В чём особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как оформить дарственную правильно и нужно ли будет платить налог после этого? Разберем самые актуальные вопросы в этой статье.
1. Что такое дарение.
Дарение — один из наиболее распространённых способов передачи недвижимого имущества между близкими родственниками и супругами.
Если такие сделки совершают лица, не связанные родственными узами, то можно предположить, что это притворная сделка. То есть её цель — скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу, чтобы избежать уплаты налогов. А при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими владельцами недвижимости. Однако такие сделки не входят в нашу сферу интересов. Мы будем говорить о настоящих процедурах дарения между родственниками и близкими людьми.
По форме и содержанию договор дарения квартиры, жилого дома, дачи или другой недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между любыми другими лицами.
Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ, по договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Также даритель может освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.
2. Имущественное право (требование) о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?
Под имущественным правом понимается право на будущую квартиру, возникающее при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по 214-ФЗ. Такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по договору в пользу одаряемого, включая дарение квартиры между близкими родственниками.
То же самое касается любых прав, выраженных в ценных бумагах. При дарении ценных бумаг близкому родственнику или другому лицу вы фактически передаёте имущественное право, удостоверенное такой бумагой. Например, жилищный сертификат, предусмотренный 214-ФЗ, является особой облигацией, которая также подтверждает право на получение квартиры в будущем от её эмитента.
Для понимания сути закона о дарении важно отметить, что оплата коммунальных платежей за близких родственников без получения компенсации также считается подарком. В терминах Гражданского кодекса РФ вы «освобождаете» родственника от обязательств перед вами, говоря ему, что он вам ничего не должен. Это можно рассматривать как прощение долга в соответствии со статьёй 415 ГК РФ, но мы не будем углубляться в детали.
Согласно действующему законодательству, обещание подарить что-либо определённое также считается договором дарения. Это обязывает человека, который дал такое обещание, в будущем безвозмездно передать конкретное имущество, включая квартиру, если его обещание было ясно и недвусмысленно выражено в юридической форме.
Также стоит обратить внимание на следующие положения закона:
- В соответствии со статьёй 581 Гражданского кодекса Российской Федерации права одаряемого, которому обещан дар по договору дарения, не переходят к его наследникам или правопреемникам, если иное не предусмотрено договором дарения;
- В то же время обязанности дарителя, который обещал подарить имущество, переходят к его наследникам или правопреемникам, если иное не указано в договоре дарения.
3. Законодательный запрет дарения.
Законодательство также содержит ограничения на дарение. Согласно статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, дарение имущества, включая жильё, от имени несовершеннолетних (лиц, не достигших 14-летнего возраста) и недееспособных граждан их законными представителями, такими как родители, усыновители, опекуны или попечители, включая органы опеки и попечительства, запрещено.
Таким образом, чтобы оформить дарственную на родственника на квартиру или другое имущество, необходимо учитывать эти условия.
4. Договор дарения: как составить.
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире?
Если вы хотите подарить квартиру или долю в квартире близкому родственнику, вам необходимо составить договор дарения. В этом договоре должны быть согласованы все существенные условия, чтобы избежать недоразумений и конфликтов в будущем.
Существенными условиями договора дарения являются условия о предмете договора, то есть о квартире или доле в квартире, а также другие условия, которые определены законом или указаны сторонами как существенные для данного вида договора.
Например, если вы хотите подарить квартиру своему мужу или жене, вам необходимо точно описать все характеристики этой квартиры. Укажите полный адрес с номером квартиры, этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, а также кадастровый номер и номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость.
Если вы владеете только долей в квартире, то вам нужно описать характеристики всей квартиры и указать, что вы дарите долю в ней. Выразите долю через арифметическую дробь, например, 1/3 или 1/5.
Если вы занимаете конкретную комнату в квартире, вы не можете указать, что хотите подарить эту комнату родственнику или другому лицу. Вам не принадлежит на праве собственности эта комната, вы лишь занимаете её по договорённости с другими совладельцами квартиры. Обычно это происходит пропорционально вашей доле в квартире, в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования.
Однако, чтобы избежать возможных споров, вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счёт принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, то есть конкретной комнатой, закреплённой за вами, перейдёт к одаряемому родственнику.
Но даже в этом случае споров не всегда удаётся избежать. Например, если используемая вами комната непропорционально больше вашей доли в квартире, другой совладелец может потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Или же он может потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Кроме того, стороны могут согласовать в договоре дарения право дарителя и других лиц на проживание в квартире в течение определённого срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на своё право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
5. Как правильно оформить дарственную на квартиру.
Если вы хотите подарить квартиру своему родственнику, то, как правило, достаточно будет оформить договор дарения в простой письменной форме (статьи 160, 161 Гражданского кодекса РФ). Однако по взаимному согласию вы можете заверить договор у нотариуса (подпункт 2 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ).
