Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, объедет ключевые площадки ЛСР, разберет все плюсы и минусы проектов и выберет наиболее интересные ЖК для покупки.
ЛСР: история, скандалы и перспективы развития
Одни называют ЛСР идеальным застройщиком и рассказывают о прекрасных квартирах с отличными планировками, другие утверждают, что застройщик хорошо дает только красивые обещания. Безусловно, ЛСР – одна из самых надежных строительных компаний в России. Покупатели доверяют этому застройщику и уверены, что дома будут построены и сданы. Тем не менее есть много вопросов к тому, произойдет ли это в срок и каким будет качество построенного дома. Сегодня мы попробуем разобраться, что и как строит девелопер и может ли он конкурировать с лидерами рынка ПИК и Самолет.
ЛСР занимается девелоперской деятельностью более 30 лет и входит в топ-3 девелоперов России. Если раньше компания была исключительно питерским застройщиком, то сейчас ЛСР ведет бизнес, помимо Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в Москве, Московской области, Екатеринбурге и даже в Сочи.
Некоторые расшифровывают ЛСР как «ломай, сноси, разрушай». Скандальная для компании история связана с подстанцией, которая работала в Ленинграде в блокадные годы и питала трамвайную линию – единственный маршрут общественного транспорта в тот период. ЛСР собирался реконструировать эту подстанцию в апарт-отель и даже получил разрешительную документацию, но все закончилось хорошо, и здание было признано памятником архитектуры. Еще один скандал разгорелся в 2011 г. уже в Москве, где аффилированная с ЛСР компания «Мосстройреконструкция» планировала возведение 348 тыс. квм недвижимости в зоне отдыха «Битца», но благодаря местным активистам эту территорию удалось отстоять. Но не все исторические места удалось спасти. Так, несмотря на возражения архитектурного сообщества, связанная с ЛСР компания снесла комплекс зданий, известный как дом Привалова на Садовнической улице.
Ключевая фигура в ЛСР – это Андрей Молчанов, пасынок вице-губернатора Санкт-Петербурга Юрия Молчанова. Интересно, что Юрий Молчанов в 1990-х работал проректором Ленинградского университета по международным связям, а его помощником был как не кто иной, как Владимир Путин. В конце февраля Андрея Молчанова добавили в санкционный список Канады, и хотя, по словам компании, эти санкции мало на что влияют, Андрей Молчанов предпочел оставить свой пост, и новым генеральным директором группы компании ЛСР был назначен Дмитрий Кутузов. Конечно, мы не можем предугадать, как поменяется застройщик при смене генерального директора. Мы будем очень надеяться, что застройщик все-таки улучшит качество строительство, ведь у него в портфеле есть действительно хорошие проекты.
ЖК «Зиларт»
ЖК «Зиларт» – проект бизнес-класса в Даниловском районе. Всего планируется построить 30 домов, из них 17 домов уже сданы и заселены. В целом на территории ЖК довольно тихо и приятно, здесь активная культурная жизнь, экологичная территория, набережная, парк. В 2020 г. Зиларт был даже признан лучшим жилым комплексом в России. Но, правда, тогда сильной конкуренции среди крупных комплексных проектов не было.
Моя основная претензия к ЖК – это то, что дома абсолютно разные. Да, застройщик преподносит это как особую фишку, как уникальную возможность выбрать архитектуру дома, но в некоторых случаях, особенно в первых очередях, реализация вызывает вопросы – фасады, входные группы, качество строительства. В некоторых очередях дома расположены очень близко друг к другу, и часто из окон открывается вид лишь в окна соседней квартиры. При этом средняя цена на вторичке составляет 500 тыс. ₽ за квм.
В 2023 г. ЛСР заметил падение продаж и вывел новую очередь – дом Grand – по очень привлекательной цене – стартовая цена студии составляла 8,5 млн ₽. Несмотря на всю свою нелюбовь к застройщику, в октябре я написал пост в Телеграм, где рекомендовал обратить внимание на проект. Я знаю, что многие из моих подписчиков пошли и купили тогда студии в льготную ипотеку. Думаю, они сейчас очень довольны.
Территория ЗиЛ будет развиваться до 2030 г.: рядом с МЦК появится станция метро «ЗиЛ» Бирюлевской ветки, достроятся соседние проекты: Forst, Инсайдер, Shagal, появится технопарк ЗиЛ. Недавно была введена в эксплуатацию новая поликлиника, рядом несколько знаковых объектов спорта, включая «Акваторию Зил», новая престижная школа. Инфраструктура будет и дальше развиваться.
Тем не менее я не раз включал Зиларт в антиподборки. И все же при всех минусах и довольно высоких ценах те, кто пойдут и купят квартиру в Зиларт, скорее всего, выиграют. Единственный момент – покупать нужно не у застройщика, а по переуступке, которая, кстати, подходит для семейной или IT-ипотеки.
Вывод: Проект спорный из-за «разности» всех домов и проблем с качеством строительства, но есть сильные точки роста, и застройщик работает над улучшением проекта. У ЛСР бывают периоды хороших цен, но сейчас выгоднее рассмотреть вторичку и переуступку.
