В ближайшее время УК Парус запустит в продажу паи нового фонда и поскольку я уже инвестирую в 4 продукта от этой управляющей, я решила присмотреться и к пятому. Присмотрелась, не впечатлилась и вот почему.
Фонд Парус-Двинцев
Данный фонд - это первый фонд от данной УК, который инвестирует деньги в офисную недвижимость класса А. На сайте заявлено, что им принадлежит современный бизнес-центр Двинцев, сама я его не видела, но поверю на слово. Площадь объекта 57900 квадратных метров, стоимость метра заявлена - 190 000 рублей, что не мало.
Я решила посмотреть, сколько стоит коммерческая недвижимость на Циан. Пускай то, что я нашла - это не класс А, но цена метра 370-420 тысяч рублей. То есть в принципе пока в фонде заложена маленькая стоимость квадратного метра. В принципе если посмотреть на другие паи от этой УК, они все выходили на рынок со скидкой относительно текущей рыночной оценки объекта... Видимо иначе инвесторы не покупают паи...
Но если стоимость паев будет расти, цена квадратного метра рассчитанная исходя из стоимости фонда будет увеличиваться. Но что такое цена рассчитанная из стоимости пая? Ничего ровным счетом, это просто ориентир! Если при продаже фонда получится выручить больше денег, чем стоил фонд - хорошо, не удастся - инвесторы получат убыток.
И еще очень важный момент на который у других фондов этой УК я не обращала внимание, а вот тут не могу пройти мимо. У фонда от данной УК, как всегда, имеется кредитное плечо, т.е. при покупке объекта недвижимости были использованы заемные средства. По мере того как фонд будет обрастать пайщиками, их деньги будут отправляться на погашение кредита. Но возможен и плохой исход: пайщиков будет мало, арендаторы съедут, а фонду нечем будет платить по кредиту.
Про арендаторов
Я зашла на сайт БЦ, сейчас у них выставлено несколько свободных помещений общей площадью 9454 квадратных метров, а еще есть приписка, что получить список всех объектов можно указав свой номер телефона. Получается, что объектов может быть намного больше? Но сколько бы их не было за кадром, 9454 квадратных метров - это 16,2% от общей площади здания. Получается, что простой такой не маленький.
Я не знаю какой средний размер простоя у бизнес-центров, но знаю, что это известная проблема, что многие компании переводят своих сотрудников на удаленку, а в результате потребность в квадратных метрах сокращается. А сейчас компаниям не выгодно выводить сотрудников обратно в офис, ведь его аренда - это большой кост. В данном случае этот кост превышает потери от того, что часть сотрудников может немного халявить сидя дома на удаленке.
Стоимость аренды
Я понимаю, что некоторым компаниям просто по статусу положено иметь офис А класса в центре города. Но в то же время больше половины арендаторов все же важен ценник, поэтому предлагаю посмотреть и на него. В БЦ Двинцев самый дешевый офис обойдется в 3017000/12=2541 рублей за квадратный метр в месяц или 30500 рублей за квадратный метр в год. И вот тут я вижу нестыковку в своих расчетах и данных со скрина ниже. Они просто одну цену указал с учетом НДС, а вторую без нее, хитренькие такие.
Смотрю конкурентов в центре, причем выбираю такие же большие офисы, что бы сравнение было равноценным. И в целом я вижу, что БЦ Двинцев сдает чуть дешевле рынка. Видимо они уже поняли, что клиентов мало, а значит надо делать скидку или попросту демпинговать...
С одной стороны - это хорошо, они активно привлекают клиентов, а с другой плохо - помещения-то все равно пустуют...
Я не готова покупать
Все предыдущие фонды УК Парус покупали коммерческую недвижимость - склады. И вот тут я была спокойна, потому, что рынок онлайн торговли у нас растет, а значит спрос на склады будет. Более того, там были заключены долгосрочные договора аренды с крупными компаниями, типа OZON или Сбер Логистика. Тут можно было не бояться того, что арендатор обанкротится и перестанет платить по счетам.
Когда я смотрю на фонд Двинцев я многое не понимаю и не могу даже спрогнозировать. Я не понимаю, зачем кому-то сейчас в тяжелое время снимать такой огромный офис если его не выгоняют из текущей локации. Я не понимаю какие простой заложены в бизнес модели у УК.
Для себя я уже давно решила, что мне не интересно инвестировать в офисные здания, появление данного фонда не смогло изменить мое мировоззрение. Не буду никого отговаривать, я рассказала свое мнение, а не дала инвестиционную рекомендацию.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.