За первый квартал 2024 года в коттеджных поселках петербургского региона застройщики продали в общей сложности 190 га участков без подряда.
В январе-марте продажи участков выросли в 1,6 раз по отношению к аналогичному периоду прошлого года, подсчитали аналитики Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость» (КЦ «ПН»).
Если мерять не в гектарах, а в штуках: 1957 сделок за три месяца 2024 года, 1214 продаж за 1 квартал 2023-го. (См. табл. 1). Участки остаются самым массовым и наиболее востребованным товаром на загородном рынке.
В апреле объем предложения в организованной застройке составил 15,1 лотов - примерно на уровне прошлых лет; участки и дома продаются в 303 поселках всех форматов.
Из них 183 поселка - участки без подряда («нарезка»), 55 - смешанная застройка (часть наделов реализуется только с подрядом или с готовыми домами) и 65 проектов централизованной застройки.
Данные экспертов КЦ «ПН» в целом подтверждаются цифрами, которые «Пригород» получает от Росреестра: всего в Ленобласти за 1 квартал было зарегистрировано 18 тысяч договоров купли-продажи участков под индивидуальную застройку; год назад - 17,8 тысяч ДКП. (См. табл. 7)
Если вкратце: спрос на загородном рынке есть, и в организованной застройке, и в стихийной, и он, по крайней мере, не менее активный, чем в прошлом году. И чаще всего граждане приобретают участки.
«Покупателю кажется доступнее самостоятельное строительство, нежели покупка готового домовладения или подряда», - комментирует Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами КЦ «ПН».
По словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», данные Росреестра соответствуют рынку, например - динамике реализации лотов в КП «Разметелево» и «Сосновские горки»: «У нас наблюдается рост продаж участков и снижение темпа строительства домов в сегменте более 12 млн рублей.
Продажа участков меньше зависит от ипотеки: с использованием кредита приобретается около трети участков».
Интерес покупателей загородных объектов подогревают льготные программы кредитования и опасения по поводу корректировки или отмены части программ, отмечает девелопер Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт»: «Кроме того, активизировался спрос со стороны частных инвесторов, которые приобретают участки для строительства домов на продажу или для последующей сдачи в аренду».
По сведениям КЦ «ПН», за первый квартал предложение в коттеджных поселках пополнилось всего на 900 лотов. Это на 70% меньше, чем в 4 квартале, когда застройщики вывели в продажу 1528 объектов, и на 50% меньше, чем год назад (1346 лотов).
Застройщики осторожны. Возможно, сказываются изменения в льготных программах: в декабре распоряжением правительства была снижена максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой (с 12 до 6 млн рублей) и увеличен первый взнос (с 20 до 30%).
За прошлый год в Ленобласти банки выдали 6069 льготных кредитов на строительство домов ИЖС и 561 заем - на приобретение готовых домов, сообщают аналитики ДОМ.РФ. Это без учета сельской ипотеки: еще 570 кредитов за 2023 год.
Ипотека - важный инструмент, и если условия будут меняться, то строить домики в расчете на ипотечных покупателей - значит, идти на определенный риск.
Всего в организованной застройке (в коттеджных поселках) за 1 квартал 2024 года было реализовано около 2,2 тыс. лотов, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2023-го, подсчитали аналитики КЦ «ПН». В структуре сделок 89% составляют участки без подряда 11% от общего спроса делят коттеджи и таунхаусы – 7% и 4% соответственно.
В сегменте участков больше всего лотов (1,2 тысячи) было приобретено в ценовой группе от 100 до 300 тыс. руб. за сотку. Средний бюджет покупки участков без подряда сохраняется на уровне 2,1 млн рублей.
Скромный дом эконом-класса с небольшим участком за год вырос в цене на 14% - от 7,85 млн рублей до 8,94 млн рублей. (См. табл. 3). В наиболее популярном и массовом комфорт-классе - те же 14% удорожания: 17,17 млн рублей в марте 2023-го, 19,56 млн - в марте 2024 года.
К средним цифрам (например, к изменению средних цен) в статистике по загородному рынку необходимо относиться с осторожностью: они (обычно) отражают динамику, но в каждом конкретном случае все будет зависеть от локации и особенностей объекта. Ассортимент (и возможности выбора) в загородном сегменте намного разнообразнее, чем на городском квартирном рынке.
На сегодня можно констатировать: цены в петербургском регионе плавно растут в пределах реальной инфляции. Максим Хансон, руководитель АН Insiders, полагает, что продажи в первом полугодии будут на приемлемом уровне, но несколько ниже, чем в 2023 году, в том числе - из-за изменения условий по ипотеке.
Такой же точки зрения придерживается Вячеслав Желтов, руководитель компании «Сова Девелопмент»: «В целом, по нашим прогнозам, лето 2024 года по объемам реализации пройдет слабее, чем лето 2023-го. В основном из-за ипотечного фактора».
Любопытно сравнить конъюнктуру петербургского загородного рынка с ситуацией в Подмосковье. Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент», отмечает, что в первом квартале 2024 года продажи превысили показатели 2023-го: «В ликвидных поселках на Новорижском направлении продажи выросли от 30 до 40%, начали продаваться объекты даже в тех поселках, где продажи не достигали 10 в год.
Это касается в первую очередь поселков бизнес- и премиум-класса. Что касается поселков комфорт-класса, там наблюдается снижение спроса из-за изменений условий по ипотеке.
По ценам: за три месяца 2024 года цены на участки бизнес-класса выросли на 5-10%, в годовом выражении - от 20 до 40%. По комфорт-классу увеличения цен не наблюдается».