В Подмосковье спрос на загородную недвижимость в первые месяцы 2024 года вырос на 30%, сообщают аналитики компании «Инком-Недвижимость».
Тут, конечно, хорошо бы понять, что имеют ввиду эксперты под «спросом»: количество сделок? Или количество заявок? Или число интернет-запросов?
Но не будем придираться. Пусть на 30%.
В петербургском регионе на вторичном рынке загородных домов для постоянного проживания за 4 месяца заключено 8,6 тысяч сделок. Год назад, за тот же период (январь-апрель) - 8,15 тысяч продаж. Это по рынку в целом.
В сегменте коттеджных поселков (все сделки, включая продажи участков) рост более заметный: 1,35 тысяч сделок в 1 квартале 2023-го, 2,2 тысячи сделок - в 1 квартале 2024-го. Это данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» по организованной застройке.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders, напоминает: каждый региональный рынок имеет свою специфику, в Подмосковье выше плотность транспортных связей, больше средних и небольших городов (социалка!), выше уровень доходов населения.
Тем не менее, есть и общие закономерности. И подмосковные тенденции стоит учитывать, разбирая процессы, происходящие в петербургском регионе.
В обзоре РБК по загородному рынку отмечены ключевые тенденции на загородном рынке Подмосковья:
- покупатели помолодели;
- участки и дома стали компактнее:
- средний чек не растет или даже снижается;
- концепция «второго дома» уступает переезду загород на ПМЖ;
- выросли доля и значение ипотеки.
Примерно те же процессы мы наблюдали (и обсуждали!) в публикациях о загородном рынке Петербурга на протяжении нескольких последних месяцев. См., например, материалы «ИЖС на разогреве», «Земля в фаворе» или «Садовый сдвиг».
Существенные отличия между Московской и Ленинградской областью можно усмотреть в использовании ипотеки. В ЛО кредитные средства используются реже. Как отмечает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», банки предъявляют завышенные требования и к заемщикам, и к объектам залога. Проверка занимает много времени, доля отказов в таких кредитах - более 60%. Особенно много проблем с «сельской» ипотекой. (В Московской области такие кредиты и вовсе не выдают, но и в Ленинградской их немного, несмотря на выгодную ставку).
В менее активном использовании кредитов и госпрограмм есть и свои плюсы. Ужесточение условий по госпрограммам не окажет на загородный рынок Ленобласти существенного влияния.
«Ситуацию со спросом и предложением на загородном рынке определяют не столько текущие актуальные события (например, предстоящая отмена части льготных ипотечных программ), сколько долгосрочные тренды, - комментирует Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty.
– Среди них: стремление к здоровому образу жизни и в целом «зеленая повестка», развитие и распространение удаленных форматов работы, расширение географии маркетплейсов и сервисов доставки, завышенные цены в многоквартирном сегменте и квартирография с преобладанием «единичек» и студий.
Государственные льготы (или их отмена) могут привести к краткосрочным колебаниям конъюнктуры на загородном рынке. Но в целом мы прогнозируем плавный рост продаж и повышение требований со стороны платежеспособных покупателей к качеству управления коттеджными поселками и насыщенности общественных пространств на их территории.
Примитивная «нарезка», даже при доступной цене, в перспективе проиграет проектам с четко продуманной концепцией».