Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?

Рассказываем, как устроена долевая собственость и можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника. А сдать жильё вам поможет Яндекс Аренда.

Итак, доли в квартире определены — теперь каждый из дольщиков может управлять имуществом по своему желанию в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК. Но в жилье остаются места общего пользования, которые не делятся при выделении долей: входная дверь, кухня, санузел, холл или коридор. Поэтому, на основании ст. 247 ГК РФ, сдать внаём одну из долей в квартире её владелец может только получив разрешение других хозяев. Если одобрение получить не удалось, придётся идти в суд.

Когда нельзя сдавать долю в аренду

В некоторых случаях сдавать свою долю (даже выделенную в натуральном эквиваленте) не получится ни при каких условиях.

• Площадь комнаты меньше жилой нормы в регионе
  Например, в Москве в 2023 году минимальной площадью для одного человека является 10 м², а в Санкт-Петербурге — 9 м² в квартире и 15 м² в коммуналке. Жильё меньшей площади — нарушение социальной нормы для проживания гражданина (ЖК РФ, ст. 50).
• Доля настолько мала, что выделить комнату в реальности невозможно
  Например, человек может получить в наследство 1/8 однокомнатной квартиры. Если в квартире живёт семья с детьми, то не только арендатор, но даже сам хозяин небольшой доли не сможет в ней поселиться по суду: судьи обычно встают на сторону владельцев крупных долей.

Варианты заключения договора аренды без согласия второго собственника

• Сдавать комнату в коммунальной квартире
  В коммуналке каждая комната — это изолированный, независимый от других объект недвижимости со своим лицевым счётом. Собственник может её продать, подарить или сдать внаём, не спрашивая разрешения владельцев других комнат. Главное — чтобы квартиранты не мешали спокойствию соседей, соблюдали правила совместного пользования общей кухней, прихожей и санузлом.
• Купить у второго владельца его долю
  Если второй собственник обладает небольшой долей, непригодной для выделения в натуре, можно заставить его продать её по суду (ГК РФ, ст. 252). Как правило, речь идёт о долях 1/8, 1/12 и аналогичных, но в судебной практике существуют случаи, когда суд заставил собственника продать 1/2 квартиры. Если совладелец с небольшой долей не хочет ни продавать, ни подписывать соглашение о порядке использования квартиры, а также не проживает в ней, можно обращаться в суд. Размер компенсации будет рассчитан на основании рыночной цены недвижимости.
• Получить доверенность от совладельца
  Если второй хозяин выпишет нотариальную доверенность на распоряжение своей долей в квартире, спрашивать его согласия на сдачу жилья в аренду не потребуется. Доверенность может быть разовой (выдаётся для единовременного заключения договора аренды) или генеральной (передаёт весь спектр прав собственника, например, право получать арендную плату и проводить регистрационные действия с недвижимостью). Генеральную доверенность можно выписать на любой срок, даже на 100 лет, но если не указать срок действия, она будет действительна 12 месяцев.
• Сделать второй вход и заселить арендатора без доступа к местам общего пользования
  Если квартира находится на первом этаже или речь идёт о доле в частном доме, в свою часть жилья можно сделать отдельный вход и сдавать её без доступа к местам общего пользования. В этом случае коллегиальное разрешение всех хозяев объекта недвижимости не потребуется. Но подобную перепланировку будет непросто узаконить, как и найти арендатора в жильё без кухни и санузла. Много заработать на такой аренде вряд ли получится, и, скорее всего, жильцы будут часто меняться, потому что долго жить в таких условиях очень сложно.
• Общая, долевая, совместная собственность: в чём разница
• Что делать, если второй собственник сдал квартиру без вашего согласия?

Подписывайтесь, чтобы знать всё об аренде жилья