Про долевую собственность в жилье писал уже не раз и не два. В основном о том, что «долевка» - это злобное зло и от нее нужно избавляться всеми силами и средствами, подчас даже в ущерб собственному эго и финансам. Потому как потом может быть хуже.
Особенно это касается разного рода споров с совладельцами, грозящими подарить/продать/подселить кого-либо. И если собственных средств на выкуп доли нет, то лучше сдать назад, продать весь объект за нормальные деньги, поделив их соответственно долям в праве. Чаще всего такие споры среди родни возникают с полным пакетом эмоциональных страстей...
Да, я за любой договор. Даже с откатом для вас из трешки в двушку. Или из дома в однушку. Или в коммуналку.
Поверьте, собственная однушка гораздо лучше и спокойнее «трешки» с двумя совладельцами по 1/3. Или одним, отбитым, по ½. Потому как именно в долевой собственности у нас побеждает самый наглый и беспринципный совладелец…
Странный дом…
Последнее время целый ворох различных удивительных историй, где люди по собственной воле влезли в долевую собственность.
Я понимаю, когда «долевка» возникает в силу закона – приватизация там была, наследство или маткапитал, обязывающий выделить доли.
Но добровольно ввязаться в это… А потом еще пытаться головой пробить бетонную стену, доказывая самому себе, что ты прав?
Есть у нас в городе бывшее общежитие одного предприятия. В конце 90-х формальные и реальные владельцы комнат начали их "модернизировать".
«Квартиры» образовались из комнат, которые шли в ряд, с разделением на три части широченного коридора в центре этажа. Схема примерно такая для понимания.
Начерчена кривыми руками гуманитария, далекими от чертежей, поэтому без критики пожалуйста!
Было: красным контуром – комнаты, черным – коридор.
Стало: зеленым контуром ТРИ коридора. По одному слева-справа – на комнаты-квартиры, и узкий центральный – общий, на весь этаж.
Т.е. одна «квартира» - это 2-3-4 комнаты в ряд и узкий (метра полтора шириной) коридор, их объединяющий, идущий с ними параллельно. Ну как мог - объяснил.
Вся эта конструкция разномастная и разнобродная. Где-то по 5 комнат (включая кухню), где-то по 2. Эдакие 2-3-4-5-комнатные квартиры.
Все в беспорядке, хаотично. Кто ими владел – те свои права сохранили сообразно числу комнат, организовав стихийно такие вот обособленные «блоки».
Все это было чистой воды самоуправством и самостроем, поэтому все «нулевые» эта конструкция бесконечно узаканивалась, делилась, судилась, ругалась силами жильцов/владельцев и так далее.
Пока в суде работал - у нас почти всегда было как минимум 1-2 дела в производстве, связанных с этой общагой. Поэтажные планы этой общаги мне снились, мог с закрытыми глазами рассказать, сколько там и где комнат. На первом этаже, например, была 7-комнатная «квартира» на 8 собственников. Т.е. формально кто-то владел обособленно туалетом…. Ну или коридором.
К началу 2010х годов практически все комнаты за кем-то числились, все это было юридически оформлено под квартиры, сделаны техпаспорта, оспорены самые дикие перепланировки. Само здание так же переведено в статус МКД, но по факту и смыслу жизни там это все же была общага с коммунальными квартирами.
Те, кто получил единоличный или семейный контроль над всем блоком-квартирой были в целом довольны – комнаты там просторные, идеально квадратные. Жить можно.
Но очень много «квартир» так и осталось в «долевке» и подчас с совершенно посторонними друг-другу людьми.
Вот в одном из таких «блоков» семейство решило купить комнату. В семействе том глава его – Паша, жена его – Таня и двое детей – 8 и 11 лет.
Покупать-то зачем?!
Глаз положили на 4-комнатную квартиру, где продавалось сразу две комнаты – по 1/4. Приехали пообщаться, узнать.
Выяснили, что одной комнатой владеет 70-летний дедуля – Иван Иванович, второй – его 50-летний алкоголик-сын Виктор. Одну комнату продает совершенно посторонняя женщина Мария Ивановна, унаследовавшая ее от свекрови, не имевшей отношения ни к тому деду, ни к его сыну, а четвертую комнату продавала невестка Виктора, которая его терпеть не могла. А сын с ним вообще не общался, вроде как.
