Под Петербургом на продажу выставлено около 1200 индивидуальных домов по цене от 30 млн рублей.
За год предложение в дорогом сегменте несколько сократилось: год назад, по данным ЦИАН, на загородном рынке продавали 1400 лотов такого уровня. Часть объектов реализовали, часть владельцы сняли с продажи: поспешных сделок (в связи с мобилизацией, отъездом и пр.) стало меньше.
Условно дорогое предложение делят на «элитку» (более 50 млн рублей) и бизнес-класс (от 30 до 50 млн рублей). Весь объем лотов распределяется между этими категориями почти поровну: 635 вариантов - в бизнес-классе, 575 - в элитной категории.
В элитном классе 40% предложения приходится на дорогой и престижный Курортный район. В бизнес-классе на Сестрорецк-Репино-Зеленогорск приходится вдвое меньше вариантов: 18%.
Предложение достаточно разнообразное: дома - от 200 до 600 кв. м, из бруса, из кирпича, из газобетонных блоков; есть и дорогие каркасные варианты (в престижных локациях).
Довольно много лотов предлагается в действующих коттеджных поселках; впрочем, не меньше и в зонах ИЖС, в границах населенных пунктов.
Аналитики Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» подсчитали, что за год в поселках бизнес-класса средняя стоимость домовладения увеличилась всего на 4%, с 34,32 млн до 35,63 млн рублей. В элитном сегменте подорожание более заметно: плюс 22,6%, от 73,26 млн весной 2023 года до 89,82 млн на апрель 2024-го. Впрочем, с такой динамикой согласны не все эксперты.
В целом участники рынка и эксперты оценивают ситуацию в дорогом сегменте как относительно стабильную и не предвидят резких колебаний конъюнктуры. С одной стороны - денег, запертых в стране, стало больше. С другой - строить долгосрочные планы, на десятки лет вперед, несколько проблематично.
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
- Рост стоимости домовладений в дорогом сегменте вполне обоснован. Удорожание на рынке недвижимости происходит (в том числе) в зависимости от роста ставки ЦБ. На стоимость денег завязано все: и стройматериалы, и затраты на рабочую силу.
При этом в дорогом сегменте загородного рынка есть специфика: меньше игроков, мало продавцов, и покупателей тоже немного. Массовый продукт дает большие доходы на масштабе, на небольшой прибыли с множества покупателей. В дорогом сегменте - другие затраты, крупные вложения на старте, поэтому иные механизмы ценообразования.
Я полагаю, что и сезонный подъем будет, но в целом продажи в этом году будут существенно скромнее, чем в 2023-м. Не из-за цен, здесь другие причины. В прошлом году совпало сразу несколько факторов. Еще была инерция пандемии и обусловленный этим высокий интерес к загородной жизни; часть людей была вынуждена отказаться от привычных направлений отдыха и пересмотреть свои зарубежные активы. Проще говоря: часть капиталов оказалась заперта внутри страны.
При этом я пока не вижу роста экономики, не вижу появления новых клиентов. Происходит адаптация. Кто-то уехал, кто-то вернулся; бизнес перестроил логистику. Предприниматели приспособились. Шок 2022-2023 года прошел; теперь, я думаю, в дорогом сегменте загородного рынка нас ждет пара лет тишины. Сделки будут, но далеко не в том количестве, что в предыдущие два года.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty:
- На рынке немного проектов со стоимостью домовладений от 50 млн рублей и выше. КП Aurinko Deluxe в Солнечном; HonkaNova, тоже в Солнечном; «Териоки Клаб» в Зеленогорске; несколько объектов в «Ламбери», поселок OSKO, КП «Медовое» - в нем еще есть предложения от застройщика, хотя проекту 15 лет. И КП «Образ жизни» в Мистолово, в Охта-парке. Из новых - КП «Оберег» в Ленинском. Из относительно удаленных - поселок «Сосны» на Суходольском озере.
Есть поселки, где за последний год стоимость вообще не менялась - в «Ламбери», OSKO, Aurinko. В КП «Оберег» за полтора года повысилась стоимость на 20%, на некоторые лоты. На мой взгляд, говорить о росте средних цен на 22,5% - это немного завышенная оценка. Мы полагаем, более реально говорить о подорожании от 5 до 15%. В «Арт Д’Эко» менялись цены на отдельные лоты, тоже в пределах 5-10%.
При этом за готовые дома на вторичном рынке покупатели готовы даже переплачивать. Год назад такие запросы составляли около 30%, сейчас - 50%. Особенно если в доме никто не жил. Интересуются домами, которые девелоперы строят на продажу. Раньше к таким объектам относились настороженно, сейчас - наоборот. И таких объектов не хватает.
Они могут быть расположены в коттеджных поселках, или в сложившейся застройке. В КП «Арт Д’Эко» в прошлом году мы продали четыре готовых дома.
Элитный сегмент - это точечная застройка, немного объектов; большие затраты девелопера, но и высокая маржа. В бизнес-классе, при средней стоимости 30-40 млн рублей, строительство не только «под заказ», но и на продажу становится вполне нормальной схемой. Строители уже набрались опыта, реже допускают ошибки. И прислушиваются к агентам: что будет лучше продаваться?
Общий объем продаж в элитном сегменте, вместе с вторичным рынок - до 100 сделок в год. Когда появляется новый проект, на первом этапе в нем продажи могут идти довольно активно, в том числе - из-за новизны предложения. А потом процесс может затянуться на годы, 10 лет - далеко не предельный срок.
Спрос в дорогом сегменте в 2024 году, возможно, будет чуть ниже, чем в 2023-м. Но, если говорить о долгосрочных тенденциях - привлекательность городской жизни снижается. Притягательная сила мегаполиса слабеет.
