Сейчас рынок недвижимости переживает не самые простые времена: цена на квадратный метр значительно выросла за последнее время, а спрос упал. При текущей ключевой ставке покупать готовы не все. И вот текущая ситуация навела меня на мысль, что в какой бы момент времени мы не задавали вопрос когда лучшее покупать квартиру, ответ будет всегда один - вчера. Сейчас объясню почему я так думаю.
Условия для покупки меняются постоянно
На самом деле цена квадратного метра - это не единственный параметр за которым наблюдают покупатели. Для многих еще очень важна ипотечная ставка по которой они могут одолжить деньги у банка. И вот тут мы видим очень интересную зависимость когда ключевая ставка маленькая и человек может взять ипотеку под маленький процент, стоимость квадратного метра растет. Как только ипотечные ставки вырастают, спрос на квадратные метры падает. И так по кругу, то мы видим высокие ипотечные ставки, то рост ценника. Когда высокая ставка, брать кредит не хочется из-за большой переплаты по процентам. Когда цены растут, часто хочется дождаться коррекции, а кто-то не покупает потому, что ему банально перестало хватать денег.
Выше я свела на один график стоимость квадратного метра в Москве и изменение ключевой ставки. На нем очень четко видно, что как только в 2022 году подняли ключевую ставку до 20%, сразу же спрос на недвижимость пропал и цены пошли вниз. Правда в тот момент многие не понимали, что будет дальше, от этого еще не покупали. И на нем очень хорошо видно, что как только в 2020 году ключевая ставка стала маленькой, цены на недвижимость начали активно расти. Правда в 2020 году запустили программу льготной ипотеки, но если бы ключевая ставка в тот момент была бы намного выше, то и программы бы не было.
Стоимость недвижимости растет уже давно
Если взглянуть на график стоимости квадратного метра в рублях, то мы видим постоянный рост, но с коррекциями. Коррекцией завершается каждый резкий скачок цен, но это просто закон жанра. Не бывает в инвестициях резкого роста без коррекции. И не бывает резкого падения без откатов. Но если мы смотрим изменение стоимости квадратного метра в долларах, то тут картина будет совсем другая.
И тут вы можете сказать, что мы живем в России, платим за все в рублях, зарплату в них же получаем, зачем нам вообще смотреть на доллар. Да в целом не за чем, но график стоимости квадратного метра в долларах заставляет задуматься о том, что недвижимость не является самым высокодоходным активом. Поэтому говоря о покупке, очень важно разделять инвест проекты и квартиры для собственного проживания. От того зачем вы покупаете квартиру ее ценник не изменится, но если недвижимость нужна для улучшения жилищных условий, то тут есть смысл привлекать больше ресурсов.
И еще очень интересный факт! Средняя стоимость вторичной недвижимости за последние 5 лет выросла примерно на 49%, а официальная инфляция за это время составила 41%. Получается, что вроде недвижимость все время дорожает, дорожает, а официальную инфляцию обогнать особо не может. Правда официальная инфляция - это средняя температура по больнице, а вот инфляция потребительской корзины каждого из нас намного выше. И получается, что квартиры в цене выросли намного меньше, чем инфляция моей потребительской корзины. То есть недвижимость - это инвестиция, которая не спасает от инфляции, но при этом могу сказать на своем примере, что с каждым годом складывается ощущение, что купить квартиру становится все сложнее и сложнее. И дело тут в том, что наши зарплаты не всегда поспевают за инфляцией.
Лучшее время для покупки квартиры - вчера
Я говорю о том, что лучшее время для покупки было вчера потому, что когда смотришь на рынок многое не нравится, часто хочется дождаться более низкой ставки или получить скидку от продавца. Вот сколько все ждали коррекцию на рынке недвижимости после поднятия ключевой ставки и что? Открываем сайт irn.ru и видим, что в прошлом месяце цены по некоторым районам Москвы опять выросли.
Не верим этому сайту, смотрим на индекс московской недвижимости от ДомКлика. Уж кому-кому, а ему можно верить, через него проходит львиная доля сделок. И что мы видим? Цена немного просела, но она еще сопротивляется. Ни о каком падении речь пока не идет.
К чему я это все? Идеального момента нет и никогда не будет потому, что это рынок, он хаотичный и непредсказуемый. Иногда события складываются так, что становится чуть лучше, иногда нет. И я вас уверяю, что как только ключевую ставку начнут опускать, стоимость квадратного метра опять пойдет вверх потому, что опять налетят покупатели. И на мой взгляд отвечая на вопрос когда лучше покупать квартиру, покупателю надо ориентироваться только на доступность платежей по ипотеке и свою потребность.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