Вроде бы договорились, у "посторонней Марии Ивановны" быстро все купили, а вот у невестки Виктора не успели – перехватил комнату на 100 тыс. дороже какой-то Федя. Федя тот оказался двоюродным братом Виктора. Грубо скажем, цена вопроса на тот момент была тысяч 500.
И предложил Паше и компании продать купленную ими комнату на 50 тыс. дороже + налог.
И вот Паше что-то в голову заклинило, что «он раньше это придумал, квартира должна быть наша. Вся!».
Встречно предложил Феде выкупить его комнату, на что тот отказался и мрачно пообещал, что «потом дешевле отдашь». И заселился в ту комнату. А через два дня Федя от души побился со своим братцем, с которым, как оказалось, страсть как не ладил и именно из-за этой квартиры, в которой ему должны были перепасть 2 комнаты, но их как-то увели и были эти комнаты получены в неравной битве с прочими смежными родственниками.
Ко мне Паша и семейство подкатили свои запросы. «Тыжюрист, тыжвсуде…». Хотя в суде я уже не работал, но от дома этого и тех квартир тошнило знатно при одном упоминании.
- Че там, норм вариант? – вопрошал Паша. – Заедем и будем выкупать… Там дед, ему недолго уже и сынок его, алко тихий. Он по дешевке все продаст…
Да. Да-да-да. Как мне нравится вот это вот «Да там недолго осталось…». Еще бы с бабушкой в довесок квартиру взяли!
Я просто покрутил у виска и спросил – ЗАЧЕМ?! Для чего?
За ту сумму они могли бы сделать первоначальный взнос в 20-25% за «трешку» и спокойно платить ипотеку. По ставкам середины 2010-х годов. Лафа!
- Ты че?! Кредиты?! Да я на улице жить буду, банкам ни копейки не дам! – взметнулся гордо Паша. – Ни одного не брал никогда и не возьму!
Не убедили Пашу и отсылки на сайт суда, где маячили по фамилиям совладельцев жилья очень интересные дела, из которых следовало, что тот самый «тихий алкоголик» судился со своим отцом из-за доступа на кухню. А тетушку, которая продала Паше впоследствии комнату, от души отлупил и стал фигурантом мелкой уголовки… Сам же Федя, как следовало из общедоступной информации, ранее фигурировал в мелкой уголовщине, любитель административок. Короче... прелесть, а не сосед.
Не, Паша умный. Паша жесткий. Паша мужик! Сам кому угодно и как угодно, ух!
*тут бравурный апперкот воздуху должен быть*
У меня же только цитата Лаврова на уме была и была честно озвучена… Паша даже обиделся.
Веселье начинается!
Переезжать в одну комнату Паша с семьей, конечно, не стал. Жил на съеме, чем очень сильно был расстроен – ведь вместо откладывания денег на выкуп остальных комнат, он отдавал их за аренду.
В это время Федя с Витей бились лбами. Попутно морально изводя деда. После жалоб деда на жизнь нарисовалась его двоюродная сестра, которая убедила его продать комнату. У деда еще домик был и земля какая-то, вроде как его на "дожитие" а обмен на все это и забрали.
Федю она знала и терпеть не могла, поэтому вышла на Пашу. Паша радостно согласился на сделку.
Узнавший о сделке Федя предлагал прямо: накину сверху 10%, но продай ее мне. Естественно Паша, горделиво потряхивая головешкой, отказался. Мол, мы заезжаем!
И заехал.
С того момента начался ад…
Федя оказался редкого вредительского качества персонаж.
Менял замок на туалете. Выкручивал лампочки, меняя их на мерзкий холодный синий цвет. Менял замок на входной двери, никому не выдавая ключей, из-за чего дверь ломали раза 2 в месяц. Постоянные конфликты, ругань, попытка строить всех и вся.
Не раз закрывал Виктора в туалете, сваливая все на детей Павла. А тот с пьяного глазу кидался на Пашку и крыл матом его жену, пытаясь отвесить детям подзатыльники. Получал от Паши. Паша получал от Вити. Федор получал от всех, потом по очереди толкал-махал руками на каждого отдельно.
