📈 Этап 3 реализация строительного проекта
За более чем 15 лет в управлении строительными проектами я убедился в том, что умение грамотно работать с замечаниями, это прямой показатель зрелости вашей компании, уровня вашей команды и, в конечном счёте, фактор, от которого зависит судьба контракта и репутация компании.
На этапе реализации подрядчик работает в условиях постоянного контроля сразу с нескольких сторон. Замечания приходят от заказчика или генподрядчика, от строительного контроля и от надзорных органов. Каждый из этих источников имеет свой вес, свои сроки и свои последствия за игнорирование. Задача команды - выстроить чёткую систему работы с этим потоком, а не реагировать хаотично по мере поступления.
Первое, что нужно сделать - расставить приоритеты по каждому виду замечаний и зафиксировать их письменно. Прораб, ИТР, мастер участка - каждый должен понимать, на что реагировать немедленно, а что можно отработать в плановом порядке. Команда должна понимать какое замечание имеет высший приоритет и требует незамедлительной реакции.
Откуда приходят замечания: три ключевых источника
В ходе реализации строительного проекта подрядчик неизбежно сталкивается с замечаниями от трёх основных сторон:
Заказчик / Генеральный подрядчик - требования по срокам, качеству, соответствию проектной документации, соблюдению договорных обязательств. Это самый чувствительный источник: систематическое игнорирование официальных писем с замечаниями может стать юридическим основанием для расторжения контракта.
Строительный контроль - технические замечания по качеству выполняемых работ, соответствию СНиП, ГОСТ, проектным решениям. Часто фиксируется в журнале авторского надзора или в отдельных актах предписаний.
Контролирующие и надзорные органы 0 Ростехнадзор, инспекция по труду (охрана труда), пожарный надзор, экологические службы. Предписания этих органов имеют законодательную силу и, как правило, содержат жёсткие сроки устранения.
❗️ Правило №1: Составьте приоритеты замечаний и доведите их до всей команды
Одна из грубейших ошибок, которую я наблюдаю у молодых руководителей на стройке, это отсутствие заранее согласованной системы приоритетов. Когда приходят три замечания одновременно, команда начинает метаться, теряет время и реагирует неправильно.
Первое, что нужно сделать: расставить приоритеты по каждому виду замечаний и зафиксировать их письменно, например составить и утвердить внутренний регламент и оформить матрицу приоритетов замечаний. Прораб, ИТР, мастер участка должен понимать, на что реагировать немедленно, а что можно отработать в плановом порядке.
Вот рабочая логика приоритетов, которую вывел для себя, кто то может не согласиться, исходите из личного опыта:
Приоритет 1 - надзорные органы. Предписания Ростехнадзора, инспекции по труду, пожарного надзора имеют законодательную силу. Сроки устранения указаны в самом предписании и обсуждению не подлежат. Реакция должна быть немедленно, эскалируйте сразу на руководителя проекта.
Приоритет 2 - заказчик и генподрядчик. Официальные письма с замечаниями по срокам, качеству, договорным обязательствам. Реакция допускается в течение 24–48 часов. Но имейте в виду, что игнорирование таких писем создаёт юридические риски вплоть до расторжения контракта.
Приоритет 3 - строительный контроль. Технические замечания по качеству работ, соответствию проекту, нарушениям СНиП, ГОСТ и т.д.. Срок устранения, как правило, указан в акте или предписании. Отрабатываем в установленный срок, желательно без переносов.
Эту матрицу приоритетов нужно один раз оформить, провести по ней инструктаж со всей командой и держать в доступном месте, например, в общем чате проекта или на информационном стенде в прорабской.
❗️ Правило №2: Все замечания отрабатываем без исключений и в срок
Замечание, которое осталось без ответа, накапливается и превращается в проблему другого масштаба.
Если систематически игнорировать официальные письма от заказчика или генподрядчика, то это прямое основание для расторжения контракта. Я видел такие ситуации: подрядчик думал, что "само рассосётся" (на самом деле НЕ РАССОСЕТСЯ) или что устные договорённости заменяют письменный ответ. Не заменяют. В момент конфликта юристы смотрят на переписку, а не на то, что кто-то кому-то говорил по телефону.
Да и самое главное, что отработка замечания, это ещё и письменное подтверждение того, что вы его устранили. Закрытое замечание без документального подтверждения считай незакрытое замечание.
❗️ Правило №3: На официальные письма отвечаем только официально
Одна из самых частых ошибок, которую я видел у подрядчиков, это попытка "решить вопрос по телефону" в ответ на официальное письмо. Это не работает. Более того, это создаёт документальную брешь, которая в случае конфликта будет использована против вас. Да и тот, с кем вы могли договариваться устно, может уволиться или получить приказ от руководства и действовать в разрез ваших договоренностей. Обсудили устно - направьте официальное письмо.