ЖК Wave
Проект находится «недалеко» от станции метро «Борисово». «Недалеко» потому что Борисово – самая ближняя станция метро, но пешком до нее идти минут 30. Сравнительно недалеко проходит Юго-Восточная хорда, а еще здесь находится захоронение радиоактивных отходов.
В проекте планируется построить 20 корпусов. Первые дома будут высотой от 14 до 52 этажей, и из квартир от 30-го этажа и выше вид будет просто фантастический, с учетом того, что здесь находится лесопарковая зона и Борисовские пруды.
ЛСР обещает бизнес-класс, при этом сейчас студия стоит где-то в районе 8,5-9 млн ₽, и ценник будет расти. ЛСР также предлагает варианты квартир с отделкой. Квартиры формата евро-3 площадью 55-60 квм сейчас стоят 18-19 млн ₽, т.е. около 300 тыс. за квм, если добавить к ним стоимость ремонта и меблировки, то получится около 400 тыс. за квм. Учитывая потенциал развития локации, когда все достроится, цена за квадратный метр может подняться до 450-500 тыс. ₽. Именно поэтому я бы в первую очередь смотрел на квартиры именно такого формата.
Конкурентов в этой локации особенно нет. Ближайший конкурент – это проект Пионера «Life-Варшавская» и весь район Сабурово, который будет застраивать ПИК и MR Group. Метро «Варшавская» выглядит интереснее с точки зрения арендного потенциала, в то время как Wave больше подходит для личного проживания. Ключи обещают в 2026 г.
ЛСР обещает ЖК бизнес-класса с панорамными видами, но если подойти ближе, то лично мне фасады напоминают бизнес-центр, и я вижу, как застройщик экономит, заливая бетонные вставки, чтобы поставить окна меньшего размера вместо больших панорамных. Бизнес-класс от ЛСР тяжело сравнивать с бизнес-классом от других, более именитых застройщиков – Донстрой, MR Group, ГК Основа, которые строят в том же ценовом сегменте, но гораздо лучше. Возникает вопрос – зачем покупать ЛСР?
Вывод: Проект, скорее подходит для личного проживания, но не под аренду. Есть вопросы к бизнес-классу. Наиболее интересны квартиры формата евро-3.
ЖК «Обручева 30»
Проект находится в ЮЗАО, и местные жители уже прозвали его филиалом Москва-Сити. Будет построено два корпуса: один высотой 45 этажей, а второй от семи до 58 этажей. Проект предполагает каскадные террасы, что выглядит интересно, но есть вопрос к реализации, учитывая негативный опыт в другом проекте ЛСР ЛЕНИНГРАDКА 58.
Мне нравится этот проект. В пешей доступности есть метро «Калужская» и станция БКЛ «Воронцовская». Достаточно близко расположены сразу несколько ведущих вузов. В целом, в этой локации я вижу мощную точку роста и низкую конкуренцию. Новых проектов немного: «Архитектор» от ФСК и Ever от Tekta. Рядом есть Воронцовский парк.
В прошлом году мы активно рекомендовали клиентам ЖК «Обручева 30» в траншевую ипотеку – покупатель делает первый взнос, и затем до конца строительства платит номинальные 1 или 10 ₽ в месяц. Студию с отделкой можно было купить за 11,5 млн ₽, то есть покупатель вносит 2 млн ₽, а оставшиеся 10 млн начинает платить только в момент ввода дома в эксплуатацию – дом обещают сдать до конца 2026 г. На мой взгляд, это классная история. Сейчас студия стоит около 14 млн ₽, и даже при такой цене покупка в льготную ипотеку имеет смысл. При семейной ипотеке ежемесячный платеж составит 60-65 тыс. ₽, что примерно соответствует потенциальной арендной ставке – почему потенциальной? Потому что студий в этой районе в аренду просто нет. На мой взгляд, это довольно выгодная покупка.
Вывод: И все же у меня есть некоторые сомнения, что ЛСР сможет построить хороший качественный проект, а также, что передача ключей пройдет без задержки – я бы ставил на ключи в конце 2027 г. Если же застройщик оправдает ожидания, то этот проект может стать одним из лучших для ЛСР.
ЖК «Парксайд»
По классификации ЛСР, и ЖК «Обручева 30», и ЖК «Парксайд» считаются бизнес-классом. Но даже без посещения стройплощадок, даже просто по рендерам видна колоссальная разница между проектами. Я бы не стал называть бизнес-классом проект с высотой потолков 2,7м и таким количеством студий и однушек на этаже.
Проект находится в районе метро «Чертаново», но достаточно далеко – около 30 минут пешком. Квартирография, скорее, рассчитана на покупку под аренду, однако при таком удалении от метро найти арендатора в студию будет проблематично, да еще при столь высокой конкуренции – целевая аудитория арендаторов студий, как правило, не имеет автомобиля и ищет жилье возле метро.