Для понимания момента (смотрите схему в начале), Пашиному семейству достались крайние комнаты в этой длинной обители терпимости.
То есть очередность комнат шла так: туалет/ванная > комната Паши > комната Феди > комната Вити > комната Паши > кухня.
Все обитатели этой бетонной кишки, имитируя ее начинку в хаотичном метании по коридору, встречались каждый день по несколько раз, потому что общий санузел и кухню никуда не деть и ходить им всем друг мимо друга.
Паша начал делать гадости в ответ. То свет выключит перед уходом в щитке (там стояла разводка на каждую комнату), то продукты испортит, то выпивку Виктору. На все претензии валил все на Федю, Федя – на детей, а Виктор крыл матом и швырялся веником и тапками во всех. Делая ответные гадости в тройном размере…
Доставалось и детям. То обувь их куда-то денется, до велосипед из тамбура пропадет, окажется внизу возле входа.
Потом Виктор начал водить своих друзей, Федя – своих. По 2-3 человека, в конце дня неминуемо схлестывались в словесном, а иногда и в кулачном конфликте. Жена Паши стала на выходные уезжать с детьми. Да и сам он как-то потерял былую спесь «мужика, который все решит». Сидел в одной из комнат, прислушивался, да полицию вызывал по факту накала страстей.
Полиция даже особо буйных увозила.
Но в остальном… обращайтесь в суд!
Ну не вправе у нас полиция по воле одного из 3 собственников вывести кого-то из жилья, хотя комментаторы будут мне доказывать, что я категорически не прав и тот же Паша мог властно потребовать, чтобы полицейские всех посторонних лиц из хаты в «бобик» упаковали.
Кто так скажет, что обязана приехать и всех вывести под белы рученьки – получит баньку сразу. Веником. Ибо утомили…
Через годик такой жизни Паша снова возник у меня на горизонте.
- Что делать?! Это какой-то…. Пушистый северный лис!
- Это целая стая пушистых северных лисов, - охотно согласился я. – Как и предупреждал…
- Не, должна же быть какая-то управа?!
- Тебе ответить честно и правду или как юрист? – ухмыльнулся я.
- Конечно как юрист! Что делать?!
- Подавать в суд об устранении препятствий в пользовании имуществом. Запретить Феде с Витей водить друзей, менять замки, лампочки, занимать туалет, установить график пользования кузней/ванной, ну и так далее.
- Это реально? - ожил Паша.
- Конечно! Пару-тройку месяцев суд. Еще пару-тройку месяцев жалоба и вступление в силу. Потом исполнение. После 2-3 косяков приставы могут приехать и принудить. Даже с участковым. Но только по тем вопросам, которые прописаны в решении… Если Федя приведет к себе в комнату…какого-нибудь Мишу, положит на кровать и заключит с ним договор аренды, то все – снова в суд! Или начнет слушать музыку. Или на рояле играть, купив, разумеется, рояль.
- Э-э-э-э-э… А разве договор аренды не согласия всех нас?
- С согласия, конечно. Но доказать факт несогласия через суд. А там… два месяца дело, три месяца…
- ДА ЭТО ИЗДЕВАТЕЛЬСТВО!!! – вопит Паша.
- Ага… я предлагал по-человечески сказать.
- И-и-и?
- Продавай это *нецензурно* ко всем *крайне нецензурно* чертям, - развел я руками. – Даже дешевле чем брал. Поверь, это будет ВЫГОДНЕЕ, ЛЕГЧЕ И СПОКОЙНЕЕ!
- Да щаз-з-з-з… из принципа не буду.
- Ты понимаешь, что это будет длиться либо до тех пор, пока что-то кого-то не покалечит и не сядет, либо пока не сдастся?
- Да ваще до *одного неприличного места* - констатировал Паша.
Ну…. Опять только Лавров на ум со своим сакраментальным и применимым абсолютно полностью выражением.
Вам… всё!
Пару лет семейство выживало. Нервные дети. Паша, Федя и Витя получившие по паре «хулиганок» за разборки в присутствии полиции. Несколько составов по побоям, прекращенным в ходе разбирательств или обоюдных. Федя и Паша получили в итоге еще по 115 УК РФ - легкий вред здоровью с мелкими штрафами. Бесконечные суды…
Паше помогал тянуть судилище какой-то друг.