В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора дарения обязательно в силу закона (подпункт 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ). Вот ситуации, когда вам может потребоваться нотариальное оформление дарственной на квартиру:
- Если вы хотите подарить долю в праве общей собственности на недвижимость, например, если вы хотите подарить свою долю в квартире нескольким людям одновременно (пункт 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
- Если вы хотите подарить недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пункт 2 статьи 30 указанного закона).
6. Дарение от имени несовершеннолетних.
Закон не запрещает и не ограничивает дарение в пользу несовершеннолетних лиц. В этом случае их права не нарушаются, а имущество может даже приумножиться.
Если совершеннолетний гражданин или юридическое лицо хочет подарить что-то несовершеннолетнему, достаточно оформить договор дарения в простой письменной форме. От имени несовершеннолетнего договор принимает его законный представитель (родитель, усыновитель, опекун или попечитель).
Однако распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетнего одаряемого законные представители смогут только с соблюдением определённых ограничений и правил. Например, они должны получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение определённых действий с имуществом.
Вы можете подарить близкому родственнику, ещё не достигшему совершеннолетия, долю в квартире или всю квартиру. При этом если квартира была приобретена в период брака по возмездной сделке, то для дарения может потребоваться согласие другого супруга.
Если даритель приобретал недвижимость без брачного договора, который устанавливает иной режим имущества супругов, то требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Однако от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной.
Стоимость оформления договора дарения у нотариуса можно узнать в нотариальных конторах вашего города.
7. Государственная регистрация дарственной на квартиру.
Как зарегистрировать договор дарения между близкими родственниками?
Если квартира переходит от одного родственника к другому по договору дарения, это означает переход права собственности. Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, все права на недвижимое имущество, включая переход права собственности, прекращение права собственности и другие права, подлежат государственной регистрации.
В случае с договором дарения недвижимости это также требует государственной регистрации. Таким образом, и право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру или другое жилое помещение, и сам договор дарения должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Эта регистрация осуществляется независимо от формы сделки — письменной или нотариальной. Она производится согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон заменил ранее действовавший Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 года.
За государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней обращается уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Также можно воспользоваться услугами многофункциональных центров оказания государственных услуг (МФЦ).
Для проведения государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре или МФЦ необходимо представить документ об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Сотрудники Росреестра проверяют документы и законность сделки, когда договор дарения оформлен в простой письменной форме. Если договор заверён нотариально, проверку осуществляют нотариусы.
С 1 января 2017 года регистрация договора дарения занимает 7 рабочих дней, если документы поданы в Росреестр напрямую. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличивается на 2 рабочих дня.
После завершения регистрации стороны получают по одному экземпляру договора, на котором стоит отметка о проведённой государственной регистрации. Одаряемому также выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая регистрацию прав.
С 1 января 2017 года свидетельства о государственной регистрации прав больше не выдаются.
8. Отказ принять дар.
В соответствии со статьёй 573 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которому предназначается подарок (одаряемый), имеет право отказаться от него в любое время до того момента, как он будет передан ему. В этом случае договор о дарении считается расторгнутым.
Если договор о дарении был заключён в письменной форме, то и отказ от подарка должен быть оформлен в письменной форме. Если же договор о дарении был зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и отказ от подарка также подлежит государственной регистрации.
9. Отказ от дарения.
В соответствии со статьёй 577 Гражданского кодекса Российской Федерации даритель имеет право отказаться от исполнения договора, который предусматривает передачу квартиры или права на неё в будущем. Это возможно, если после заключения договора изменилось финансовое или семейное положение дарителя, а также его здоровье настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни.
Например, если даритель обещал передать квартиру своему сыну, но после этого был вынужден остаться в регионе из-за изменившихся обстоятельств или ухудшения здоровья, он может воспользоваться этим правом.
Кроме того, даритель может отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 578 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае даритель вправе отменить дарение, если одаряемый причинил ему телесные повреждения или совершил покушение на его жизнь или жизнь членов его семьи. В случае смерти дарителя по вине одаряемого право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя.
Также даритель может потребовать отмены дарения в судебном порядке, если одаряемый обращается с подаренной вещью так, что это создаёт угрозу её безвозвратной утраты. Например, если квартира, имеющая для дарителя большую неимущественную ценность, находится в аварийном состоянии и существует угроза её разрушения или повреждения отдельных её частей.
10. Отмена дарения.
Согласно закону, в договор можно включить право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (пункт 4 статьи 578 Гражданского кодекса РФ). Если дарение отменяется, одаряемый обязан вернуть подаренную вещь, включая квартиру, если она сохранилась в неизменном виде к моменту отмены дарения (пункт 5 статьи 578 Гражданского кодекса РФ).
11. Дарение квартиры близкому родственнику: налоги.
Согласно общему правилу налогового законодательства, если физическое лицо получает в дар какое-либо имущество или деньги, то государство рассматривает это как доход, который подлежит налогообложению. Однако есть исключение: если даритель и одаряемый состоят в близком родстве (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), то доход, полученный в порядке дарения, освобождается от налогообложения.
На данный момент, налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику не взимается.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!