Цены на жильё бьют рекорды, берут очередные высоты, рвут и рвут финишные ленты и ни как не финишируют. Еще есть модная фраза "превышают исторический максимум". Как ни назови, а факт остается факом (не опечатка, если что...). За последние три года жилье подорожало в 1,5 раза, в некоторых сегментах и в два.
Оно и так, не отличалось доступностью, в нашей стране. Да что там в нашей, во всем мире это самое дорогое имущество для обычного человека. В некоторых странах, люди предпочитают всю жизнь арендовать жильё, потому что так выгодней. Ну да ладно, сейчас не об этом.
В этой статье поделюсь мыслью, почему подорожало жильё, именно за последний период. Я отсчитываю начало с 2020 года. Прекрасно помню, как начинался тот год. А начинался он тревожно, где то даже страшно. Вирус, пандемия, изоляция, статистика заболевших, умерших, выздоровевших. Эти понятия прочно закрепились в нашем лексиконе, выжигали мозг и дергали за нервные окончания. Ни о каком ажиотажном спросе, даже намека не было. Напротив, все присели, кто где стоял, замерли и заняли выжидательную позицию. Активность на рынке недвижимости, тогда резко упала, почти в ноль. А как, из дома выходить, только по крайней нужде, пописать и за колбаской. Расскажи кому, что ты квартиру пошел смотреть, обратно не пустят.
От чего же, цены на жильё полетели в высь? Что случилось?
Сейчас, каждый второй, дочитав до этого места, скажет. -"Так это из за льготных ставок по ипотеке". И будет прав, отчасти. Да, только от части. Потому как это не единственный фактор, разогнавший стоимость жилья. Один из основных, но не единственный.
Пойдем по порядку.
Начало 2020 года, глухое, пугающее затишье. Замерло всё, до рассвета пятницы. Вторичке то до фонаря, ну не продается квартира, значит пока поживу. А застройщикам не всё равно, им то как раз и нужно продавать. А как тут продавать, если покупатель впал в анабиоз?
В такой ситуации, как в начале 2020 года, люди оказались впервые. Начались глобальные перемены, по всему миру объявлен карантин, аэропорты, вокзалы, автобусные станции, всё позакрывалось. Настоящее тревожно, будущее туманно. Что делать? Замереть и ждать.
Какая тут недвижимость, когда туалетную бумагу надо покупать, на неё котировки растут, а недвижка сейчас не в почете. Нет, нет, мы сейчас ни чего предпринимать не будем, так говорил каждый первый продавец квартиры. Надо подождать, вторил ему покупатель.
Так начиналась пандемия.
Но, в апреле того же года, произошло, казалось бы, небольшое событие. На первый взгляд, рядовое и не заметное. На тот момент, оно ни как не пиарилось и особо не обсуждалось. Я имею ввиду льготную ипотеку с господдержкой на новостройки. У граждан появилась возможность приобрести жильё в новостройках с процентной ставкой 8% годовых. Отличная возможность и явно выгодная. Но сначала ни кого не впечатлила. Банки не распухли от наплыва посетителей. Менеджеры в офисах продаж, продолжали зевать, посасывая латте через трубочку. Не понял сначала народ, какую плюшку ему подкинуло государство, не раскусил сразу. Так оно и понятно, диковинная плюшка, не знакомая.
Но это продолжалось не долго, первые ласточки, или грачи, купившие по льготной ставке квартиру, быстро сообразили, что это ай как выгодно. Да еще и по тем ценам, когда в Екатеринбурге можно было взять новостройку по 60 тысяч за квадратный метр. Особо сообразительные кинулись за добавкой. Сарафанное радио, через лавочки и завалинки, понесло информацию о диковинной ипотеке с дармовыми процентами.
А народ, к тому времени, попривык к новым реалиям, быстро понял, что суровость новых правил, легко компенсируется необязательностью их выполнений.
