Разрешит ли спорные вопросы управления общим имуществом коттеджных поселков законопроект о малоэтажных жилых комплексах?
Необходимость принятия данного законопроекта назрела уже давно. Сегодня развитие индивидуального жилищного строительства является одним из важных направлений деятельности Правительства Российской Федерации и, в частности, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Активно формируются механизмы поддержки индивидуального жилищного строительства и граждан, желающих улучшить жилищные условия, переехав в частный дом.
Законопроект о малоэтажных жилых комплексах является одной из самых ярких инициатив, которые реализовывались за последние несколько лет. Положения, отражённые в проекте закона, могут в некоторой степени помочь в разрешении спорных вопросов управления общим имуществом поселков и территорий, где преобладает индивидуальная жилая застройка. Рассмотрим подробней некоторые значимые нововведения.
Какие изменения произойдут в жилищном законодательстве?
В жилищном законодательстве теперь будут официально закреплены понятие малоэтажного жилого комплекса; прописан механизм возникновения права собственности на объекты общего пользования малоэтажных жилых комплексов; определены новые обязанности собственников индивидуальных жилых домов по управлению своим имуществом. Кроме того, законопроектом устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов собственников в малоэтажных жилых комплексах.
Особо значимым нововведением в законопроекте являются положения, посвященные порядку управления общим имуществом собственников малоэтажных жилых комплексов. В новом документе приняты за основу нормы управления имуществом, которые аналогичны нормам, принятым для многоквартирных домов. Ранее управление осуществлялось по нормам, созданным для садовых некоммерческих товариществ, что существенно ограничивало жилищные права жителей многих дачных и коттеджных поселков. Подобный пробел в законе порождал правовую неопределенность. Суды при рассмотрении дел в большинстве случаев применяли аналогию. Например, если в многоквартирном доме все собственники отвечают за общее имущество, то и в коттеджном поселке должно быть так же. Суды исходили из позиции, что в коттеджном поселке есть инфраструктура и общие коммуникации, как и во всех многоквартирных домах. Соответственно, они делали вывод, что аналогия с обычным домом применима. Однако в 2021 г. жительница Челябинской области обратилась в Конституционный суд Российской Федерации, чтобы оспорить эту позицию. Конституционный суд встал на сторону гражданки и поддержал ее, указав, что имущество общего пользования в коттеджных поселках имеет принципиально иные характеристики по сравнению с общим имуществом в многоэтажках.
Что будет отнесено к имуществу коттеджных поселков и какие будут предусмотрены способы управления?
В проекте предусматривается регулирование правоотношений по управлению имуществом общего пользования, к которому предлагается отнести общее имущество собственников индивидуальных жилых домов или иное имущество, которое находится в частной собственности и используется для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов в границах территории жилого комплекса. Соответственно, это означает, что законопроект может юридически «расширить» территорию жилых комплексов, к которой можно будет отнести зоны для отдыха, детские и спортивные площадки, котельные, водонапорные башни, некоторые близлежащие к домам дороги с тротуарами и даже небольшие водоемы. В отличие от многоквартирных домов имущество малоэтажных жилых комплексов может находиться на огромном пространстве. Важно, что теперь жильцы могут сами решать, где будут расположены места для парковок, что поможет избежать многих проблемных житейских ситуаций.
Решение о признании домовладений имуществом малоэтажным жилым комплексом теперь может быть принято при соблюдении следующих условий:
- индивидуальные жилые дома расположены на смежных земельных участках;
- в границах указанной территории есть имущество, которое может быть признано имуществом общего пользования;
- собственники индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках, приняли решение о признании жилым комплексом.
Такое решение будет считаться принятым, если за него проголосовало не менее трех четвертей собственников индивидуальных жилых домов. Решения общего собрания, в соответствии с законопроектом, могут приниматься путем проведения заседания (совместного участия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) или без проведения заседания (заочно голосование).
В соответствии с законопроектом, собственники индивидуальных жилых домовладений обязаны выбрать один из способов управления общим имуществом:
- непосредственно собственниками индивидуальных жилых домов, количество которых в малоэтажном жилом комплексе составляет не более чем тридцать;
- через товарищество собственников индивидуальных жилых домов;
- посредством управляющей организации.
Способ управления общим имуществом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Вполне очевидно, что после вступления законопроекта в силу многим жителям территорий, которые будут признаны малоэтажными жилыми комплексами, придется самостоятельно заниматься вопросами управления территорий, траты на содержание общего имущества возрастут, как и ответственность за управление. Однако есть и положительные тенденции — установление порядка и единообразия в вопросах содержания общего имущества.
Статью подготовил Александр Сергеевич Киселев, доцент кафедры гражданского права Юридического факультета Государственного университета просвещения, старший научный сотрудник Центра исследований и экспертиз Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук
Если у вас возникают юридические сложности, то можете обратиться к нам, мы рады будем вам помощь.
Звоните нам +7-495-970-92-00
Или пишите vopros-k-uristu@mail.ru