Я заявил о бесполезности всех действий, остался при своем мнении и предложил нести деньги другому юристу. Потому как честно не хочу его разводить на бабки по совершенно бессмысленным спорам. А тут только имитация бурной деятельности.
Друг же помогал за символические деньги, качеством соответствующим. В суде эта шайка стала мемом.
Иск об определении порядка пользования кухонным оборудованием (газовой плитой, холодильником), установлении графика помывки и посещения санузла, порядка пребывания в квартире и правил посещения квартиры третьими лицами видел своими глазами. Даже нецензурные цитаты со звездочками его «друг-юрист» вставил. Представляю, как веселился суд.
Естественно, никакого значимого эффекта результаты судебных дел не дали.
Для примера:
- График с 13 до 15 часов для Виктора на кухне с обязанностью не чинить препятствий остальным в прочее время? Так он оставит такие Авгиевы конюшни, что как раз весь свой «период» будешь отмывать.
- Посещение санузла не расписали, хотя просили не мешать с 7 до 8 утра, пока семейство в школу-на-работу собирается. Просто "не чинить препятствий". В итоге тот же Федя пробудет там полчаса перед отбытием на работу, а по выходу его обнаруживается, пардон, веселая кучка радости сами понимаете где и испорченный сливной бачок.
Я как юрист говорил, говорю и буду говорить: нет АБСОЛЮТНО НИКАКОЙ ЗАКОННОЙ управы на собственника доли, который решил испортить жизнь соседу. Все эти порядки пользования – пустая трата времени, денег и нервов. Выживает сильнейший и вреднейший, с железными нервами. Законы не помогут…
В какой-то момент у Паши возник очень серьезный конфликт с Федей. Из-за того самого. Санузла. Не буду вдаваться в подробности, лишь скажу, что Федя по итогу своей любимой шутки долго отмывался сам и мыл комнату, а Паша лишился зуба и получил легкое сотрясение. Полиция, экспертиза, легкий вред здоровью. Опять копеечный штраф и такое же возмещение.
И аккурат после суда Федя, с акульей улыбкой, обрадовал Пашу с семейством: Виктор тут больше не живет. Он выкупил его долю по цене прилично выше, чем предлагал ранее. Потому что они его уже достали.
А теперь, мои дорогие соседи, начинается новый этап нашей совместной жизни… И даже за тройную цену я свою долю не продам, но за тройной минус готов выкупить вашу…
Кто не в курсе, при продаже долевки можно предложить купить долю любому совладельцу долей. Кто первый согласится – того и тапки… Никак не оспорить.
Не буду описывать всю прелесть дальнейшей жизни.
Кратко:
- Федя сверлил стены в соседние комнаты Паши. Насквозь. Пробил телевизор. Постоянно засыпал все цементной сыпухой, а периодически туда еще и пену нагонял. Ну ошибся, ну с кем не бывает. Ущерб записывайте и идите в суд…
- Федя поселил в комнату какого-то сидельца, как я и предполагал Паше ранее. Через 4 месяца Паша его выселил через суд, но буквально через неделю Федя привел другого. Начинай сначала!
- Федя умышленно портил и вымазывал посуду. Подкладывал испорченные продукты в продукты Павла и семьи. Мог «давить на психику», просто стоя в коридоре и смотря на выходивших из комнаты детей Павла и жену долгим взглядом.
У Паши пошел разлад с женой. Она уже пару лет готова за копейки продать этот «чемодан без ручки», лишь бы жить спокойно. И Паша предложил ей супер-идею: обвинить Федю в чем-нибудь… нехорошем. С детьми поговорить, научить и обвинить. Пусть помогут. Ну вы поняли, да? Типа сидел дядя на диване и руками водил.
После такой «шикарной идеи» жена собрала вещи, детей и срулила на съемную квартиру, дав Паше неделю на раздумья. Что ему важнее – семья или эта мерзкая хата. Дети и так насмотрелись, еще и в это их путать?!
Финита ля? Нет, вот же ля-ля-ля!
