Покупка квартиры — это очень ответственный шаг, прежде всего, для покупателя, поскольку он рискует здесь крупной суммой денег. Представлю вашему вниманию три основных документа, которые обязательно нужно проверить покупателю перед тем, как подписывать договор.
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Сейчас это главный документ, по которому можно проверить актуальную информацию о собственнике недвижимости, наличии или отсутствии обременений на объекте, о претензиях третьих лиц в отношении квартиры, отнесение многоквартирного дома к числу аварийных и пр.
Следует учитывать, что Росреестр теперь не выдает выписку из ЕГРН с указанием Ф.И.О. собственника, если ее запрашивает третье лицо (1 марта 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).
Поэтому получить полную выписку с этими данными (чтобы удостовериться, что продавец действительно является собственником), можно либо у самого собственника, либо через нотариуса (но ему придется доказывать, что вы действительно намерены приобрести эту квартиру, а это весьма не просто).
Проще всего затребовать выписку у продавца — Росреестр сейчас выдает их с защитным QR-кодом, по которому можно проверить подлинность выписки.
2. Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире по месту жительства
Самой актуальной информацией о том, кто зарегистрирован в жилом помещении, сейчас располагает МВД России (в чьем ведении находится система регистрационного учета).
Оно предоставляет собственникам адресно-справочную информацию о лицах, которые зарегистрированы в их жилом помещении, в соответствии с Административным регламентом (утв. приказом МВД России от 23.12.2022 № 984).
Для этого собственник квартиры может подать в МВД России электронное заявление через портал «Госуслуги» (или на бумажном носителе, лично обратившись в отделение МВД РФ с паспортом).
Как ни парадоксально это звучит, но порой даже сам собственник точно не знает, кто прописан в его квартире — поэтому справка от МВД очень важна. В идеале нужно заключать сделку по покупке квартиры только после того, как все прежние жильцы выпишутся из нее.
Если это невозможно, рекомендую указать в договоре условие, что продавец получает деньги за квартиру (или какую-то часть ее стоимости) только после того, как жильцы оттуда выпишутся.
3. Документ, на основании которого продавец получил квартиру в собственность
Это может быть завещание, свидетельство о праве на наследство по закону, соглашение о приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением, договор мены и пр.
Следует обратить внимание на дату возникновения права собственности у продавца (если прошло менее года, продажа выглядит подозрительной и высок риск, что ее оспорят в суде заинтересованные лица).
Кроме того, нужно проверить, нет ли в документе условия о сохранении за третьими лицами пожизненного права пользования жильем.
Например, в завещании может содержаться пункт о завещательном отказе, согласно которому наследник обязан предоставить право проживать в квартире указанному завещателем лицу. В таком случае его невозможно будет выселить после покупки квартиры (ст. 1137 ГК РФ).
Я назвала только три основных документа, без которых лучше не заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке. Но, на самом деле, предпродажная проверка недвижимости намного шире.
Подробная инструкция о том, что еще следует проверить перед сделкой, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.