На любое официально поступившее письмо от заказчика или генподрядчика нужно отвечать через те же официальные каналы. Если в договоре прописан порядок передачи документов, то следуем ему. Если порядок не прописан, то передаём нарочно, с обязательной отметкой о получении на вашем экземпляре.
Важные письма должны иметь особый приоритет. Если письмо касается срыва сроков, претензий по качеству, угрозы штрафных санкций или любого спорного момента - на вашем экземпляре должна стоять отметка принявшего сотрудника: ФИО, должность, дата, подпись (достаточно будет рукописного текста). Без этого в случае спора доказать факт передачи документа будет практически невозможно.
По возможности такие письма дублируем почтовым отправлением с описью вложения. Это создаёт независимый документальный след, который не зависит от того, "принял" ли сотрудник на стороне заказчика ваше письмо или "не получал".
Из практики: один раз потраченные 15 минут на правильное оформление передачи документа могут сэкономить месяцы разбирательств.
Из личного опыта: один из наших субподрядчиков получил 8 официальных писем с замечаниями и ни разу не ответил письменно — только устно. Когда возник спор по гарантийным обязательствам, у него не было ни одного документального подтверждения своей позиции. Контракт был расторгнут.
❗️Правило №4: Сначала личный разговор, потом официальное письмо
Формальная переписка, это уже крайний инструмент. До того как замечание превратится в официальное письмо, у вас есть "окно возможностей" для личного разговора, и им нужно пользоваться.
Обсуждайте замечания с инициатором при личной встрече. Представитель строительного контроля, инспектор, куратор от заказчика - все они живые люди, и большинство замечаний можно разрешить на месте, без бумажного следа, просто продемонстрировав готовность к диалогу и оперативность. Если вы реагируете быстро, не уходите от разговора и показываете готовность устранить проблему прямо сейчас - многие замечания закрываются на месте, без официального следа.
Это не значит "договориться в обход". Это значит - не доводить рабочую ситуацию до формального конфликта там, где этого можно избежать профессиональным, конструктивным диалогом.
❗️Правило №5: Таблица работы с замечаниями, это работа над ошибками и ваш инструмент управления
Кодирование замечаний, это, пожалуй, самый недооценённый инструмент на стройке. За годы практики я выработал систему, которую мы внедряем на каждом объекте с первого дня.
Введите таблицу отработки замечаний на каждом объекте с первого дня. Структура простая:
Коды, это ключевой элемент системы. Каждому инициатору присваивается буквенный префикс: ЗК - заказчик, ГП - генподрядчик, СК - строительный контроль, ОТ - охрана труда, РТН - Ростехнадзор, ПН - пожарный надзор. Внутри каждого кода сквозная нумерация на весь проект.
Дальше начинается самое важное, это регулярный анализ. Раз в неделю или раз в две недели смотрим: каких кодов стало больше? Какой тип замечаний повторяется?
Во-первых, вы видите динамику: если за месяц у вас появилось 12 замечаний с кодом СК, а в прошлом месяце было 4, то это сигнал, что-то изменилось: новая бригада, новый участок, новый вид работ, сменился представитель контроля. Во-вторых, в конце проекта вы получаете аналитику по слабым местам вашей компании, которую можно использовать для обучения и настройки внутренних процессов. В-третьих, при разборе любого спорного момента у вас есть полная история.
Далее вы можете прокодировать сами замечания, так называемые коды задержек, описывал это в статье - Отчет о ходе строительного проекта.
Такой анализ позволяет видеть слабые места компании и проекта. Со временем количество замечаний снижается, потому что вы устраняете причины, а не следствия.
Коротко о главном
Замечания, это неизбежная часть строительного проекта. Вопрос не в том, будут они или нет. Вопрос в том, как вы с ними работаете.
Команда знает приоритеты. Официальные письма получают официальные ответы с подтверждением получения. Личный контакт с инициатором используется до того, как вопрос уходит в официальную плоскость. Каждое замечание фиксируется, кодируется и анализируется.
Это и есть системная работа. Именно она отличает подрядчика, которому доверяют повторные контракты, от того, с кем стараются больше не работать.
С уважением к вашему труду строителя!
❗️Ставьте 👍 если было полезно
❗️Подписывайтесь на канал
❗️Делитесь в комментариях, какими отчетами вы работаете с замечаниями
Весь список статей по теме:
👥 Жизненный цикл строительного проекта.
Читайте так же:
➡️ Взаимодействие с заказчиком.
⬅️ Отчеты о ходе строительного проекта.
_______________________________________________________________________________________ Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