Непривлекательная доходность большинства апарт-комплексов год от года снижает интерес к апартаментам с точки зрения инвестирования. По данным Becar Asset Management, петербургские объекты такого рода приносят около 5% годовых. Поскольку открываются преимущественно в спальных районах и практикуют сдачу юнитов в долгосрок. Только топовые, рассчитанные на туристов локации в центре обеспечивают собственников доходностью на уровне 12% годовых. Но апарт-отелей в таких местах открывается всё меньше и меньше. Тем временем объекты с сомнительным расположением строятся ударными темпами. Как следствие, рынок перенасыщен. Общий объем предложения на нем превышает спрос и отталкивает инвесторов.
Сегодня апартаменты не кажутся многим столь заманчивым направлением, как несколько лет назад. Однако свято место пусто не бывает. Популярность на этом фоне стремительно набирает сервисная загородная недвижимость. Удачный рекреационный проект в Ленобласти, по самым пессимистичным прогнозам, способен приносить 12% годовых.
В 2023 году численность сделок купли-продажи земельных участков в России увеличилась на 18%, уточняет BusinesStat. К началу весны 2024-го спрос на загородную недвижимость в России по сравнению с прошлым годом вырос на 68% – подсчитали аналитики проекта «Этажи». Уточню, что основным драйвером роста выступили участки под ИЖС и личное проживание. Но инвестиционная недвижимость несомненно пользуется ныне небывалой популярностью.
Снижение числа подходящих локаций под апарт-копмплексы в городской части с одной стороны и растущий спрос инвесторов на «загородку» с другой определяет устойчивый тренд среди застройщиков. Все крупнейшие игроки на поле девелопмента сегодня расширяют продуктовые линейки за счет открытия курортных поселков, баз отдыха, глэмпингов и так далее.
Рано или поздно этот рынок тоже перенасытится. Пока же новых и перспективных предложений здесь не так много. Продукт лишь набирает обороты. Инвестору уже есть из чего выбирать, а скачка цен еще не наблюдается. И это один из ряда благоприятных факторов для покупки такой недвижимости сейчас. Почему, с моей точки зрения, 2024 год как никакой другой прежде подходит для вложения в загородный сегмент с сервисной составляющей?
Не упустить момент
Еще в период пандемии среди россиян усилился запрос на сближение с природой и обособленный отдых за городом. Последующие события мирового масштаба кратно усилили этот тренд. Многие иностранные туристические направления закрылись. А те, что остались, неоправданно подорожали. Доступные некогда массам поездки в Турцию и Египет сегодня могут себе позволить не все. Тогда как запрос на отдых вне привычного мегаполиса и качественный сервис сохраняется по сей день и будет постепенно усиливаться по мере усугубления ситуации.
Правительство Ленобласти отмечает, что за последние 6 лет турпоток в регион увеличился втрое, а среднегодовая динамика составляет +24%. Позитивную статистику приводит и «Авито Недвижимость»: за 2023 год спрос на краткосрочную аренду в области увеличился на 47%.
Еще недавно потребности граждан в отдыхе на природе не удовлетворялись в полной мере. Клиентам предлагали глэмпинги, недорогие домики по типу А-фреймов и даже строительные вагончики-бытовки. Количество такого рода предложений в той же Ленобласти осталось высоким, а качество услуг, мягко говоря, оставляло желать лучшего. Теперь людям хочется за аналогичные деньги помимо спальных мест получать достойный уровень сервиса.
Отсюда на первый план выходят инвестиционные базы отдыха с продуманной концепцией и широким спектром услуг для туристов. И такое предложение всё больше находит отклик. Соответствующие базы отдыха показывают высокую загрузку как в высокий, так и в низкий сезон. А глубина бронирования увеличивается от популярных ранее двух-трех суток до форматов отпуска на 7–10 дней.
По информации «Петербургской Недвижимости», базы отдыха в привлекательных и не слишком отдаленных локациях в пределах двух часов езды от города забронированы на месяцы вперед. Спрос в 2023 году в несезон здесь увеличился на 30% по сравнению с 2022-м, а летом – на 55%.
