В школу идти через две дороги, стоимость машиноместа запредельная, а под окнами — склады. Бонусом — запах шоколада, который раздражает местных. Но многие всё равно торопятся купить здесь жильё. Почему? Агент офиса Vysotsky Estate в Южном Бутово Алексей Орлов изучил локацию и выяснил, чем покупателей привлекает именно этот комплекс.
Локация
Новый микрорайон построен на бывших производственно-складских помещениях. Некоторые склады рядом с комплексом существуют по сей день.
Местные жители, которые уже начали заселяться, сообщили о запахе шоколада в ветреную погоду. Хотя расстояние до ближайшей кондитерской фабрики «Клубничка» — около 1,5 км, информация звучит правдиво. Я сразу вспомнил о запахе от водоочистительных станций, который долгое время беспокоил жителей Южного Бутово. Лично знаю, что этот запах распространялся минимум на 1 км в сторону метро «Бунинская аллея» и «Улица Горчакова», хотя сами очистительные станции находятся около «Бутово Молл».
О застройщике
Застройщиком выступает российская девелоперская и строительная компания ПИК.
Она берёт своё начало с 1994 года и уже долгое время занимает лидирующие позиции в сфере девелопмента — создании объектов недвижимости и организации соответствующих процессов. На весну 2024 года компания возглавляет рейтинг крупнейших застройщиков РФ, ведя строительство на 2,28 млн квадратных метров. С момента основания организация ввела в эксплуатацию около 26 млн квадратных метров и обеспечила жильём больше миллиона человек. По данным рейтинга, девелопер ПИК строит 77 многоквартирных домов на 55,4 тысяч квартир.
Транспортная доступность
Несмотря на расстояние в 450 метров до станции линии МЦД-2 (Московские центральные диаметры) «Красный Строитель» — это примерно 5 минут пешком — до ближайшей станции метро «Улица Академика Янгеля» придётся пройти почти 2 км. Это около 15-20 минут. Есть маршрут до метро, по которому ездят два автобуса. В таком случае дорога до станции займёт у вас 20 минут, из них пешком — 9. Автобус №947 ходит каждые 12 минут, а С941 — каждые 40.
На машине, без учёта пробок, по Варшавскому шоссе вы доберётесь до ТТК (Третье транспортное кольцо) за 25 минут, до самого центра Москвы — за 33 минуты.
Паркинг
На сайте не доступна информация о паркинге, если вы не купили квартиру. Если квартира приобретена, то в личном кабинете можно увидеть машиноместа, доступные для покупки. Поговорив с менеджерами ПИК, я узнал, что на весь ЖК запланировано 61 место для машин под корпусами и 100 около домов.
Цена одного места на подземном паркинге стартует от 2 850 000 руб.
Очевидно, что количество машиномест невероятно мало для ЖК, в котором планируется больше 1 500 квартир.
Рядом с ЖК есть несколько гаражных кооперативов, но я уверен, что это не решит проблему с парковкой.
Квартирография
Сейчас на сайте зстройщика доступно 374 квартиры — от студий до 3-комнатных. Площадь варьируется от 19,89 до 85,94 метров квадратных.
Большая часть квартир включает в себя просторную кухню-гостиную.
Квартиры сдаются с готовой отделкой.
Инфраструктура
Образование
В планах застройщика сдать детский сад на 150 мест во II квартале 2025 года.
Рядом находится спортивный комплекс «Движение».
Инфраструктура скудная, так как одного детского сада и спорткомплекса мало для хорошей оценки инфраструктуры, а ближайшая школа №924 находится в километре пешком от ЖК. Ребёнку необходимо будет перейти две дороги.
Здоровье
Ближайшая взрослая поликлиника №170 находится через дорогу от комплекса. Пешком идти минут 10. С детской поликлиникой дела обстоят сложнее, так как находится она на расстоянии 1,5 км. Добираться пешком — 18 минут, на общественном транспорте — 16 минут, на машине — 10.
Магазины и досуг
Менеджер сообщил, что весь первый этаж выделен под коммерцию. Следовательно, прямо в ЖК должен быть стандартный набор магазинов, аптек и кафе.
До «Пятёрочки» и «Дикси» вы дойдёте за 5 минут — они находятся рядом с ЖК.