И Паша сдался. Это было в январе 2022 года. Съехал следом за женой, предложил Феде купить по рыночной стоимости, тот отказался, Паша выставил на продажу. Год «продавал». Никому такая радость не нужна: Федя мастерски отпугивал покупателей. Федя же сдавал жилье посуточно и стриг бабки. Павел судился опять, но ничего внятного не высудил. «Запретить и не пущать» суд, конечно, вынес. Паша даже следил за квартирой, вызывал полицию, бегал по приставам. Но по объяснениям все присутствующие там были то друзья, то родственники, приехавшие с ночевкой.
Не было бы печали, но у жены Павла умер отец в начале 2023 года. Отец жил в областном центре, осталась там «двушка» от него и Пашка подался в «примаки» к жене.
Собственно на этом история бы и закончилась.
Если бы не одно но…
Почему я ее вспомнил? А прилетает мне недавно сообщение в WhatsApp от адвоката знакомого, который в курсе всей этой истории, так как я к нему Пашку несколько раз отправлял, когда мои слова не доходили.
Скриншот. «Просительная» часть иска.
Определение порядка пользованием, не чинить препятствий, запретить пребывание гостей и посторонних лиц, запретить предоставление комнат для ночного пребывания третьим лицам без разрешения… бла-бла-бла. Ну, прикольно.
- И что? – пишу я.
- ФИО ответчика смотри.
Смотрю. Ах тыж ногу-за-ухо-под-колено. ФЕДЯ. И адрес той самой квартиры.
ФИО истца замазано. Бдит «этику», типа.
- Пашка?
- Нет, его бы я тебе показал, - пишет адвокат. – Сам узнай…
Ну как тут устоять? Звоню Пашке.
Тот радует - продал! Дешевле, конечно, почти за что брал в те годы. Но срочно деньги нужны были, что-то там в городе мутит.
Вот и продал, какому-то мужику лет 35-40 с 65-летней мамой…
- Там короче чума у них. Они уже мне грозили, что сделку отменят. Хотя видели, что это за фрукт. Он нам все показы пытался испортить. Вроде Федька там уже нового владельца отлупил…
Я рука-лицо. Вот просто… подставить так людей?! Хотя... не видели, ЧТО покупают?
- А Федьке предлагал купить?
- Да.. Нотариус заставил направить заказным, все вернулось… Наверно у него денег нет! – ржет Паша.
Прощаюсь. Думаю…
Вот скажите мне… зачем? Зачем покупать ТАКОЕ? Всерьез надеяться, что «победишь непобедимое» или что прошлый хозяин не смог, а я смогу?
Вот Паша… Потратил 5 лет на эту возню. Кучу денег. Нервов. Судимость мелкую получил. Чуть семью не потерял…
А взял бы ипотеку, за 5 лет бы выплатил, и жил бы себе спокойно. Сейчас бы продал тут квартиру за нормальные деньги.
Если уж настолько упорот на боязнь кредитов, ну жил бы на съеме, копил бы денежку. На крайний случай купил домик «вода во дворе, удобства на улице» в глубоком пригороде, за 50 тыс. сделал комнатку в веранде с унитазом и копил бы на мечту…
Нет же, мы – умные. Мы купим долю и будем выживать… Вопрос только выживать КОГО-ТО или выживать САМОМУ как-нибудь. Это важный нюанс! И ладно бы сами лезли, но ведь и семьи тянут в это болото. Детей не жалко?! Вместо детства им разборки бабуинов под баобабом смотреть.
З.Ы. В почте схожая история. Там примерно такой же накал страстей, но «смутьян-сосед» умудрился выиграть иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи. Т.е. комната уйдет ему, а деньги с депозита суда – владельцам «роковой доли», в той самой сумме, которой сделка прошла. И владелец, описавший все ужасы бытия с буйным соседом, сетовавший на невозможность продать долю, на полном серьезе спрашивает – а как обжаловать?! Потому что расходы на НОТАРИУСА и проценты на кредит, который использовали при покупке, им не вернули (они и не заявляли).
И еще одна похожая ситуация рассказана адвокатом, тем самым. В телеге напишу чуть позже, можете подписаться, кстати, там бывает интересно.