В середине лета рынок недвижимости ждет очередной Рубикон – базовая льготная программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой, на которой держится как минимум треть всех продаж возводимого жилья, действует только до конца июня. Что будет дальше, не знает никто. Одни эксперты пророчат падение цен, другие – их рост.
Но в одном уверены все – кризис новостроек обязательно затронет и все остальные сегменты рынка недвижимости. Не только «вторичку», но и аренду жилья, а также продажи объектов стрит-ритейла.
Очередь из опаздывающих
С одной стороны, кажется закономерным, что значительное падение продаж в одном сегменте потянет за собой снижение объемов и в остальных. Так, например, первоначальный взнос по ипотеке на новостройки обычно берется с продажи вторичного объекта. Поэтому логично предположить, что раз у человека не получается купить новостройку по льготной ставке, то и продавать свою «вторичку» ему будет незачем.
Но жизнь не стоит на месте. Люди рождаются, сходятся, расходятся – каждое событие влечет за собой очередное решение квартирного вопроса. И если с новостройками не получается, молодая семья будет искать варианты на вторичном рынке или в частном секторе. Причем, когда ставки по ипотечным продуктам сравняются и выгода нивелируется, то первое время отток потенциальных покупателей с первичного рынка будет максимальным.
Это произойдет потому, что сейчас, наоборот, идет приток покупателей, которые хотят напоследок успеть воспользоваться льготной ставкой. Успеть запрыгнуть в уходящий вагон. Их не смущает, что разница между аналогичными объектами на «вторичке» и «первичке» в некоторых случаях уже превысила 40%. А довольные происходящим застройщики взвинчивают цены, чтобы компенсировать падающие уже несколько месяцев объемы продаж.
Такую динамику девелоперы вполне могут принять за усиливающийся тренд – не нужно переоценивать решительность их маркетологов в способности резкого снижения стоимости объектов. Даже самые здравомыслящие из них сейчас думают: «А вдруг это тенденция?». Поэтому 1 июля всех будет ждать огромный сюрприз. Покупатели узнают о новых ежемесячных платежах по ипотеке, а отделы продаж столкнутся с перспективой невыполнения плана впервые за несколько лет.
Кубышка надежнее
С другой стороны, после увеличения ставок по вторичной ипотеке в ноябре прошлого года рынок аренды своим резким ростом уже показал, что не все люди готовы отдавать последнее банкам и могут подождать улучшения условий кредитования. Так же будет и после того, когда завершится льготная ипотечная программа. Многие просто отложат покупку квартиры на потом, до лучших времен.
К тому же прогнозы по поводу снижения учетной ставки во втором полугодии уже не такие оптимистичные. Более того, эксперты намекают, что вместо снижения можно, наоборот, дождаться ее повышения. А это самым прямым образом влияет на размеры ставок по депозитам. И многие банки уже начинают соревноваться, у кого больше.
При таких условиях будет выгоднее стричь купоны, а не покупать недвижимость с непредсказуемой динамикой цены. Если стоимость квартир перестанет стагнировать, как сейчас, и перейдет к снижению, то люди массово понесут свои деньги в банки, чтобы дождаться «дна», а в его ожидании еще и заработать на вкладах. Такое уже сейчас происходит со «вторичкой» – продавцы вынуждены ждать окончания сроков депозитов покупателей.
Тенденция усилится, и очередное повышение ставки ЦБ РФ будет приводить к снижению стоимости недвижимости. В больше степени вторичной. Но и новостройки тоже просядут. Что бы ни говорили застройщики про постоянно растущие цены на стройматериалы, если не будет спроса, то и строить будет не на что. Придется делать скидки уже открыто, а не в виде акций и специальных предложений, как сейчас.
Не как у всех
Важно понимать, что из общего анализа нужно исключить города с особой инвестиционной привлекательностью, такие как Москва и Сочи. А также областные центры, которые начали рост с низкой базы и все еще продолжают расти. Но не по инерции, а в силу дефицита предложений. Это, прежде всего, Челябинск, Омск и Воронеж. К ним также можно отнести провинциальные города, в которых хорошо представлены предприятия металлургии и машиностроения.
В остальных локациях ценовая коррекция неизбежна. Она будет тем очевиднее, чем больше в том или ином городе скопился запас нераспроданных новостроек. Например, в Питере он составляет больше двух лет, если оценивать по количеству ежемесячных сделок. И если исторической части города провал стоимости не грозит, то в новостройках пригорода уже можно начинать переписывать ценники.
А что же вышеуказанные исключения, Москва, Сочи и другие города? В столице страны и ее приморской «жемчужине» продолжает увеличиваться разница в стоимости между старым и новым жилым фондом. Происходит разнонаправленная динамика – новостройки растут в цене, а советское наследие дешевеет. И чем дальше, тем больше будет увеличиваться эта дельта.
По мнению Тамары Высоцкой, старшего партнера Vysotsky Estate, это уже давно началось: «На фоне высоких ставок по ипотеке владельцам такой недвижимости все сложнее будет переехать в качественное жилье. И если в феврале 2024 года мы отмечали, что цены за последний год топтались на месте, то сейчас в некоторых районах Москвы со старым советским фондом цены начали откатываться на уровень осени 2021 года».
В промышленных центрах с низкой базой первичная недвижимость будет потихоньку расти в цене, пока не упрется в потолок, как это уже произошло в Екатеринбурге. В этих городах ощущается нехватка лотов на продаже, а кроме того, как нигде, в приоритете семейные ценности и самые высокие показатели по объемам выдачи семейной ипотеки. А она, по предварительным данным, сохранит свою низкую ставку. Значит, там снижение продаж новостроек будет небольшим, и это не затормозит рост их стоимости.
В апреле средняя стоимость квартиры на вторичном рынке упала
Спешите сдать свою квартиру. Ставки аренды будут расти до осени
33 совета тем, кто планирует инвестировать в недвижимость
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
