования или опыта. Если вы новичок в этом деле, рекомендуем нанять профессионального приемщика или проконсультироваться с опытными строителями. Надеемся также, что наша инструкция расставит все точки над «i».

Была ли статья для вас полезна? Поддержите наш канал лайком и комментарием, так вы поможете нам с дальнейшим развитием!

Что дальше?

В следующей статье поможем определиться, какой ремонт нужен именно ВАМ👇

Узнай ЦЕНЫ на ремонт квартиры здесь👇