Чем больше я анализирую рынок доходной недвижимости, тем чаще прихожу к выводу о неприятной стороне наиболее очевидных и популярных способах вложения среди наших сограждан. Недаром в Писании сказано: «Входите вратами узкими! Широки ворота, и просторен путь, что ведет к погибели, и многие его выбирают». Желание пойти по проторенной, многократно проверенной другими дорожке естественно для инвестора. Однако присущее обывателю дилетантство нередко оборачивается против него. На первый взгляд надежный актив в руках недальновидного приобретателя в лучшем случае не приносит желаемого дохода. А в худшем – превращается в источник проблем и непосильных расходов. В этой статье я приведу примеры самых распространенных ошибок рядовых российских рантье и наименее удачных вариантов помещений под сдачу в аренду.
Квартира в спальном районе
Первое, что приходит на ум обывателю при разговоре о пассивном доходе на рынке недвижимости. Степень оправданности работы с таким активом зависит от формы владения таковым.
Первый вариант: вы не обладаете собственной квартирой и решили сдавать чужую. Это называется «поднаём жилого помещения». Чаще к такой схеме в виде подселения человека со стороны прибегают арендаторы из желания поделить с ним расходы на квартплату. Поднаём как полноценное средство заработка при наличии одной или даже трех квартир – заведомо проигрышное занятие. Минимальный доход при максимальном уровне риска.
Представьте: вы снимаете жилье за 17-20 тыс. в месяц. Находите поднанимателя и сдаете за условные 25 тыс. Разницу в размере 5-8 тыс. оставляете себе. Доход невелик и растет по мере найма новых квартир. При этом всю ответственность за действия поднанимателей перед собственником несет первоначальный наниматель. Квартиранты нанесли урон помещению, задерживают оплату или съехали, не заплатив – это ваши проблемы. Как и долгий простой квартиры в отсутствие постояльцев. Свои обязанности перед владельцем имущества вы обязаны выполнять – как минимум, вносить арендную плату.
Отсюда при скромном заработке вы рискуете уйти в убыток. Чтобы этого не произошло, квартир в вашей сети должно быть не менее десятка – чем больше, тем лучше. Такая деятельность под силу не каждому, поскольку отнимает немало нервов и сил.
Второй вариант: вы покупаете квартиру под сдачу. Скорее всего, речь пойдет о «вторичке». Ведь действующую для жилья в новостройках льготную ипотеку упраздняют, а цены на первичном рынке жилья более чем на 50% выше, чем на вторичном.
Покупка квартиры в ипотеку с целью получения пассивного дохода – вариант немногим лучше поднайма чужого жилья.
Возьмем для примера квартиру в моем родном Петербурге. По данным сайта «Бюллетень недвижимости», средняя цена квадратного метра в городе на сегодня – 202 тыс. рублей. Социальный норматив общей площади жилья на одного человека – 33 м². Итого типовая квартира обойдется вам в 6,6 млн рублей. Средняя по Питеру арендная ставка для «однушки», по информации вышеупомянутого сайта, – 32 тыс. рублей. Это 384 тыс. в год. Доходность от суммы вложения – почти 6% годовых. Приемлемо для квартиры. Но неприемлемо для ипотечника с учетом актуальных банковских ставок на уровне 16% годовых. Ваш арендный доход не покроет и половины затрат по кредиту.
Хорошо, если у вас под матрасом нашлись 6,6 млн рублей, и вы обошлись без оформления ипотеки. Но и в этом случае причин для радости мало. С такой доходностью вы окупите свое вложение не ранее, чем через 16 лет. Разве что решите перепродать квартиру с наценкой. Но это другая история и другая стратегия.
Третий вариант: получаете квартиру в наследство или в дар и сдаете в аренду. Наиболее удачный в этой подборке вариант с нулевой суммой вложения. Жилплощадь уже оплачена, и вы сразу выходите в плюс. Можете получать ту же среднестатистические 384 тыс. рублей в год и класть себе в карман, если такой годовой доход – предел ваших мечтаний.
Разумнее продать эту квартиру и вложить вырученные 6,6 млн рублей в более доходный актив. Даже банковский депозит принесет вам больше, не говоря уже о сервисных апартаментах в удачной локации. Разница в доходности может составить 1,5-2 раза. Подробнее о преимуществах и особенностях такой инвестиции читайте здесь.
Апартаменты на окраине
Как вид коммерческой недвижимости, апартаменты при прочих равных обходятся покупателю дешевле квартир в том же районе на 15-20%. Потому что их создатели в отличие от застройщиков ЖК освобождены от обязанности возводить близлежащую социальную инфраструктуру и, как следствие, закладывать эти издержки в стоимость квадратных метров. С учетом уровня цен на апартаменты инвестирующий в них занимает более выигрышную позицию на старте вложения.
Впрочем, это еще значит, что доходность такого помещения окажется выше, чем у квартиры. Даже на условиях сдачи апартамента профессиональной управляющей компанией. Столица апарт-отелей Петербург демонстрирует многообразие объектов этого типа. Однако далеко не каждый из них радует своих инвесторов-собственников номеров.
