Итак, все, о чем все долго говорили, все-таки произошло. Программу стимулирования рынка недвижимости в России прикрыли.
Всем отличного дня. Рад Вас видеть на странице моего экспертного канала про недвижимость.
Количество подписчиков уже приближается к 1000, что для меня некая психологически важная цифра, которая показывает интерес к моим манускриптам и умозаключениям.
Подписывайтесь и Вы! Подписались? Тогда поехали.
Более двух лет внутренний рынок недвижимости пылесосил и парковал накопления Россиян в бетон и сказочную мечту. Конечно же это был национальный проект, цели которого для правительства были предельно ясны:
- Поддержать основной, фундаментальный сектор экономики страны в сложный момент. Это банковская сфера и строительный сегмент.
- Не дать деньгам утечь за пределы страны, удержать их любыми правдами и неправдами. В противном случае девальвация была бы гораздо драматичнее.
- Посадить ипотечников на долгий период циркуляции заработанных в будущем денег во внутренней экономике. кроме этого, с нивелировать отток населения. Якорь то у многих теперь есть. Или так, не якорь,а кабала.
- Загрузить все вторичные сектора и производства, которые участвуют в строительной сфере. Это рабочие, поставщики материалов и оборудования.
- Ну и банки конечно, они должны всегда получать прибыль. И они ее получают более чем большую, я Вас уверяю.
Что в результате мы видим, во что это все вылилось?
Да что там, далеко ходить не нужно. Буквально сегодня я наткнулся на просторах запрещенных или полузапрещенных сетей рекламный креатив одного из брокеров. Прямо размещу его ниже.
Та дааам!
Итак, это лучшее предложение на текущий момент в г. Сочи. Сказочной город, мечта поэта и место где можно встретить яркую старость в квартире площадью 25,3 кв.м. Точнее нет, не 25 а 20, так как там еще 5 кв.м это балкон.
Стоимость такой квартиры составляет 8,5 миллионов, это прямая цена. С учетом ипотеки, даже пусть она пока еще будет “льготная” в итоге составит никак не меньше 12-13 млн. Или 140.000 долларов. Ах да, забыли еще про нюанс. Практически вся недвижимость от застройщиков в Сочи будет без ремонта, и понимая тонкости местного менталитета, его стоимость под ключ будет никак не меньше 1 млн. р. Итого реальная стоимость такого микроскопа составляет почти 155-160 тыс. долларов или 14 млн рублей. И все это со сроком строительства к концу 2026 года, т.е. через два года от даты написания этой статьи.
У меня вопрос. Это как? Вот что с ней такой делать? Никакой тебе управляющей компании от застройщика, чтобы сделать из нее хоть какое-то подобие доходного бизнеса. Как в ней жить? Кто вообще в такой будет жить, да еще за такие деньги? Это ведь максимальный неликвид, который после ухода геополитических тисков просто станет балластом. Вы представляете себе, сколько такого сокровища было выведено на рынок, частично продано в угоду мейнстриму национальной программы?
Скажу больше, в итоге мы пришли к удивительной точке, очень опасной для страны.
- Было выдано колоссальное количество ничем не обеспеченных кредитов и ипотечных договоров, через некоторое время часть из которых попросту не будет оплачиваться.
- Застройщики весь этот период работали как не в себя, пытаясь успеть максимально выхватить легкие деньги с рынка. И в результате все они по самые ужи сидят в кредитах и с огромным количеством не распроданного неликвида. Ничем хорошим это не закончиться, их некому будет спасать, где на это деньги то взять? Это просто какая то патовая ситуация.
- Кого точно будут спасать, это банки, которым эти самые застройщики должны десятки миллиардов рублей.
- Ну и в очередной раз будет упущен момент по улучшению качества жизни населения. Покупать действительно достойное, комфортное жилье для жизни будет не кому и не на что. Все рано или поздно переедут жить в бетонные моногорода, с мини квартирами, не приспособленные для качественной жизни, которые сейчас купили. И будут вспоминать не добрым словом этап, когда они решили поддастся общему ажиотажу и запарковаться по максимальным ценам, где минимум 50-70% маржи на следующие 20 лет.
Как то все у нас делается топорно, не для людей что ли..
Давайте по фантазируем: ведь очень многие таким образом покупали вторую квартиру, или третью в семье. Как семейный актив. Как сохранение капитала. Каждый отец семейства, если он долго и упорно работал, должен в итоге что-то оставить и на что-то жить. Не на пенсию, а на регулярный пассивный доход, который он создал в прошлом. И такая недвижимость, как я описал в начале статьи, никак в этом ему не помогут.
Есть такое понятие, как стоимость актива. Допустим это купленная в прошлом квартира. Купили ее за 8,5 миллионов? Ок, это базовая стоимость. Заплатили процент за ипотеку за 10 лет 3-4 миллиона сверху? Ок, уже стало 12,5 миллионов. Сделали ремонт? Это еще от одного миллиона. Итого уже получилось все 13,5. Как вы в последствии ее сможете продать, высвободив свой капитал, если против Вас будет работать огромное количество конкурентных предложений, допустим купленных без программы ипотеки? Тем более, что с 90% вероятности вы купили неликвид. Нет тут точки выхода. Будет ли она нести какой-то стабильный доход? Расскажите, как. Сами будете бегать с посуточной арендой максимум 4 месяца в году, пока идет сезон и люди от безысходности приезжают отдыхать в Сочи?
Для сравнения: что можно было бы купить за эти пресловутые 8,5 миллионов и как это могло бы трансформироваться в стабильный доход в старости?
Пример №1
За эти деньги можно было бы купить 2 квартиры в том же Батуми, в комплексе с управляющей компанией, которая эксплуатировала бы Вашу купленную квартиру и генерируя не менее 600 долларов в месяц с каждой. Не рублей, а в валюте.
За эти деньги можно было бы купить два апартамента под ключ в Турции, г. Мерсин. В комплексе, где не то, что есть большой аквацентр, а даже ресторан и СПА. С меблировкой под ключ и контрактом на управление от местного национального оператора посуточной аренды. И это уже 750-800 долларов в месяц с каждой. Опять же в валюте.
Или одну большую квартиру в Анталии, в новом районе рядом с аэропортом, где всегда тотальная загрузка номеров. Опять же в комплексе с огромным аква комплексом, управляющей компанией. Это доходный бизнес под ключ. И доход тут в месяц за счет управления будет не менее 1700 долларов в месяц
Скажу более, современные реалии позволят всегда приостановить действие такой программы управления и жить самому в любое время или всегда. Это просто бонус от адекватных застройщиков, который не предлагает ни один из наших российских. Ну вот вопрос, почему? А если и предлагает, то там либо конские цены или абсолютно не лояльные условия.
И опять же, все это в длинную рассрочку до 2 лет, где часть платежей можно платить за счет аренды.
И таких вариантов масса! Да, сейчас набегут многочисленные хейтеры, да Вы что! Да мы только в Сочи! Ок, дело Ваше, вариант выше вы видите, он считается одним из самых интересных на рынке. Спорим, через пару лет вы поменяете свое мнение?
У меня вопрос к аудитории. А по Вашему мнению, эта программа льготного субсидирования в итоге принесло реальную пользу нам?
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог доходной недвижимости с управляющей компанией на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи
#ипотека #инвестициинедвижимость #доходнаянедвижимость #кризис