Перовское шоссе, д. 21, застройщик Брусника
Выдача ключей: 28.03.2028
Количество квартир: 760
Высота потолков: 2,98-3,3
Количество мест в паркинге: 291
Отделка: White box
Известный региональный застройщик, которого долго ждали в Москве, в 2024 году решил основательно зайти на столичный рынок.
Первые пробы пера в виде ЖК Первый Квартал в г. Видное и ЖК Метроном на Тагильской улице, о котором все говорили осенью прошлого года, не вызвали большого интереса на рынке. Главная причина - расположение комплексов. Более того, Метроном я основательно хейтил из-за высоких цен и откровенно слабой локации, а Видном вообще про инвестиции пора было забыть еще с 2020 года.
Сейчас, почти в одно время, выходят 3 проекта, где у Брусники есть все шансы на успех в долгой перспективе:
Квартал "Издание" - герой обзора, делящий Перовское шоссе с ЖК от ПИК и Level.
Квартал "МОНС" - писал о нем ранее, потенциально интересный проект в большом участке застройки Фонвизинская-Бутырская-Марьина Роща.
Дом "А" - сосед ЖК Павелецкая Сити в одноименной локации
Все новые проекты Брусники расположены в перспективных локациях КРТ. Везде имеем большую конкуренцию среди московских застройщиков, а, значит, и возможность качественно показать себя в сравнении.
Давайте подробнее поговорим про Квартал “Издание”
Для тех кто не знает расположение. Нижегородский район, жилая застройка, отделенная от остальной инфраструктуры города треугольником железных дорог и широкими шоссе. В районе есть действующие школы, детские сады, муниципальные поликлиники, даже маленький парк Карачарово, но, при этом, сохраняется большой объем промзоны, и чувствуется общая неухоженность района.
Транспортная доступность, также, вызывает вопросы:
С одной стороны, дома расположены в 2,5 км от ТТК, а от СВХ и ЮВХ в менее, чем в 1 км, но удобных выездов на магистрали нет. Большую часть маршрутов на автомобиле приходится строить через Шоссе Энтузиастов, которое является одним из самых пробочных в городе. Дороги из района довольно узкие, с увеличением количества жителей вполне ожидаемы проблемы с пробками.
Если мы говорим про общественный транспорт, то до ТПУ Нижегородская около 15 минут пешком. Это огромный пересадочный узел на БКЛ, МЦК, МЦД-4 и Некрасовскую линию метро. Довольно удобно для тех, кто пользуется наземным железнодорожным транспортом, но ни одна из этих линий, к сожалению, не идет напрямую в центр города. До метро от Жилого комплекса идти 15 минут против 10 у Level и 5-7 у ПИК. Справедливости ради, появляется альтернатива в еще одной линии - МЦД-3, до которой, также, будет около 15 минут пешком и ближе, чем от прочих ЖК.
Давайте сравнивать цифры с конкурентами:
Перовское, 2 - Проект от ПИК, который будет полностью закончен к концу этого года и находится ближе всех к метро. Высота потолков 2,63м. Средняя площадь квартир - 39 метров. Паркинг отдельный многоэтажный.
Однокомнатные от застройщика от 13,5 до 15 млн. руб. Дешевые варианты - 32 метра.
Двухкомнатные от застройщика от 18 до 21 млн. руб. Дешевые варианты - 49 метров.
Цены за метр от 350 до 440 тысяч рублей, если не брать в расчет студии.
Level Нижегородская - Проект от Level. Выдача ключей до 31.12.2026. Высота потолков 2,85м. Квартиры сдаются или без ремонта, или в отделке whitebox. Средняя площадь квартир 44 метра. Паркинг подземный.
Однокомнатные от застройщика от 11,2 до 15,2 млн. руб. Дешевые варианты - 34 метра.
Двухкомнатные от застройщика от 16,8 до 21,5 млн. руб. Дешевые варианты - 56 метров.
Цены за метр от 300 до 350 тысяч рублей, если не брать в расчет студии.
Квартал Издание - рассматриваемый ЖК. Выдача ключей до 28.03.2028. Высота потолков 3 метра. Квартиры сдаются в отделке whitebox. Средняя площадь квартир 57 метров. Паркинг подземный
Однокомнатные от застройщика от 11,4 до 21,7 млн. руб. Дешевые варианты - 34 метра.
Двухкомнатные от застройщика от 17,8 до 29,2 млн. руб. Дешевые варианты - 63 метра.
Цены за метр от 270 до 320 тысяч рублей, если не брать в расчет студии.
Суть этих цифр следующая. Квартал Издание выглядит как проект более высокого класса, это видно и в технических характеристиках ЖК, и в средней квартирографии, и в рендерах от застройщика. Более поздний срок сдачи тут даже играет на пользу, так как люди будут заселяться в более обжитой район.
Хочу отметить крайне неоднозначную квартирографию ЖК. Уже по Метроному застройщик приучил нас к интересному выбору планировок, тут эта история продолжается.
Минимальный размер студии 31 метр. Однокомнатные могут достигать 78 метров. Двухкомнатные - 107 метров. Трехкомнатные - 121 метра. Есть лоты с огромными террасами, двухэтажные, с собственным входом на 1м этаже. При этом есть вполне ликвидные площади и планировки, так как выбор ограничен, это делает их делает еще более привлекательными.
Добавим сюда довольно интересные программы рассрочки и траншевые ипотеки, которых нет у многих застройщиков.
⭕️ Для себя:
Мне не нравится место, люблю больше зелени и прямые линии метро к центру города. Но, если рассматривать этот район для собственного проживания, то стоит задуматься именно над этим ЖК. Цены на квартиры и качество строительства лучше конкурентов.
⭕️ Под аренду:
Студии имеют избыточную площадь и не выдерживают конкуренции. Сейчас бы их можно было сдать за 55-60 тысяч рублей, но для этого сперва сделать ремонт на 32 метрах и найти человека, кому нужна большая студия в ущерб удаленности от метро. Евро-2 и Евро-3 смотрятся гораздо интереснее. Например, Евро-2 можно будет сдать тысяч за 80 при цене 11,5 млн., а на ключах они сейчас бы стоили 15 млн. В 2028 году, с учетом инфляции, можно увидеть 18 млн. за подобную квартиру.
⭕️ Под инвестиции:
С учетом вышеизложенного, рост цены на ключах должен составить 57% или 14.25% годовых. Это почти сравнимо с текущими депозитами. НО! Далеко не факт, что такие высокие проценты по вкладам сохранятся на 4 года. Да и недвижимость - более надежный актив.
☝🏻 Вывод:
Мне в целом нравятся жилые комплексы от Брусники в Москве. У Издания уже нет такого провального расположения, как у Метронома. Видно неплохое соотношение цены и качества. При правильном выборе лота и варианта оплаты может получится довольно интересное предложение, естественно, если вы принимаете данный район. Я включаю сейчас в свои подборы этот ЖК для некоторых клиентов, тем более у нас могут быть дополнительные скидки.
