В сфере недвижимости Москвы появляется все больше новых участников благодаря растущей строительной отрасли. Конкуренция на рынке недвижимости становится все ожесточеннее, особенно на московском рынке девелопмента, где проекты имеют более высокую строительную емкость и маржинальность. Новые компании, основанные опытным менеджментом, присоединяются к региональным застройщикам, привлекая внимание покупателей. Как новички вступают в девелоперский бизнес Москвы и какие последствия это имеет для потребителей, сообщает Коммерсант.
В конце апреля компания BMS Development, основанная бывшими сотрудниками Сбербанка, выиграла аукцион на право застройки транспортно-пересадочного узла «Минская» на западе города. Стартовая цена лота была 7,5 млрд рублей, но победитель предложил заплатить почти 27 млрд рублей, что сделало этот аукцион историческим. Несмотря на то, что на участие в торгах претендовали 16 компаний, среди которых были крупнейшие в стране, победу одержал новичок на рынке – девелопер, созданный в начале 2024 года.
Эта активность соответствует аналитическим данным, указывающим на быстрое развитие небольших девелоперов по сравнению с крупными компаниями. Согласно данным ДОМ.РФ, в 2023 году застройщики из топ-10 по объему строительства запустили новые жилые проекты общей площадью 8,8 миллионов квадратных метров, что на 6% больше, чем годом ранее. Другие девелоперы увеличили объем запусков на 25%, достигнув общей площади в 40,6 миллионов квадратных метров. Этот тренд подтверждается появлением в Москве все большего числа новых игроков за последние несколько лет.
Московский рынок
Переход на московский рынок по-прежнему является вызовом для региональных застройщиков, после которого они могут претендовать на статус федеральных компаний, – отмечает генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. В 2022 году компания, изначально активная в Краснодарском крае, начала строительство своего первого объекта в Москве.
Таких примеров становится все больше. Основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что за последние полтора года региональные застройщики стали еще более активно готовиться к расширению на рынок Московского региона. С 2019 по 2021 год на столичный рынок вышли шесть застройщиков из разных регионов, таких как «Аквилон», «Брусника», «Росстройинвест», «РКС Девелопмент», «Новая жизнь» и UDS. А с 2022 по 2024 год уже появились девять таких компаний. Среди новичков – краснодарские Dogma, «Неометрия» и Ava Group, а также петербургские Legenda, Element Development и другие, как уточняет эксперт.
Некоторые из них уже приобрели земельные участки, однако еще не начали продажи жилых проектов, сообщает госпожа Доброхотова. Например, Element Development купила участок площадью около 0,5 га в Басманном районе Москвы в середине прошлого года, но о начале продаж пока не было объявлений.
Проекты комплексного развития территорий
Возможность участвовать в проектах комплексного развития территорий (КРТ) вызывает особый интерес у региональных игроков, отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development. Например, группа «Аквилон» получила право на реализацию проектов КРТ «Теплый Стан» на юго-западе Москвы и «Выхино» на юго-востоке города. Это предоставляет новую возможность для вхождения на рынок, сообщает Тимур Рывкин, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли в Nikoliers.
Однако для новых застройщиков в регионе чаще всего проще участвовать в КРТ на небольших площадках с небольшим объемом строительства. Сложные же проекты требуют большого опыта, понимания местных особенностей и крупных инвестиций, что уменьшает шансы новичков на участие и победу на таких аукционах, по словам господина Рывкина. Например, крупный проект в Тушино на северо-западе Москвы с планами по строительству 1,1 миллиона квадратных метров жилья будет реализован московским застройщиком Level Group. Структура Capital Group выиграла право на реализацию более 2 миллионов квадратных метров жилья на территории бывшего завода МиГ на севере города. Аналогичные планы имеет MR Group для бывшей промзоны «Автомоторная» на севере Москвы в рамках программы КРТ.
Участники рынка объясняют повышенный интерес к столичному региону несколькими факторами, включая снижение доходности местных проектов, более прозрачные правила и политику в городе по сравнению с регионами, а также более высокую финансовую эффективность проектов.
Индивидуальный путь
Новый пул игроков на рынке недвижимости в Москве сформировали не только региональные застройщики, но и новые компании. По словам генерального директора «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, в последнее время бывшие топ-менеджеры крупных девелоперских компаний все чаще начинают создавать собственные бренды. Она приводит в пример October Group, основанную бывшими топ-менеджерами ГК «Пионер», а также «Орион 3», основанную выходцами из «Интеко», и «ОМ-Девелопмент», основанную бывшими топ-менеджерами «Инграда». Также есть случаи, когда участники рынка, изначально являющиеся лишь соинвесторами, создают свои собственные девелоперские компании, например, Dominanta Дениса Бородако, который ранее участвовал в проектах MR Group.
