☠️ Еще одно из частых заблуждений: при занижении пишется расписка на «неотделимые улучшения» и такой доход не облагается налогом.
Пример:
"Продавец написал покупателю расписку о том, что получил 6 млн. руб. за произведенные в квартире неотделимые улучшения. Обязан ли продавец отразить эту сумму в декларации и заплатить с нее налог?"
Разбираем:
Продавец получил от покупателя 6 млн руб - это доход продавца (см. п. 1 ст. 42 НК РФ). При этом, статьей 217 Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения данного вида дохода. Какие доходы освобождены от налогообложения обсуждали здесь.
️Соответственно, если продавец получил деньги за неотделимые улучшения, то он обязан отразить эти доходы в декларации 3-НДФЛ и заплатить со всей суммы налог на доходы физических лиц.
️Если этого не сделать, то грозит штраф за неподачу декларации + штраф за неуплату налога + пени за просрочку уплаты налога. Об их размерах писали здесь.
Да, если налоговая не узнает, то и санкций никаких не последует. А если узнает?
- Например, в договоре купли-продажи вы упомянули про отдельную оплату неотделимых улучшений?
- Или безналом эти деньги перечислили (аккредитив, СБР, перечисление на счет)?
- Или покупатель сообщит в ФНС, оформляя налоговый вычет на приобретение или по какой-то иной причине?
Что касается размера налога:
Для налоговых резидентов в данном случае действует прогрессивная ставка - от 13 до 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Т.е. будут суммироваться за календарный год все полученные доходы, облагаемые налогом по этой ставке.
Затем с суммы дохода до 5 млн рублей налог рассчитают по ставке 13%, а с превышающей суммы - по ставке 15%.
Поскольку неотделимые улучшения - это не отдельное самостоятельное движимое имущество (диван, торшер, шкаф), а что-то неразрывно связанное с объектом недвижимости (стяжка, побелка, покраска, обои, провода и т.д.), т.е. результат работ, то из этого следуют еще два вывода:
- не предусмотрено минимальных предельных сроков владения, по истечении которых можно не платить налог с дохода,
- нельзя применить налоговый вычет в размере 250 тыс руб. (применяемый к движимому имуществу), а также нельзя зачесть расходы.
Для налоговых НЕрезидентов РФ размер НДФЛ равен 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). А что было бы, если расписка была не за неотделимые улучшения, а за мебель и технику, расположенные в квартире?
Мебель и техника - это движимое имущество. Доходы от продажи движимого имущества подлежат налогообложению в случае, если не истек минимальный предельный срок владения 3 года. Возможно применение вычета в размере 250 тыс руб., либо снижение суммы дохода от продажи на сумму расходов по приобретению этого имущества.
Давайте разберем информацию про минимальные предельные сроки владения для недвижимого имущества (по истечении которых доходы от продажи недвижимости освобождаются от уплаты налога)
✅ Минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3️ года в следующих случаях (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/):
🔸право собственности получено в порядке приватизации;
🔸право собственности получено по договору дарения от супруга или близкого родственника (это родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры);
🔸право собственности получено в порядке наследования;
🔸право собственности получено по договору пожизненного содержания с иждивением (обратите внимание, что другие виды ренты не попадают под этот пункт),
🔸при продаже жилой недвижимости, если на момент регистрации перехода права собственности к новому собственнику нет другой жилой недвижимости в собственности продавца (в т.ч. в совместной собственности супругов (https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/10780518/)). Если же иная жилая недвижимость в собственности продавца имеется, то запись в ЕГРН о ней должна быть внесена не более чем за 90 дней,
🔸при продаже земельного участка с постройками, на котором находится жилое помещение, попадающее под предыдущий абзац. В этом случае трехлетний срок распространяется также на этот участок и постройки на нем (см. также Письмо Федеральной налоговой службы от 04.08.2021 Nо СД-4-11/10992 (https://sudact.ru/law/pismo-fns-rossii-ot-04082021-n-sd-4-1110992/?)).
В ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5️ ЛЕТ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/).
Причем, по истечении минимальных предельных сроков владения налог с продажи недвижимости НЕ должны платить ни налоговые резиденты РФ (https://t.me/risrf/608), ни налоговые НЕрезиденты!
НЕ требуется декларировать доход от продажи недвижимости и НЕ требуется платить с него налог, если доход освобожден от налогообложения в связи с истечением минимального предельного срока владения.
Кстати, что Налоговым кодексом РФ предусмотрено право субъектов РФ (регионов) снизить в своем регионе минимальный предельный срок владения. Насколько нам известно, таким правом воспользовались Амурская область, Республика Алтай, Иркутская область, Карачаево-Черкесская Республика, Магаданская область, г. Севастополь, Ставропольский край, Ханты-Мансийский автономный округ.
✅ По общему правилу минимальный предельный срок владения (в целях налогообложения) считается с даты внесения записи о собственности в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ) (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0357f6ec88e3d6d7616956dbeb6b6a07e2b393dd/).
Но есть ИСКЛЮЧЕНИЯ, например:
🔹 если право собственности на жилое помещение возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе (ДДУ, инвестиционный договор, ЖСК, договоры уступки прав по указанным договорам), 👉 минимальный предельный срок владения считается с даты внесения продавцом полной оплаты по такому договору (при этом, не важна дата доплаты за "лишние" метры, выявленные после обмеров) (п. 2 ст. 217.1 НК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/)),
🔹 если право собственности на жилое помещение зарегистрировано на основании решения суда, при этом право требования этого жилого помещения возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе (ДДУ, инвестиционный договор, ЖСК, договоры уступки прав по указанным договорам), 👉 минимальный предельный срок владения считается с даты внесения продавцом полной оплаты по такому договору (при этом, не важна дата доплаты за "лишние" метры, выявленные после обмеров) (п. 2 ст. 217.1 НК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/), Письмо Федеральной налоговой службы от 17.12.2021 Nо БС-4-11/17781@ (https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_fts/about_nalog/11723569/?))