На кафе и рестораны локация не богата, поэтому придётся ехать в ТЦ около метро «Анино» или же «Улица Академика Янгеля».
Внутренний двор
Он будет доступен только для жителей комплекса.
Ничего необычного во дворе нет — стандартные детские площадки ПИК.
«Непонятные» сооружения
Отдельным пунктом обозначу несколько домов и складов, которые находятся под окнами у жителей ЖК. Пообщавшись с менеджером ПИК на эту тему, обнаружил, что они понятия не имеют, что это за сооружения и снесут ли их когда-нибудь. Так что готовьтесь к тому, что из своих окон вы будете смотреть на кирпичные 2-3-этажные здания и склады.
Цены
Цены застройщика на май 2024:
Студии: 19,89-27,1 м². Цена: от 7 955 793 до 9 967 206 рублей.
1-комнатные: 32-43,3 м². Цена: от 10 543 132 до 14 753 704 рублей.
2-комнатны: 46-65,6 м². Цена: от 14 044 883 до 20 015 879 рублей.
3-комнантые: 72-85,99 м². Цена: от 19 700 000 до 23 451 389 рублей.
Я взял цены застройщика, поскольку сданы только три корпуса, и по понятным причинам нет нужного количества квартир для какой-то аналитики вторичного рынка.
Мне совершенно очевидно, что люди заселяются в этот ЖК из-за цены квартир. Действительно, даже по ценам застройщика — на март 2024 это было 11 600 000 за «евродвушку» площадью 42,57 метра — купить можно, правда придётся подождать до II квартала 2025 года, не иметь большую часть этого времени инфраструктуру, слышать стройку и ремонт соседей. Возможно, стоит рассмотреть соседние локации, но, если понравился именно этот ЖК, я бы подождал появления в рекламе объявлений о продаже квартир на «вторичке».
Отзывы покупателей
Григорий:
📣 «Ничего не изучал, просто увидел цену и купил. Сейчас меня беспокоит только запах шоколада. Мне сказал друг, что это может быть шоколадная фабрика через железную дорогу, но на картах её нет».
Татьяна:
📣 «Принимали квартиру в конце февраля, это был тихий ужас. Корпус дверей просто опирался на стену, не закреплён. Смеситель раковины не был закреплён. Множество сколов на плитке. Рама окна вся повреждена. Доски ламината налегали друг на друга. То есть одна доска лежала на другой. Какие-то светло-коричневые следы на стенах».
Юлия:
📣 «Мы рассматривали квартиры именно в Чертаново, потому что это знакомый район. Из плюсов — что это Москва, из новостроек поблизости цены более-менее адекватные. Из минусов — что промзона и пахнет шоколадом периодически (но на Анино, например, тоже пахнет), слышно поезда, некоторые пишут, что это их не напрягает, а кого-то наоборот. С парковкой там будет проблема, но сейчас во всех новых ЖК такая история. Мы просто хотели выбраться из Дрожжино. Из всех вариантов "Ютаново" подходит».
Плюсы
✅ Битцевский лес — всего в 2 км от комплекса.
✅ До марта 2024 года была возможность переложить свой капитал из старого жилого фонда в новый.
Минусы
❌ Московский скоростной диаметр под окнами.
❌ Железная дорога тоже под окнами.
❌ Запах шоколада, на который жалуются жители.
❌ Сплошная промзона.
❌ Скудная инфраструктура для детей и взрослых.
❌ Малое количество машиномест в ЖК.
❌ Стоимость машиноместа запредельная.
❌ До ближайшего метро 21 минута пешком.
Резюме
Мне очевидно, что некоторые покупатели заселились практически вслепую, соблазнившись только ценами. Другие же сделали это осознано, но, опять же, смотря на цены. ЖК рядом действительно стоят на 20% дороже, ещё и без отделки, а сроки сдачи примерно одинаковые. Старый жилой фонд дешевле минимум на 5%. То есть люди буквально могли переложить свой капитал из старого жилого фонда в новый ЖК, и цены сделок это подтверждают. Это редкость на сегодняшний день. На май месяц переложить капитал из «старого» в «новое» уже будет сложнее, так как застройщик повышает стоимость квартир.
Читайте и смотрите обзоры на другие обзоры в этой локации:
ЖК «Варшавское шоссе 141»
ЖК «Аннино парк»
ЖК «Аннинский»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи.