Последнее время я стараюсь докупать активы так, что бы увеличить свой пассивный ежемесячный доход. Одним из видов активов, который помогает это сделать является фонд на недвижимость. Данный доход я рассматриваю как мою инвестиционную пенсию. А что важно для пенсии? Конечно же регулярность и постоянство выплат!
Какие фонды недвижимости я покупаю
Свое предпочтение я отдаю фондом коммерческой недвижимости по нескольким причинам:
- У нас в стране сейчас огромный спрос на склады, простаивает менее 1% от всех имеющихся крупных площадей;
- Мне не нравятся фонды на жилую недвижимость, ведь спрос на нее очень сильно зависит от текущей экономической ситуации в стране. Спрос на жилую недвижимость легко убить высокой ключевой ставкой или еще чем;
- У меня идет диверсификация. Жилую недвижимость я уже имею в своем инвестиционном портфеле, поэтому фонды ориентированы на коммерческие объекты.
Сейчас у меня в портфеле есть 5 видов фондов, расскажу о них по порядку.
Атриум
Я достаточно долго думала прежде чем решиться купить данный фонд. Мне не очень нравится то, что у УК есть только одно помещение, которое сдается в аренду одному единственному магазину парфюмерии, так себе диверсификация. Но в какой-то момент я поняла, что нужно диверсифицировать мои риски и уже нельзя покупать еще больше паев от Паруса, а Рентал ПРО еще на рынок не вышел. Я взяла и купила.
По этому фонду размер купоном чуть-чуть, но меняется от месяца к месяцу. За последние 12 месяцев, средний размер выплаты составил 12,11 рублей, минимум был 10.35 рублей на пай, а максимум 13,62. Текущая стоимость одного пая составляет 1450 рублей. С момента моей покупки они немного подорожали, но я не буду это учитывать, пока этот доход не зафиксирован.
Основные моменты по фонду:
- Доступен для неквалифицированных инвесторов;
- Средняя ежемесячная доходность - 10% годовых;
- Фонд не проводит дополнительную эмиссию паев. Вот сколько было долей в 2011 году, столько сейчас и осталось. Другое дело, что па с тех пор раздробили, но это было явно правильное решение.
Текущая доходность 10% годовых - это не много. Но, например, в ноябре 2020 года пай стоил 1311 рублей, Весел выплачивал на него доход 11,04 рубля и это давало те же 10% годовых. Только вот тогда ключевая ставка была 4.25% и доход 10% годовых был очень интересным.
Стоимость пая Атриума растет не очень быстро, взлетала она только в 2023 году и то, не на долго. Поэтому в данном случае можно предположить, что когда ключевую ставку опустят, доходность фонда будет 9-10% и она уже будет выглядеть намного привлекательнее, чем сейчас.
Я же уже писала это и повторюсь, я в данном случае предпочитаю работать на опережение и покупать заранее. Я опасаюсь, что когда ключевую ставку опустят, цена пая вырастет и тогда доходность будет уже ниже 9%. Но напомню, я не даю инвестиционных рекомендаций.
Рентал ПРО
Рентал ПРО - это новый фонд, но его можно назвать реинкарнацией ПНК рентал, которые некоторое время функционировал у нас. И поскольку фонд новый, я бы пока не хотела делать никаких заключений по росту стоимости его пая. Паи ПНК Рентала хорошо росли в цене, но тогда была совсем другая ключевая ставка.
Фонд только объявил размер первой выплаты и очень красиво посчитал ее доходность. А главное, ни какого обмана, только игра цифр.
Я же позволю себе пересчитать доходность исходя из текущей стоимости пая - 1052,2 рубля.
Основные моменты по фонду:
- Доступен только для квалифицированных инвесторов. К сожалению большинство фондов о которых я буду сегодня говорить не доступны не квалам. Но в то же время статус квала можно легко и дешево накрутить, но тут все еще зависит от брокера;
- Средняя ежемесячная доходность - 9,4% годовых;
- В фонде пока числится один объект - ЦОД Медведково;
- Поскольку прошлый фонд от данной УК пользовался большой популярностью у инвесторов и принес хороший доход, есть вероятность, что сейчас паи будут активно скупать, но до поры до времени. 9.4% - это не большая доходность, но при росте стоимости пая она еще упадет.
Парус ОЗОН
У УК Парус под управлением находится много фондов недвижимости, но я выбрала себе часть из них. В целом УК придерживается концепции, что:
- Один фонд - одно помещение;
- Большинство помещений - склады. Исключение фонд Двинцев, оставлю ссылочку на него ниже, но не буду его рассматривать детально;
- За редким исключением помещение сдается обычно одному или нескольким крупным компаниям, вот в данном фонде арендатор - OZON;
- Фонд заключает с арендаторами долгосрочные договора с ежегодной индексацией арендной платы.