Фасады у проекта «Парксайд» похожи на бойницы, но никак не на панорамные фасады бизнес-класса. По факту, это ЖК комфорт-класса на уровне проектов Самолета, но с космическим ценником. Застройщик сделал максимально мелкую нарезку: на этаже 12 студий, и совсем нет больших, семейных квартир. В доме 23 этаже, значит, всего получается около 200-250 студий, и это только в одном доме. Всего планируется восемь домов. Первую очередь из четырех домов обещают сдать в 3-м квартале 2025 г., но, как всегда, думаю, этот срок сдвинут на год. Вторую очередь еще даже не начинали, и по факту жители первой очереди несколько лет будут наслаждаться всеми прелестями жизни на стройплощадке.
Студия в ЖК «Парксайд» сейчас стоит 8 млн ₽. Я не вижу ни одного плюса покупки квартиры в этом проекте даже в льготную ипотеку.
Вывод: Плохая транспортная доступность, стремные фасады, низкое качество, сомнительная цена, максимально «экономная» квартирография делают это проект худшим в портфеле ЛСР.
ЖК «Дмитровское небо»
ЖК «Дмитровское небо» ЛСР тоже называет бизнес-классом. Проект включает в себя всего три дома высотой от 7 до 32 этажей, то есть, в масштабах компании, это, скорее, точечная застройка. ЖК строится в Западном Дегунино. Здесь идет большое КРТ, и недавно мы включили эту локацию в подборку худших районов Москвы. Транспортная доступность оставляет желать лучшего: до метро «Селигерская» добраться пешком можно минут за 15. Фасады также выглядят достаточно просто, а размер окон совсем не поражает воображение – это ближе к характеристикам класса «комфорт-плюс». Наконец, большое количество студий на этаже ставит жирную точку в споре, что это – бизнес или комфорт плюс. Я бы сравнивал ЖК «Дмитровское небо» с проектами ПИК+, например, Vangarden, поскольку сравнивать этот проект с настоящим бизнес-классом некорректно и неинформативно.
С учетом супермелкой нарезки квартир – на этаже 8 студий, 10 однушек и по одной маленькой евро-3 и евро-4 – ЖК выглядит, как попытка создать апарт-комплекс под аренду.
По цене рекомендовать ЖК «Дмитровское небо» я тоже не могу. На старте, когда студии без отделки стоили 8 млн ₽, а с отделкой 9 млн, этот вариант еще можно было рассмотреть. Сейчас студия без отделки стоит 9-9,5 млн ₽, а с отделкой – 11 млн.
Вывод: С учетом довольно высоких цен, жесткой конкуренции как внутри проекта, так и в локации в целом, не лучшего района и отсутствия мастер-плана, я бы не рассматривал этот проект для инвестиций.
ЖК «Лучи»
ЖК «Лучи» – редкий случай, когда ЛСР называет свой проект комфорт-классом, но и здесь он, похоже, лукавит. Лучи – один из самых популярных ЖК у покупателей, потому что находится недалеко от станции метро «Солнцево» и не относится к Новой Москве, хотя и расположен за МКАД. По факту, это престижный ЗАО, а цены относительно невысокие.
Тем не менее, на мой взгляд, все выглядит максимально уныло. Помимо архитектуры и фасадов, мне не нравится отсутствие единой территории, общей концепции. Здесь нет классных дворов, и ЛСР по минимуму вкладывается в инфраструктуру. На мой взгляд, это классический ЖК комфорт-минус или даже эконом-класса, и он, безусловно, проигрывает домам ПИК и Самолета. Поскольку люди в основном берут квартиры в ипотеку, то за совсем небольшую доплату можно получить квартиру и территорию существенно более высокого качества.
Сейчас застройщик предлагает студии по цене, ближе к 9 млн ₽, в то время как на вторичке можно найти предложения по 7,5 млн ₽. Соответственно, говорить об «инвесте» не приходится. При этом арендная ставка здесь будет значительно ниже, чем в ЖК возле метро, но внутри МКАД. Думаю, что студию в этом ЖК можно будет сдать за 40 тыс. ₽, но не забудьте добавить к цене квартиры стоимость ремонта и меблировки (1,5-2 млн ₽).
Евро-2 площадью 35 квм стоят 14 млн ₽, а евро-3 с отделкой – 19-20 млн ₽. Это примерно рыночная цена в Москве. То есть, говорить, что это очень крутое предложение по цене и нужно бежать брать, нельзя. К тому же нет уверенности, что ЛСР хорошо построит.
Вывод: Если нужна квартира с московской пропиской, а бюджет ограничен, то этот вариант, наверное, лучше, чем Новая Москва, но для инвестиций проект слабо подходит.
Как видите, выбор объекта для инвестиций – это не просто расставить галочки в фильтре на ЦИАН. Если вы нацелены на первичный рынок, то у нас есть самый дешевый пакет «Лайт» - смотрим варианты от застройщика, строго онлайн-подбор. Цена 69 900. Если вы хотите получить скидку и экспертное мнение по поводу выбора локации, застройщика и конкретной квартиры, то вам сюда.
Хотите сэкономить еще больше? Для тех, у кого уже есть шортлист проектов, но хочется услышать мнение профессионала, мы запустили услугу «Экспертный разбор» – мы разберем до трех выбранных вами объектов с точки зрения локации и перспектив роста и поможем вам определиться с покупкой. Цена пакета 16 900.