Льготная ипотека заканчивается. Значит ли это, что пузырь лопнет? 🎈
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами
---
Цены на жилую недвижимость так высоки, что им сложно расти уже под тяжестью собственного веса. Но сегодня еще работает гравитация низких ставок. Будет ли работать после отмены льготной ипотеки?
Изменение льготных программ
Льготных программ много, разбирались в этом здесь
Плюсом еще с/х ипотека. С 1 июля будет отменена классическая льготная ипотека. Но важна ли она сейчас для рынка?
- ее доля около 20%
- максимальный кредит всего 6 млн (как и три года назад)
Гораздо важнее продление семейной ипотеки, где и ставка ниже и сумма больше. Но больше всех любят айтишников – 18 млн кредита под 5% годовых в милионниках – это почти любое жилье.
Тенденции
Спрос очевидно падает, а цены очевидно выросли:
- огромная доля нераспроданного жилья (в среднем по рынку это 70%)
- квартиры стали меньше, и маркетологи нарекают бизнес классом даже 20 м2
- заемщики перекредитованы: у 44% доля доходов к платежам по кредитам >80%
Когда пузырь лопнет?
Чтобы пузырь лопнул – нужно, чтобы он надулся. Если разделить рынок на:
- первичку
- вторичку
То вторичка не сказать, что перекуплена. Она уже год, как снижается. Первичный же рынок под властью магии низких ставок. Мы уже показывали пример, где первичка со сдачей через полгода, без ремонта и техники в том же ЖК стоит дороже готовой квартиры
При этом, среднегодовой рост недвижимости высокий, но не фантастический: 11-13% в год. Разве здесь есть пузырь? Средняя инфляция 8% показывает уровень плинтуса – ниже чего материальные активы не упадут. Но не забываем, что инфляцию считает Росстат.
Как может лопнуть пузырь, если он растет на 11-13% в год (в среднем), а инфляция и печать денег со скоростью ~15%?
На самом деле, ответ есть и он в плоскости математики и сложного процента: если за 20 лет, первые 15 цены растут на 8%, а потом следующие 5 – на 20%, то среднегодовой рост всего 11%
Наши ожидания
С 1 июля застройщики будут скромнее, но льготные программы еще остались. Рынок недвижимости очень инертный, и падать так же стремительно, как рынок акций – не будет. Не забывайте, недвижимость – это не только метры. Это еще и залоги по ипотекам на десятки триллионов рублей. Кто будет платить 30 лет за то, что за год подешевело на 30%? Поэтому, сильного снижения не будет. Самый мирный вариант – флет на 2-3 года, когда цена останется на том же уровне, а с учетом инфляции недвижимость станет доступнее.
📘Почитать по теме: