Разбор полетов. Размещение облигаций: А101 [май 2024]

Очередной застройщик собирает книгу: выпуск серии БО-001Р-01 от А101 объемом 500 млн руб. на 3 года с ежемесячным купоном. Короткий разбор далее.

Изображение сгенерировала нейросеть Kandinsky.

Вся представленная информация – личное мнение автора, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, побуждением к покупке или продаже финансовых инструментов, заключению договоров. Выбор объектов инвестирования должен отвечать персональным предпочтениям и возможности принимать различные риски.

Эмитент: А101

Компания строит жилье с акцентом на классы комфорт и комфорт+, работает в сегменте бизнес-класса в Московском регионе. Занимает 7 место в рэнкинге Единого ресурса застройщиков по состоянию на 1 мая 2024 года. Отчетность консолидирует 11 компаний по данным отчетности за 2023 год. Выглядят нестабильными темпы сдачи жилья с 2019 года.

Динамика объемов сдачи.

Собрал винегрет из отчетности, презентации для инвесторов и проспектов эмиссии: использовал данные по долгу и счетам эскроу из презентации, поэтому круглые цифры. Отдельные цифры из отчетности за 2023 год в сравнении с 2022 годом и рейтингового отчета АКРА:

1. Снизилась на 13,4% выручка. Сильнее сократилась себестоимость: -22%, поэтому валовая прибыль уменьшилась тоьлко на 4,6%
2. Дала существенный плюс переоценка инвестиционной недвижимости, которую внес в прочие доходы/расходы: +19,9 млрд руб. Это обеспечило рост чистой прибыли на 20%. Цифра сократится, если исключить переоценку инвестиционной недвижимости за 2023 и 2022 года
3. Остается на низком уровне долговая нагрузка. Не нашел в отчетности данных по счетам эскроу, пришлось обратиться к проспекту эмиссии и презентации для инвесторов
4. Не осталось облигационных выпусков в обращении: погасила в мае выпуск на 500 млн руб. дочерняя компания Проект-Град, который продлевали с декабря 2023 года до мая 2024 срок погашения. Остался банковский долг от АО Россельхозбанк. Сочувствую банку: 23,2% долга выданы под 8,4% годовых. Остальное: кредиты и проектное финансирование под 0,01% – КС+4,33% годовых.

Консолидированная отчетность, презентация и проспект эмиссии.

Кредитные рейтинги: ruА от Эксперт РА и A(RU) от АКРА со стабильным прогнозом.

Облигации на МосБирже: А101

Нет облигаций в обращении: погасила в мае выпуск на 500 млн руб. дочерняя компания Проект-Град, который продлевали с декабря 2023 года до мая 2024 срок погашения.

Кредитные спреды: А101

Собрал статистику по спредам Сэтл Групп и Брусники: соседи по Единому ресурсу застройщиков, 8 и 10 места, близкие кредитные рейтинги, у Брусники на ступень ниже.

Можно оценить уровень рыночного спреда в 300-330 бп, если смотреть на котировки Сэтл Групп и рейтинговую группу ruA.

Кредитные спреды: Сэтл Групп, Брусника. Расшифровка обозначений: красная точка – значение спреда на последнюю дату, зеленая линия – среднее значение за период, оранжевая линия – медиана за период.

Итоги

Собирают книгу по выпуску серии БО-001Р-01 на 500 млн руб. сроком 3 года 28 мая. Техническое размещение 30 мая.

Повысили начальный ориентир ежемесячного купона с 16,5% годовых до 17% годовых перед книгой. Это соответствует доходности к погашению 18,39% годовых, дюрации 2,3 года и спреду 284 бп к кривой ОФЗ. Кривая уехала на +70 бп по доходности с момента первого анонса выпуска: выглядит неудачной шуткой повышение ориентира на 50 бп. Вспомним про верхний потолок ставки по кредитам: КС + 4,33%, кому-то не хотят докладывать мяса.

Говорит в пользу амбиций эмитента и сравнение со спредами рейтинговой группы и соседей по Единому ресурсу застройщиков: 300-330 бп к кривой ОФЗ – рынок. Предположу, что компания метит ближе к ruAA при своей низкой долговой нагрузке.

Публикую таблицу с оценкой спредов для нескольких значений купона. Потребуется поправка на новое значение кривой ОФЗ в дату сбора заявок.

Оценка доходности для разных уровней купона.

При частичном или полном цитировании ссылка на источник обязательна.

Ссылки на материалы по терминам из публикации:

• Кредитные спреды и оценка облигаций
• Кредитный спред – премия за риск