Закон запрещает супругу продавать общую недвижимость без нотариально заверенного согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ). Но, тем не менее, вполне может произойти такая ситуация, когда один супруг (на которого оформлена собственность) все раздарил или продал без согласия второго супруга, а суд при этом говорит, что все законно.
Представлю вашему вниманию четыре случая, когда это может произойти. Инструкция о том, как второй супруг может предотвратить подобную ситуацию и запретить распоряжаться общей недвижимостью без своего согласия, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
1. Недвижимость покупалась на личные средства одного супруга
Если супруг докажет, что недвижимость была приобретена только на его деньги (которые были ему подарены, унаследованы или выручены от продажи добрачного имущества), то это имущество признается только его собственностью.
Значит, он может распоряжаться им как угодно, не спрашивая согласия у второго супруга (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15).
2. Супруги заключили брачный договор, разделив всю недвижимость заранее
В таком случае режим совместной собственности супругов отменяется и действуют правила, которые предусмотрены брачным договором (ст. 42 СК РФ).
Поэтому, если супруги разделили общую недвижимость, она признается их личной собственностью, и получать согласие второго супруга на ее продажу или дарение не требуется.
3. Недвижимость реализована после развода
Верховный суд РФ уже не раз подтверждал свою позицию о том, что закон предусматривает обязанность получить согласие на продажу или дарение общей недвижимости только действующего супруга, но не бывшего.
После расторжения брака нормы Семейного кодекса РФ не применяются — в т.ч. и о нотариальном согласии на распоряжение совместно нажитой недвижимостью.
Поэтому суд не отменит договор дарения или купли-продажи общей квартиры или дома, если он был заключен уже после развода, без согласия бывшего супруга (см. например, определение ВС РФ № 80-КГ20-3).
4. Второй супруг не доказал, что было известно об отсутствии его согласия
С 1 сентября 2022 г. правило об отмене сделки с недвижимостью, совершенной без согласия второго супруга, изменили (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Теперь этому супругу нужно доказать, что другая сторона сделки (покупатель или одаряемый) знал или должен был знать о том, что супруг не давал своего согласия на продажу или дарение соответственно.
А поскольку в 99% случаев доказать это не удается, можно сделать вывод, что отменить сделку, совершенную без нотариального согласия второго супруга, сейчас практически невозможно.