За апрель в Ленобласти ВПЕРВЫЕ в садоводствах построили больше домов для постоянного проживания, чем в населенных пунктах.
Всего в регионе в апреле сдали 1559 домов общей площадью 204 591 кв. м. Из них: 740 домов ИЖС (101 378 кв. м) и 819 постоянных домов в садоводствах (103 213 кв. м).
О причинах смещения интереса граждан и частных застройщиков от ИЖС - к СНТ мы рассказывали недавно, в материале «Садовый сдвиг». Если вкратце: есть причины административного порядка, есть резоны, связанные с управлением и статусом коттеджных поселков; наконец, не стоит откладывать в сторону и такой аргумент, как дефицит земельных ресурсов в границах населенных пунктов
В среднем сейчас дом ИЖС имеет площадь 137 кв. м, дом в садоводстве - 126 кв. м.
Отметим, что за четыре месяца в Ленобласти появились 8993 частных дома. Это на 21,3% больше, чем за тот же период прошлого года. И на 15% больше, чем в январе-апреле 2022-го. По площади: с начала года жилой фонд региона за счет частного домостроения увеличился на 1,2 млн «квадратов». Многоквартирная застройка отдыхает.
Кроме общих соображений о преимуществах загородной жизни, не будет сбрасывать со счетов фактор ипотеки. С начала действия льготных программ, точнее - с момента их распространения на ИЖС кредитные продукты играют все более заметную роль на загородном рынке.
В 2020 году по льготным кредитам («пилотные» проекты банков) было продано 10 индивидуальных домов: два в Петербурге и восемь в Ленобласти.
В апреле 2021-го ИЖС включили в программу семейной ипотеки, (постановление № 587), в октябре - в программу «господдержки» (постановление № 1758). За 2021 год граждане оформили 106 льготных кредитов на постройку домов ИЖС и 23 - на покупку готовых.
В 2022-м начался бум: 1616 льготных займов на ИЖС и 293 - готовые дома. (СПб - 292 и 50 лотов, ЛО - 1327 займов на ИЖС и 243 - покупка готовых). В прошлом году популярность льгот достигла пика. В целом по региону за 2023-й - 6969 займов на ИЖС и 706 на готовые дома. (СПб: 414 и 129, ЛО: 6555 и 577 домов соответственно).
А всего в регионе с начала действия льгот, по данным ДОМ.РФ, выдано около 10,4 льготных займов для ИЖС, из них в Ленобласти - 9,4 тысячи.
Здесь, конечно, не все понятно. Цифры от аналитиков ДОМ.РФ могут расходиться со сведениями банков, есть несовпадения по соотношению кредитов на строительство ИЖС и покупку готового жилья. Но общее представление можно получить.
За прошлый год в Ленобласти было построено 18 835 частных домов и еще 31 874 дома перешли из рук в руки по договорам купли-продажи. Всего - 50,7 тысяч сделок. И на этот объем - 7,1 тысяча льготных кредитов - 14%. Еще какое-то количество сделок финансировалось по обычной ипотеке (сколько - данных нет), но с середины 2023-го, с ставок до 16-17%, их доля снизилась до минимума.
Рост в сегменте купли-продажи жилых домов: плюс 6%, 8622 сделки за четыре месяца 2024-го, 8150 сделок - за тот же период годом ранее.
В сегменте отдельных участков - небольшой спад: в апреле сделок побольше, чем в марте (8622 против 6653), но меньше, чем в апреле 2023-го (9394 продажи). И за четыре месяца - тоже небольшое снижение: 26 684 сделки в январе-апреле 2024-го, 27 226 продаж в 2023-м.
Когда мы рассуждаем о количестве продаж, нужно учитывать, что наделы под частную застройку год от года становятся компактнее. Это отмечали, например, аналитики Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: во втором квартале 2023 года средняя площадь участка без подряда в коттеджных поселках составляла 10,87 сотки, в первом квартале 2024-го - 9,87 сотки. Пока неясно, насколько устойчива эта тенденция, но о ней уверенно говорят эксперты и участники рынка. (См. Мнения).
На вторичном квартирном рынке (просто для сравнения) - почти стабильность. Данных по новостройкам на момент подготовки материала еще нет.