Примерно с середины лета, рынок начал оживать. Продавцы вторичного жилья активизировались, дабы вытащить наличку и перекинуть её на новостройки. Покупатели, так же охотно брали вторичку, поскольку ставки по ипотеке на вторжильё были самыми низкими за всю историю. В четвертом квартале 2020 года рынок набрал такие обороты, что по объемам обошел тот же период прошлого года. В общем, разогнался не на шутку.
2021 год. Квартиры уходили в лёт. Застройщики ликовали, объемы продаж росли.
Очевидно, что льготная ипотека вводилась, как мера поддержки строительных компаний, в период существенного падения спроса. Как не сладко пришлось бы застройщикам, если бы низкий спрос, продержался хотя бы пол года. Кого то, такая ситуация, поставила на грань разорения. Что, в свою очередь, потянуло за собой заморозку строительства запущенных объектов. Дальше, обманутые дольщики, пикеты, митинги. Оно нам надо? Подумали в правительстве и немедленно приняли меры. И надо сказать, эти меры сработали, да еще как сработали. Я думаю, даже сами авторы не ожидали такого эффекта. Потому и не продумали сразу, всех мер безопасности и открыли "ящик пандоры".
Наряду с льготной ипотекой, действовала семейная ипотека, которая стартовала в 2018 году. Но там действовали строгие ограничения, поэтому она не могла носить такой массовый характер, как льготная. В противовес семейной, льготную ипотеку мог взять любой желающий, кто обладал необходимой платежеспособностью.
За три года она набрала такую популярность, что некоторые, я бы даже сказал многие, стали брать по несколько кредитов в одни руки. Такой ажиотаж привел к колоссальному увеличению объема продаж на новостройки. Ну а застройщик, не будь дураком, подчинился правилам махрового капитализма, можно сказать, отдался ему с потрохами. Отмечая аномальный рост продаж, начал набавлять цены. Ну а что, было бы глупо этого не сделать.
Многие пытались урвать свой кусок.
Зачем брать по десять кредитов? Понятно зачем. Успеть купить дешевле, потом продать дороже. И началась массовая спекуляция с халявным кредитным плечом.
Новостройки потянули за собой вторичку, потому как, эти сегменты тесно взаимосвязаны. Не было ни каких причин и предпосылок на то, что бы старый жилой сектор показал такой рост цен. Его просто, как бычка, потянули за веревочку, а он и пошел.
Ипотечный кризис в США в 2008 году, это тоже дело рук спекулянтов. По той же самой схеме. Несколько кредитов в одни руки, Рост цен. Игра на повышение. Только там всё было гораздо серьезнее, объемы в разы больше и последствия печальнее. Там один крупный банк, с полуторавековой историей и с капитализацией, больше нашего Сбера в несколько раз (на то время), разорился под чистую.
Вывод напрашивается сам собой. Льготная ипотека стала лишь инструментом в руках спекулянтов, которые разогнали спрос и тем самым раздули цены. К концу 2023 года даже начали звучать голоса из больших и мягких кабинетов, что необходимо регулирование процесса, что нужно установить правило - одна ипотека в одни руки. Опомнились. В самом начале было очевидно, что такая лазейка будет использована по полной. Люди, в массе своей, народ ушлый, быстро соображает что и где плохо лежит. И не нужно порицать его за это, так было, есть и будет. Вместо этого, нужно продумывать все наперед, до мелочей.
Хотели спасти застройщиков, хорошая инициатива, нужная. Отрасль, действительно важная, тянет за собой многие сектора экономики: добыча, производство, транспорт. Рабочие места, опять же. Нужная была мера, своевременная. Только исполнение подкачало. Не увидели разработчики очевидных вещей, почему то. Не смогли предвидеть обратный эффект, а должны были. Тут напрашивается цитата от Виктора Степановича Черномырдина, "Никогда такого не было, и вот опять".
Всем добра и берегите себя.