За последние две недели уже дважды пришли на анализ объекты, которые имеют сходство между собой в одном существенном моменте: в отношении территорий, где располагаются объекты, началась подготовка проектов планировки территорий по строительству/ реконструкции/ размещению линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры, а также автомобильных дорог (от федерального до местного значения).
Что это означает для владельца/арендатора Объекта/земельного участка, располагающегося в границах планируемой к застройке территории линейными объектами?
Зуч и территории, занятые улицами, проездами, автомобильными дорогами - относятся к территориям общего пользования, не подлежащими приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Линейные объекты коммунально-бытового назначения, относящиеся к объектам инфраструктуры, обслуживающим жилищный фонд, объекты транспорта и энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего населенного пункта, не подпадают под действие закона о приватизации (ст. 30 ФЗ-178), находятся в муниципальной собственности субъекта.
При проведении работ по строительству, реконструкции, размещению таких объектов производится резервирование земель для госнужд.
Одновременно, в границах указанных территорий действие градостроительных регламентов не распространяется (п. 4 ст. 36 ГрК РФ).
Использование таких земельных участков определяется уполномоченными органами исполнительной власти: федеральными; региональными; субъектов или МСУ, в том числе посредством утверждения проектов планировки территории, в границах которой планируется строительство линейного объекта/дорог. (п. 7 ст. 36 ГрК РФ, ст. 42 ГрК РФ).
В ходе подготовки проекта планировки составляются чертежи, которые отражают красные линии, границы зон планируемого размещения объектов, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, а также положение о характеристиках планируемого развития территории (плотность и параметры застройки территории, характеристики объектов, необходимых для функционирования готовящихся к размещению линейных объектов, с учетом показателей фактической обеспеченности территории данными объектами) - п. 3 ст. 42 ГрК РФ.
При подготовке основной (технической) части проекта и составлении чертежей, руководствуются соответствующими СНиПами, н.СНиП 2.07.01-89, для размещения систем транспорта и улично-дорожной сети, предусматривающими ширину дорожных полос, их количество, наличие тротуаров и велодорожек, минимальные расстояния от края проезжей части.
Зная такие лимиты и предельные показатели, вполне можно определить, попадает ли территория размещения вашего ОКС или земельного участка под действие планируемых красных линий, что непосредственным образом отразиться на возможности/невозможности использования вами своего имущества.
В случае утверждения проекта планировки территории по размещению линейного объекта/автомагистрали/дороги, с границами, в которые попадает ваш зуч, столкнетесь с тем, что ваше имущество окажется под действием норм ст. 56.3 ЗК РФ об изъятии для госнужд.
Чтобы максимально предупредить такую ситуацию и сохранить свой объект, как функционально востребованный для данной планируемой территории, необходимо до подготовки заключения по проекту (предварительнй этап перед его окончательным утверждением) обратиться в административный орган по внесению предложений или изменений в проект, из-за необходимости смены ВРИ (основного, чаще на условно-разрешенный) или даже территориальной зоны, позволяющей нахождение вашего объекта в составе планируемой к застройке территории: например, на ВРИ с кодом 4.9.1.2 - под размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса; для территориальной зоны - на ОД/КД, позволяющих использовать объект в коммерческих целях (под торговлю, гостиничную деятельность, общепит).
Поэтому, при принятии решения о выкупе потенциально интересного объекта, проведении мероприятий/работы над переоборудованием своего объекта, а также полноценного его использования, убедитесь, что в отношении анализируемой территории отсутствуют проекты планировки территории, не ведется подготовка таких проектов по строительству/размещению линейных объектов/автодорог/магистралей и/или иного использования территории, ведущих к попаданию вашего участка в границы красных линий/ территорий общего пользования.
#проект_планировки #красные_линии #территории_общего_пользования #земельный_участок #территориальная_зона #изъятие_госнужд #оценка_рисков
#Строительство_реконструкция #линейные_объекты #автомагистрали
