Сделка по купле-продаже квартиры прошла, государственная регистрация произведена, квартира передана покупателю. Что делать, если у покупателя возникли претензии по поводу качества переданной квартиры?
Казалось бы, что у продавца в таком споре более защищенное положение, т.к. сам покупатель должен доказывать наличие недостатков, проводить экспертизы за свой счет и т. п..
С другой стороны, есть риск, что суд сочтет требования покупателя обоснованными. Как возразить на претензию покупателя?
Смотрим сроки предъявления претензии покупателем
Законом установлены сроки для предъявления покупателем претензии по качеству недвижимого имущества. Для того чтобы предъявить претензию, покупатель должен соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).
Нарушение покупателем этих сроков позволит продавцу по формальным основаниям, не вдаваясь в содержание претензии по существу, возразить покупателю на претензии, связанные с качеством.
Срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет 2 года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать другой срок, в том числе более 2 лет.
Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом или договором или применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданный покупателю объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.
Кроме этих сроков есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель имеет право на судебную защиту.
Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
Общий срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Возражения продавца
В случае обнаружения недостатков покупатель может предъявить требования согласно ст. 475 ГК РФ и потребовать от продавца: соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара.
Как возражать на подобные требования? В зависимости от действительных обстоятельств дела продавец может использовать следующие типовые возражения:
-недостатки появились после передачи товара покупателю (ст. 476 ГК РФ);
-недостатки касаются существенного нарушения (п. 2 ст. 475 ГК РФ), поэтому покупатель может предъявить требования только об отказе от исполнения. Покупатель часто не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу, поэтому такой довод может убедить покупателя пойти на нужный продавцу компромисс;
-недостатки были оговорены в договоре (п. 1 ст. 475 ГК РФ);
-недостатки носили общеизвестный характер, явствовали из общего состояния объекта. Иначе говоря, возражения продавца касаются осведомленности покупателя о недостатках недвижимости.
Обстоятельство виновности либо невиновности продавца в возникновении недостатков является юридически значимым при рассмотрении споров и может стать одним из возражений продавца на требования покупателя.
Покупатель не доказал несоответствие квартиры по качеству условиям договора
Важно отразить в договоре все мелочи, характеристики квартиры. Это позволит в случае претензий со стороны покупателя сослаться на то, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю квартиру, пригодную для целей для которых она обычно используется.
Не соблюден обязательный претензионный порядок
Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок для требований покупателя в порядке ст. 475 ГК РФ. Однако его можно установить в договоре купли-продажи.
Кроме того, может случиться так, что вместо требований по ст. 475 ГКРФ покупатель предъявил иск о расторжении договора по общим правилам ГК РФ. В этом случае будет действовать правило об обязательном досудебном претензионном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Не мошенничество ли это? Моменты, которые должны вас насторожить при совершении сделки.
Не могу платить коммуналку, не хватает денег. Могу ли отключить воду и отопление, не платить за это.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.