Первоочередной принцип инвестиций в этот сегмент арендной недвижимости – локация, локация и еще раз локация. Не каждый инвестор принимает в расчет огромное влияние расположения будущего объекта на его заполняемость и доход.
Маркетологи строительных компаний при разработке проектов заранее учитывают все недостатки местоположения, пытаются их ретушировать, нивелировать или вовсе обращать в достоинства. На этапах продаж они не стесняются декларировать высокую доходность на уровне от 10% и выше. На деле же этой доходности взяться неоткуда, если апарт-отель открывается на окраине и не интересен туристам.
Из гостиниц такие объекты фактически превращаются в общежития с современным ремонтом и сдаются в долгосрок. И понятно, что доходность собственников юнитов при такой стратегии невысока.
Зачастую подобные псевдоотели приносят их инвесторам не более 6-8% годовых. Это выше, чем в случае с квартирами. Но у сервисных апартаментов в неудачной локации есть еще одна неприятная сторона – пониженная ликвидность. Если квартиру на окраине иной раз несложно перепродать, то юнит в апарт-отеле с сомнительными инвестиционными перспективами может годами не пользоваться спросом. Ведь нуждающихся в жилье гораздо больше, чем нуждающихся в помещениях под сдачу в аренду. Тем более, что для перекупщика апартамент обойдется дороже. А значит, и доходность окажется ниже вашей. Желающих купить такой актив на подобных условиях отыщется немного.
Практика показывает, что активно перепродаются преимущественно юниты в ориентированных на туристов локациях. Потому что их покупатели в результате получают действительно рабочий и выгодный инструмент. Как отличить заведомо высокодоходные апарт-отели от мимикрирующих под них управляемых комплексов псевдожилья, я писал в этой статье.
Студии на основе коммуналок в центре
Этот вариант периодически появляется среди предложений в популярных базах объявлений. На первый взгляд он весьма привлекателен. Действительно заманчиво приобрести готовое полноценное помещение под сдачу в аренду с хорошим ремонтом в сердце Северной столицы по цене вдвое меньшей по сравнению с квартирой в той же локации. И все же рассматривать подобные предложения я советую с крайней осторожностью и в 99% случаях настоятельно рекомендую от них отказываться.
Как отельер и инвестор, я начинал с расселения коммунальных квартир в исторической части Питера и превращения таковых в гостевые студии под сдачу в аренду. Сам создавал такие объекты недвижимости и сам же в них инвестировал наравне с другими партнерами. Съевший собаку на таких бизнес-схемах я понимаю высокую степень ответственности и сложности процесса перепланировки и реконструкции помещений старого фонда. Тем более, когда дело касается многоквартирных домов и памятников архитектуры. Для согласования подобных проектов и проведения в них ремонта с учетом соблюдения всех нормативов в моей компании изначально работал отдельный строительный департамент. Вместе с техническими специалистами мы тысячу раз отмеряли прежде, чем один раз отрезать. Впоследствии мы отошли от схемы работы с бывшими коммуналками и переключились на менее проблемный нежилой сегмент.
На сегодня модель нарезки студий из бывших коммунальных квартир устарела и потеряла популярность среди предпринимателей из-за многочисленных технических и административных сложностей. Тем не менее на рынок выходят дельцы, предлагающие проекты такого рода малоопытным искателям доходной недвижимости. К сожалению, эти «умельцы» куда менее осторожны в части переустройства коммуналок и куда менее порядочны по отношению к покупателям. В результате погоня за выгодой оборачивается для инвесторов ворохом проблем и убытков.
В качестве яркого примера приведу недавний случай с помещением в доме Розенштейна. Это величественное здание хорошо известно петербуржцам как Дом с башнями. Сегодня там располагается театр «Русская антреприза» имени Андрея Миронова. Как уточняет Следственный комитет, еще в 2021 году в бывшей семикомнатной коммуналке снесли несущие перегородки и разрушили арки, имевшие архитектурную ценность. Собственник не согласовал эти действия с администрацией и незаконно получил предписание о демонтажных работах в управляющей компании.
Квартиру планируют поделить на 11 студий c отдельными санузлами. Это создает повышенную нагрузку на систему водоотведения и может привести к коммунальной аварии. После начала работ межэтажное перекрытие уже просело на 7 см и готово обрушится, а в стенах образовались трещины. Увидев это, соседи подали жалобу в СК.
В результате проверки правоохранители установили и тот факт, что продажа новых студий в этом помещении реализуется по мошеннической схеме. Согласно договору купли-продажи, ответственность за незаконную перепланировку будет нести покупатель. И на него в последующем ляжет обязанность привести помещение в первозданный вид за свой счет. На прошлой неделе дело взял под личный контроль глава СК Александр Бастрыкин.
Поставьте себя на место такого инвестора: помимо трат на покупку помещения вы влетаете на крупную сумму и из своего кармана оплачиваете большой комплекс ремонтно-восстановительных работ в памятнике архитектуры. К тому же имеете серию неприятных контактов с органами следствия. Никому не пожелаю оказаться в такой ситуации и призываю с особой тщательностью выбирать объекты для вложения. Больше полезной информации на эту тему можно найти в моем телеграм-канале.