Многие люди уверены в том, что отменить сделку по покупке квартиры на вторичном рынке могут только, если продавец докажет, что по состоянию здоровья не мог понимать значения своих действий.
Но, на самом деле, практика показывает нам куда больше случаев, когда у покупателя забирают квартиру через суд по другим основаниям. Представлю вашему вниманию несколько таких примеров.
1. Когда квартира была приватизирована с нарушениями
Женщина купила квартиру («чистоту» сделки предварительно проверяло агентство недвижимости), но спустя какое-то время договор оспорили в суде.
Выяснилось, что продавец обманным путем заключил договор социального найма этой квартиры, не включив туда двух своих несовершеннолетних детей (которые на тот момент были там зарегистрированы по месту жительства). Вскоре после этого он приватизировал квартиру только на себя — и успешно продал ее.
Мать детей требовала отменить договор купли-продажи, т. к. он заключен с нарушением закона — а именно, продавец не являлся единственным собственником квартиры, т. к. дети тоже имели право участвовать в приватизации.
Этот спор дошел до Верховного суда РФ — и в итоге постановили, что мать права: сделку признали недействительной, и покупателю придется вернуть квартиру (ВС РФ, № 1-КГ23-6-К4).
2. Когда продавец оказался должником
Гражданин купил 1/2 квартиры, но вскоре получил повестку из суда: некая женщина требовала признать договор недействительным и вернуть долю обратно продавцу.
Она пояснила, что продавец приходится ей бывшим мужем, который задолжал более 300 тысяч рублей алиментов на ребенка. Он прекрасно знал о своем долге и специально продал свою долю в квартире, чтобы судебный пристав не смог обратить на нее взыскание.
В суде эти факты подтвердились — и было признано, что ответчик, продав долю в квартире, злоупотребил тем самым своим правом с целью скрыть имущество от претензий взыскателя, нарушив ст. 10 ГК РФ.
Этого оказалось достаточным, чтобы признать договор купли-продажи недействительным (ст. 168 ГК РФ с учетом п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25) (Белгородский облсуд, № 33-6823/2019).
3. Когда квартира покупалась на средства материнского капитала
Как известно, закон обязывает владельца государственного сертификата на материнский (семейный) капитал выделить доли в жилом помещении, приобретенном с использованием этих средств, всем членам семьи.
Если в нарушение этого требования доли не выделяются, а жилье при этом продается, есть риск, что такую сделку признают недействительной. Такая практика не повсеместна, но, тем не менее, она есть.
Например, определением Восьмого КСОЮ было оставлено в силе решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на том основании, что сделка состоялась с нарушением правил распоряжения средствами материнского капитала (не были выделены доли детям — ст. 169 ГК РФ) (Восьмой КСОЮ, № 8Г-2105/2021).
Чтобы избежать проблем, покупая квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно проверить все обстоятельства, которые могут в дальнейшем привести к отмене сделки.
Подробная инструкция о том, что и как нужно проверить, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.