При этом, как сказано выше, рынок только раскачивается и пополняется предложениями. Порог входа для вложения в недвижимость баз отдыха пока не столь высоки. В текущем году девелоперы еще намерены удерживать цены на уровне 2023-го для сохранения платежеспособного спроса.
Тем не менее уже сейчас наблюдаются все предпосылки для скорого роста цен в этом сегменте. Первая из них – скачок спроса. Поначалу застройщики оказались к нему не готовы, но вскоре откорректируют предложения. Тем более, что их к этому подталкивают другие причины: рост стоимости строительных материалов и удорожание рабочей силы.
Как отмечает торговая сеть «Технониколь», за минувший год цена строительства загородного дома увеличилась на 30%. Существеннее всего подорожали материалы для каркасного домостроения – наиболее популярного на сегодня вида недвижимости среди баз отдыха.
По данным «Авито Работа», в прошлом году средние зарплаты в сфере строительства для соискателей выросли на 27%. Потому что вследствие спроса объемы заказов растут, а рабочих рук не хватает – количество вакансий в строительной отрасли к концу 2023-го увеличилось вдвое.
Еще один существенный фактор скорого удорожания в нише загородных проектов – дефицит земли. Под организацию сервисных баз отдыха подходит лишь один вид разрешенного использования (ВРИ) – «рекреация». Земельных участков рекреационного назначения в регионе крайне мало. Как уточняет ПН, их число не превышает 20%. При этом далеко не каждый участок с таким ВРИ представляет инвестиционный интерес. В результате ощущается острая нехватка территорий под перспективные базы отдыха. Подобные участки будут постепенно уменьшаться и расти в цене. Следовательно, подорожают и лоты для инвесторов.
Отчасти из-за дефицита такой земли, отчасти из расчета на продажу домиков с применением ипотеки многие застройщики запускают загородные проекты на территориях под ИЖС и СНТ. Но логичный, на первый взгляд, план не сработал. Предстоящее закрытие массовой программы льготной ипотеки 1 июля и высокие ставки банков ломают эту финансовую модель. Большинство юнитов в итоге продается без ипотечных кредитов на земле юридически непригодной под гостиничную деятельность. Соглашаться на подобные предложения не советую из-за риска дальнейшего запрета на оказание услуг по рекреации.
Итого мы имеем: растущий спрос на базы отдыха с качественным сервисом; усиливающийся турпоток в область; достаточное к этому дню количество предложений, чтобы выбирать и сравнивать при еще не взлетевшем уровне цен; факторы, указывающие на скорый рост удорожания предложения.
Готовый вариант
Текущий момент на этом рынке напоминает мне ситуацию в сфере апарт-отелей 6-7-летней давности. Достойные проекты уже появляются. Девелоперы ищут правильные модели, совершают ошибки, получают бесценный опыт, корректируют предложения и выдают интересный продукт. Как и в нише апартаментов, тут выйдут в лидеры игроки, предлагающие интересные локации, широкий набор услуг и эффективное управление базами отдыха.
К слову о последнем. Как уточняют коллеги из вышеупомянутой ПН, в загородной сфере сегодня не представлены сетевые управляющие компании. Застройщики организуют собственные УК, но далеко не все из них имеют подходящую квалификацию и опыт. Притом, что половина успеха от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду сводится к работе УК. Мало найти хорошую локацию и даже с правильным ВРИ под рекреацию. Нужно еще уметь обслуживать гостей с учетом загородной специфики и потребностей современного туриста.
Объект в отличной локации, с ВРИ «рекреация», с 24-мя современными домами, расширенным сервисом для обслуживания гостей в любое время года и квалифицированной УК сегодня представляет моя инвестиционно-строительная компания Inreit. Инвесторам предлагается база отдыха под брендом «ЭкоPort» в Приозерском районе на берегу озера Отрадное.
Проект обещает покупателю юнита на территории базы доходность от сдачи в аренду на уровне 15-17% годовых и рост цены этой недвижимости на уровне 10-15% годовых. Ввод в эксплуатацию домов первой очереди намечен на октябрь. Это значит, что инвесторы первой волны начнут получать пассивный доход уже менее, чем через полгода. Ознакомиться с проектом подробнее можно на сайте и в моем телеграм-канале.