Данных фондов у меня достаточно много в инвестиционном портфеле. Первое время цена пая сильно росла и радовала глаз, но как только ключевую ставку подняли, все изменилось. Но опять же я не переживаю по поводу бумажного убытка, поскольку не планирую фиксировать его. От фонда мне нужны дивиденды, а не что-нибудь еще.
Поскольку цена пая за последнее время упала, доходность актива выросла. Фонд заявляет доход 13.1% годовых. Я позволю себе пересчитать ее исходя из того, что после индексации размер ежемесячной выплаты составляет 59.83 рублей, а текущая стоимость пая 7136 рублей.
Основные моменты по фонду:
- Доступен только для квалифицированных инвесторов;
- Доходность - 10.0%;
- УК иногда производит выпуск дополнительных паев. Об этом расскажу чуть ниже.
Парус Нордвей
Еще один фонд складской недвижимости от УК Парус, но в их помещении сидит несколько арендаторов. Опять же на сайте УК мы видим как классно у них растет дивидендный поток. Картинки красивые, приведу пару из них у себя в блоге, но и сама посчитаю доходность.
Основные моменты по фонду:
- Доступен только для квалифицированных инвесторов;
- Доходность - 10.0%;
- Периодически происходит выпуск новых паев. Дело в том, что УК в свое время взяло кредит на покупку недвижимости, ключевая ставка выросла, долг обслуживать стало сложнее. При текущей ключевой ставке УК удавалось сохранить баланс: выпустить новые паи, но не уменьшать размер выплаты по старым. То есть если они взялись после индексации платить по 8.99 рублей на пай, то и платят. Баланс сохранялся за счет того, что они экономили деньги не переплачивая по кредиту. Но в то же время, если бы не было дополнительного выпуска паев, вполне возможно, что после индексации размер дивидендов вырос бы. Ну и не ясно, как поведет себя фонд, если ключевую ставку еще поднимут.
Парус Логистика
Еще один фонд от УК Парус с одним якорным арендатором. Не буду повторять тут слова, которые писала выше про фонды от УК Парус. Расскажу о том, что этот фонд почему-то доступен не у всех брокеров. У Тинькофф-Инвестиции его, например, нет, а у ВТБ есть.
Основные моменты по фонду:
- Доступен только для квалифицированных инвесторов;
- Доходность - 10.3%;
- УК периодически выпускает новые паи.
Парус СберЛогистика (СБЛ)
Еще один фонд недвижимости от УК Парус с именитым арендатором - СберЛогистикой. Договор с арендатором заключен на несколько лет, опять же основные моменты по фондам от УК Парус я перечислила выше.
Основные моменты по фонду:
- Доступен только для квалифицированных инвесторов;
- Доходность - 9.8%;
- УК иногда производит выпуск дополнительных паев.
Небольшое резюме
Как видите, доходность на руки у всех рассмотренных фондов около 10% годовых, исключение Рентал Про, но тут надо сказать спасибо росту цены пая. По многим из этих фондов УК пытается показать большую доходность за счет:
- Расчета от цены пая которая была в момент размещения;
- Расчета доходности как суммы выплат и прироста стоимости пая. Но прирост стоимости пая в карман не всегда положишь, поэтому я считаю, что когда есть прирост, тогда не стоит обращать на это внимание. Другое дело, если фонд вдруг дико подорожал, вот это сигнал, что он может быть сильно перекуплен, а через какое-то время начнет дешеветь.
Напомню, я не даю инвестиционных рекомендаций, я только делюсь своими соображениями. Фонды недвижимости - это активы, которые должны приносить постоянный доход, в теории стоимость пая должна дорожать только за счет инфляции и защищать инвестора от дефляции рубля, но не надо забывать про риск связанный и плохим управлением или принятием УК неоднозначных решений. Вот вернемся к тому же ПНК Рентал. Вот чего его закрыли? Сейчас складывается впечатление, что только ради того, чтобы открыть новый фонд, но со своими правилами управления. А за счет того, что добавились более рискованные операции, которые теперь разрешены УК, паи нового фонда могут покупать только квалифицированные инвесторы.
Покупать актив ради 10% годовых или нет, каждый решает для себя. Мне бы хотелось сказать, что покупка - это фиксация доходности на много лет вперед, но опять я вспоминаю про ПНК Рентал. Фонд может в любой момент закрыться и тогда выяснится, что зря я сейчас страдала и получала всего 10% годовых, когда могла открыть депозит под 16%. Но волков бояться в лес не ходить. Я вот решила купить себе фондов недвижимости, пусть приносят мне постоянный денежный доход. А риски? Я везде беру на себя риски. Купила акций - риск, купила облигаций - риск. Риском больше - риском меньше.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.