Эти компании уже хорошо знают рынок и обладают необходимым опытом в процессе согласования строительства, поясняет директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Топ-менеджеры застройщиков за годы работы накапливают достаточный капитал, опыт, партнеров, компетенции и связи, чтобы открыть свой бизнес в этой области, подтверждает Екатерина Ломтева. Еще одной причиной активности таких компаний могли стать сложности и риски инвестирования за рубежом, из-за чего внимание переключилось на внутренний рынок, предполагает директор по продажам Sense Наталья Шичанина.
Согласно Тимуру Рывкину, именно такие компании, основанные бывшими топ-менеджерами девелоперских холдингов, чаще по сравнению с региональными новичками занимаются развитием площадок без согласованной разрешительной документации, что по-прежнему остается привилегией локальных игроков с опытом и экспертными знаниями. Используя свои ресурсы, такие застройщики приобретают площадки в текущем состоянии и согласовывают проекты с городом, объясняет эксперт.
Многие крупные холдинги, достигшие успеха в других отраслях, также пробуют свои силы в строительстве, создавая собственных девелоперов в рамках своей экосистемы, добавляет генеральный директор «ОМ Девелопмент» Александр Пахоленко. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский напоминает об опыте «Сбера», который занимается строительством жилого комплекса в микрорайоне Рублево-Архангельское на западе Москвы.
Сотрудничество
Работать на московском рынке сейчас стало легче благодаря двум факторам. Развитие проектного финансирования и готовность банков выдавать кредиты на строительство и покупку земельных участков – первая причина. Второй фактор заключается в возможности использовать готовые концепции и решения для строительства. Например, компания «Брусника» приобрела у MR Group участок в Огородном проезде и собирается строить жилой комплекс. Сейчас спрос на подобные проекты очень высок, но предложение ограничено, что приводит к увеличению конкуренции и росту цен.
Другой способ сотрудничества – объединение девелоперов для реализации совместных проектов. Такие коллаборации, основанные на совмещении компетенций и опыта, становятся трендом на ближайшие годы. Компании Capital Group и Alias Group планируют строить проекты в Москве, а ГК ФСК и Gravion Group сотрудничают в элитном сегменте. Такие объединения помогают повысить рентабельность проектов, считает эксперт Константин Лебедев.
Преимущества конкуренции
Увеличение конкуренции, с одной стороны, не оказывает значительного влияния на цены, так как стоимость жилья зависит от более общих факторов, таких как ставки по ипотеке, указывает Денис Коноваленко. Другие важные факторы, влияющие на цены, включают ставку проектного финансирования, рост себестоимости строительства, необходимость включения социальных объектов в комплексы и другие.
С другой стороны, появление новых игроков благоприятно сказывается на разнообразии и повышении качества проектов. Увеличение конкуренции поощряет улучшение разнообразия архитектуры, качества планировки квартир, благоустройства и в целом девелоперского продукта. Новые строительные и инженерные технологии, а также инновации помогают улучшить привлекательность проекта, считает директор по маркетингу и PR AFI Development Альбина Ляушириянова.
Малые девелоперы могут быть более гибкими и быстрее адаптироваться к изменениям на рынке, отмечает акционер BMS Development Group Сергей Болдырев. Разнообразное предложение создает новые возможности и видение девелоперского продукта, соглашается Денис Коноваленко.
Рост доли небольших застройщиков свидетельствует о сильной конкуренции, считает Михаил Гольдберг из аналитического центра ДОМ.РФ. Однако проекты крупных застройщиков чаще пользуются спросом, чем предложения их меньших конкурентов. Крупнейшие застройщики за первые месяцы 2024 года продали 34% жилья, в то время как остальные компании реализовали 31% площадей, по данным ДОМ.РФ.
Отсутствие у новых компаний устоявшейся репутации также влияет на динамику рынка, отмечает коммерческий директор «Неометрии» Алексей Лысенко. Появление новых игроков увеличивает риски для клиентов из-за невозможности оценить деятельность и опыт застройщика.
Некоторые застройщики, стремящиеся войти на рынок Московского региона, сталкиваются с проблемой из-за высокой стоимости предлагаемых для приобретения участков в Москве, что может негативно сказаться на финансовой составляющей проектов, отмечает Ирина Доброхотова.
На Пятой конференции «Цифровизация в строительном бизнесе» вы сможете обсудить, как происходит цифровая трансформация в ведущих строительных компаниях, поговорить о проблемах перехода проектной организации к BIM-технологиям, а также поделиться друг с другом успешными инструментами цифрового маркетинга.