ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ
Сезонность - одна из главных причин.
Также некачественная работа и низкая компетенция строителей приводят к переделкам, что сильно отодвигает срок сдачи дома.
Плохое понимание взаимосвязанных процессов строительства также играет немалую роль. Например, электрик проложил сети так, как ему захотелось. Дальше приходит сантехник, смотрит, а там, где у него радиатор, кабель проходит или распредкоробка стоит. И начинаются переделки.
С этим очень часто сталкиваются самостройщики, вот из своей практики, часто звонят, спрашивают:
Подскажи, пожалуйста, что нам теперь делать, надо котел вешать, а тут у нас щит электрический стоит
Ну, ничего с этим уже не сделаешь, только переделывать.
Это происходит потому, что сам заказчик выполняет функции генерального подрядчика-технадзора, а квалификации у него нет для того, чтобы на стадии монтажа оценить, куда распределять все эти инженерные сети, чтобы не было накладок. Это приводит к необходимости переделывать уже выполненные работы, что удлиняет сроки.
КАК ВЛИЯЕТ ИПОТЕКА
Сейчас оплата строительства через ипотеку происходит в виде траншей: поступает часть денег, делается часть работы, потом идет отчет в банк, и только после этого поступает следующий транш. Этот процесс может удлинять строительство практически в два раза. В разных банках сроки рассмотрения отчетных документов очень разные. Чтобы просто примерно прикинуть, это занимает от недели до двух месяцев.
На примере одного из наших текущих объектов. Нам банк перечислил деньги на фундамент. Мы его сделали, сфотографировали, подписали акты, отчитались, клиент загрузил документы в банк, подписал документы на передачу следующего транша. Вот нам пришли деньги для дальнейшего строительства. Что мы сейчас делаем? Мы заказываем плиты перекрытия, покупаем кирпич только сейчас, когда фундамент уже готов.
Напомню, сейчас строительный сезон. Сроки ожидания поставки материалов очень большие. Минимум месяц мы ничего делать не будем, мы будем просто сидеть ждать
Если бы оплата производилась наличными, материалы можно было бы заказать заранее, что сократило бы время ожидания. Однако при ипотечном строительстве сроки значительно увеличиваются из-за поэтапной оплаты и длительных сроков согласования документов.
НОВОВВЕДЕНИЕ
Еще больше удлиняет и удорожает процесс строительства введение эскроу-счетов. Деньги, которыми вы оплачиваете строительство, «замораживаются» в банке на счету, строительная компания строит, отчитывается, и только после этого банк «размораживает» счет, и производится оплата.
Такая система введена для того, чтобы обезопасить конечных потребителей от нерадивых застройщиков, которые не исполняют свои обязательства. Однако строительная компания, которая ведет 25-30 объектов параллельно, естественно, не обладает ресурсами для того, чтобы все их строить за свой счет. По крайней мере я таких в Казани не знаю, кто работает на рынке ИЖС и способен строить за свой счет. Это будут кредитные привлеченные средства из банка.
Так же строятся и многоэтажки. У них проектное финансирование. После того, как дом сдан, эскроу-счета раскрываются, и средства переводятся на счет подрядной организации, и подрядная организация гасит кредит.
Поэтому, если вы планируете строительство в ипотеку, будьте готовы, что оно будет дольше и дороже. Однако хочу обрадовать, что даже в таких условиях строительство собственного дома сильно дешевле, чем покупка квартиры.
Как считаете, что еще влияет на сроки строительства дома?