Мнения экспертов
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
- В апреле на загородном рынке стали заметнее долгосрочные тенденции. В садоводствах впервые введено больше домов, чем домов ИЖС. Полагаю, это не столько вопрос статуса, сколько проблема управления. В СНТ, при всех недостатках, управление регулируется законом и уставом товарищества.
А в «массивах ИЖС», не всегда, но нередко, девелопер передает эти полномочия собственникам. Как договорятся, так и будут жить. В частном доме комфортно жить, когда он находится на огражденной территории, когда правила совместного проживания соблюдаются всеми соседями, а инженерными сетями занимается УК.
Еще одна тенденция - участки (в среднем) становятся компактнее. Здесь тоже непросто. Чтобы продавать по адекватной цене относительно небольшие участки, необходимо часть функций (отдых, прогулки, спорт) еще на стадии проекта вынести в общественные зоны.
Если жителям есть где погулять и отдохнуть, тогда и на 10 сотках не тесно. (В комфорт-классе минимальный размер может составлять и 6-8 соток). При этом достаточное количество домовладений (а чем они компактнее, тем больше их поместится в границах поселка) позволяет снизить затраты каждого домохозяйства на содержание общего имущества.
Условный пример: надел для поселка в 11 га не стоит делить на 100 участков по 10 соток с минимальными проездами. Более интересным будет решение - 80 участков, от 8 до 10 соток, возможно, даже с несколько более высокой ценой за сотку.
И 3 га - на общественные зоны, комфортные проезды, спортивные и игровые площадки, гостевую парковку. Вроде бы общая выручка будет меньше, но реализовать такой проект удастся быстрее. А при текущей ключевой ставке время - деньги, причем буквально…
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Показатели загородного рынка плавно растут. Причин несколько: 1. Растет доля льготной ипотеки в загородном строительстве. При этом, по условиям льготных программ, построенный дом должен быть поставлен на кадастровый учёт в определенный срок, от 1,5 до 2 лет. В противном случае вместо льготной ставки по кредиту начисляются рыночные проценты. Народ стал активно регистрировать такие дома.
2. Количество земельных массивов под дачное строительство существенно выше числа земель под ИЖС. земли под ИЖС могут находиться только в границах населённых пунктов.
3. В подавляющем большинстве случаев, чтобы из земли сельхозназначения получить землю под ИЖС надо сначала поменять категорию земли, затем изменить разрешённый вид использования.
Для этого надо вносить изменения в генеральный план поселения и в правила землепользования и застройки. Для дачного участка нужно только поменять вид разрешённого использования. Это по срокам гораздо быстрее.
4. Участки под дачное строительство в большинстве случаев стоят дешевле, поэтому их больше покупают и на них больше строят.
5. Некоторое снижение ввода домов в 2023 году можно объяснить неопределенностью на рынке, сложившейся в 2022-м вследствие известных событий. Некоторые строители приостановили стройку весной 2022 года или перенесли начало строительства.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Ипотека в загородном сегменте - «рынок в рынке», с достаточно специфическим набором объектов и ограничений. Льготная ипотека включает в рынок определенные группы граждан, которые иначе, возможно, и не стали бы думать о покупке загородного дома.
Так что отмена некоторых программ или изменение условий, например, по семейной ипотеке, безусловно, затрагивает определенные сегменты загородного рынка и опосредованно влияет и на уровень спроса в целом.
Только не надо это влияние преувеличивать: у загородного рынка, в силу меньшего влияния государства, запас прочности выше, чем у рынка квартир в МКД.
Данил Барышев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:
- Рынок стабилен, весеннее оживление спроса начинает сказываться. Последнее время мы наблюдаем уменьшение востребованной площади земельных участков в проектах комфорт-класса. Поэтому, следуя за изменениями спроса, во второй очереди коттеджного поселка AquaDolce мы сделали перераспределение участков и вывели в продажу лоты от 7 соток.
Продажи второй очереди стартовали этой весной. Именно эти участки оказались наиболее востребованы. По данным отдела продаж, спрос на участки 7-10 соток (количество обращений) в несколько раз выше, чем на участки площадью 20 и более соток.
Современный покупатель обращает внимание не только на площадь участка. Его в первую очередь интересует само место, однородное окружение, природа (леса, озера), транспортная доступность поселка. Тем более что эксплуатация большего по площади земельного участка требует и больших усилий, финансовых и временных затрат.