Любой случай нарушения прав может быть решён обращением в суд. Но прежде чем идти на крайние меры, можно попытаться найти выход и извлечь выгоду из ситуации без судебных издержек.
- Договориться мирным путём
Если квартира успешно сдаётся, второй хозяин может поделиться частью арендной платы, соответствующей размеру доли сособственника, согласно ГК РФ, ст. 247 п. 2. Важно понимать, что с нового дохода нужно будет уплатить налог 13% для физических лиц или 4-6% для самозанятых. - Обратиться в полицию
Если собственник прописан в квартире, в которой совладелец поселил жильцов без его разрешения, можно начать с обращения в полицию или к участковому. Полицейские не имеют права принудительно выселять квартирантов, но могут объяснить арендаторам, чем им грозит незаконное проживание, и составить протокол. - Обратиться с жалобой в ИФНС
Если второй собственник уклоняется от уплаты налогов с дохода от аренды, ему придётся заплатить 13% от полученных платежей, а также пени и штраф. Пени составят 1/300 от ключевой ставки Центробанка за 1 день просрочки, а штраф может достигать 40% при умышленном уклонении от уплаты налогов. Если арендодатель самозанятый, штраф составит 20% от дохода за первую неуплату и 100% — при повторном нарушении в течение полугода. Если сумма долга налоговой составит за 3 года больше 2,7 млн рублей, нарушителя ждёт уголовная ответственность. Зачастую достаточно озвучить эти цифры совладельцу квартиры, чтобы прийти к мирному соглашению. - Подать иск в суд
Оспорить договор аренды, который не одобрил один из владельцев, можно в судебном порядке, обратившись с требованием признать соглашение недействительным. В результате можно получить свою долю дохода от сдачи квартиры, если удастся документально подтвердить стоимость аренды и факт передачи денег, или требовать выселения посторонних лиц в судебном порядке. Чтобы доказать своё право на проживание, жильцы предъявляют договор найма и доказательства передачи денег — это упростит взыскание доли дохода.
Как избежать аренды квартиры без согласия второго собственника
Для арендаторов квартиры с большим количеством собственников представляют определённый риск. Договор, заключённый только с одним из владельцев, может быть аннулирован по суду — съезжать придётся без предупреждения и, возможно, в самый неподходящий момент. Если до суда дела не дойдёт, можно оказаться втянутым в конфликт между хозяевами жилья и пережить несколько неприятных встреч с полицией.
Чтобы понять, что дом или квартира находится в коллективной собственности, нужно проверить документы наймодателя:
- заказать выписку из ЕГРН или спросить у владельца свидетельство о госрегистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года);
- паспорт владельца, его свидетельство о заключении брака;
- брачный договор;
- договор купли-продажи или другие документы, дающие право владения недвижимостью.
Важно сравнить дату заключения брака и момент регистрации права собственности на жильё: если дом или квартира куплены до свадьбы, её можно сдавать или продавать, не спрашивая второго супруга. Если пары заключила брачный договор, недвижимость может быть не в совместной, а в долевой собственности. Если квартиру арендодатель получил по договору дарения, она не будет общей собственностью пары.
Если жильё точно находится в коллективной собственности, но при подписании договора аренды присутствует только один из хозяев квартиры, нужно убедиться, что у него есть один из перечисленных документов:
- заверенное у нотариуса письменное согласие второго владельца сдавать жильё в аренду;
- нотариальная доверенность, выданная вторым хозяином на имя первого совладельца.
А, когда вы разберётесь с юридическими тонкостями, сдать квартиру быстро и выгодно вам поможет Яндекс Аренда.