🔹 если право собственности на нежилое помещение возникло в результате участия в строительном кооперативе (напр., ГСК), 👉 минимальный предельный срок владения считается с даты, когда будет выполнено два условия: подписан передаточный акт + внесена полная оплата (п. 4 ст. 218 ГК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3cce1aa143725a319a736327f1fd19a11f3c3fb5/?), Письмо Федеральной налоговой службы от 17 июня 2021 г. N БС-19-11/237@ (https://www.audar-info.ru/na/article/view/type_id/15/doc_id/75904/?))
🔹 если недвижимость получена по наследству, 👉 минимальный предельный срок владения считается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/835f8a821039f024986397e42daaab6de52991f1/), ст. 1113 ГК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/cf6357b02aff02305ea27fd0bfa125e244d2149d/))
🔹 если жилая недвижимость получена по реновации (применимо только к московской недвижимости), 👉минимальный предельный срок владения считается от срока начала владения жилым помещением, взамен которого предоставлена квартира (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/). Здесь важно помнить, что не каждый снос дома идет по программе реновации, есть и другие программы, но на них данный пункт не распространяется!
🔹 если недвижимость приобреталась собственником в несколько этапов по долям, 👉 в отношении этого собственника минимальный предельный срок владения считается с момента приобретения им первой доли в указанной недвижимости (Письмо ФНС России от 22.10.2012 No ЕД-4-3/17824@ (https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_fts/about_nalog/3986738/))
🔹 если имущество приобреталось в браке в совместную собственность (неважно на чье имя из супругов), а потом перераспределялось в рамках соглашений о разделе, либо выделялась супружеская доля при наследстве, то 👉 минимальный предельный срок владения считается, как правило, с даты изначального приобретения в совместную собственность (Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 09.12.2020 No 03-04-05/107442 (https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/74947212/))
🔹 если приобретались комнаты в коммунальной квартире, а потом их объединили в квартиру, 👉 минимальный предельный срок владения считается с момента приобретения последней комнаты (Определение Верховного суда РФ от 06.04.2016 No 70-КГ15-16 (https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71287604/), п. 11 Письма ФНС России от 07.07.2016 No СА-4-7/12211@ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_202036/))
🔹 если был раздел или объединение земельных участков, то 👉 минимальный предельный срок владения считается с момента регистрации в ЕГРН собственности на вновь образованные участки (Определение Верховного суда РФ от 19.12.2016 No 53-КГ16-16 (https://www.audar-info.ru/na/editArticle/index/type_id/13/doc_id/15535/release_id/42231/), п. 19 Письма ФНС России от 17.04.2017 No СА-4-7/7288@ (https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71569844/), Письмо Федеральной налоговой службы от 01.10.2021 Nо БС-19-11/354@ (https://www.klerk.ru/doc/520194/))
"Если у меня в собственности больше ничего нет из недвижимости, т.е. я продаю единственное жилье, я должна буду заплатить налог с продажи?"
✅ Правильный ответ - Если истек минимальный предельный срок владения 3 года, то доходы от продажи единственного жилья освобождаются от уплаты налога. Указанное освобождение распространяется в том числе на налоговых НЕрезидентов. Минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3️ года в следующих случаях:
🔸при продаже жилой недвижимости, если на момент регистрации перехода права собственности к новому собственнику нет другой жилой недвижимости в собственности продавца (в т.ч. в совместной собственности супругов (https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/10780518/)). Если же иная жилая недвижимость в собственности продавца имеется, то запись в ЕГРН о ней должна быть внесена не более чем за 90 дней. Но можно подойти к вопросу Марии более дотошно. Возможно, она впринципе ничего не понимает в налогообложении доходов физлиц и такого краткого ответа ей будет не достаточно (она еще и во вред себе его может применить🙄).
Возможно, придется объяснять с какого момента начинать отсчет 3 летнего срока. И для этого потребуется ознакомиться с правоустанавливающими документами.
Например, квартира приобретена по ДДУ - тогда срок считаем с даты полной оплаты цены ДДУ застройщику.
Или квартира получена по наследству, тогда срок тоже три года, но отсчет идет от даты смерти наследодателя.
Также стоит уточнить у Марии нет ли какой-то жилой недвижимости, которая в период брака приобреталась на имя мужа (в ЕГРН в качестве собственника в настоящий момент указан только муж). И выяснить является ли такая недвижимость совместным имуществом супругов. Ведь может оказаться, что продаваемая квартира для Марии не является "единственным жильем".
Можно уточнить в каком регионе Мария зарегистрирована по месту жительства и посмотреть не предусмотрены ли местным законодательством меньшие минимальные предельные сроки владения недвижимостью, по истечении которых налог с дохода от продажи платить не нужно.
Если окажется, что минимальный предельный срок владения не истек, то имеет смысл уточнить у Марии количество детей у нее и у мужа, возраст детей, приобретается ли взамен продаваемой недвижимости другое жилье и пройтись по остальным условиям, при совокупном выполнении которых семья с детьми освобождается от уплаты налога с продажи в отношении проданной жилой недвижимости.
Здесь тоже не важно является ли Мария налоговым резидентом РФ.
Ну а если все вышеуказанное не подошло, то дальше уже будет важно:
- за какую цену Мария продает недвижимость,
- какая кадастровая стоимость недвижимости,
- является ли Мария налоговым резидентом РФ, в том году в котором получит деньги от продажи недвижимости,
- если Мария налоговый резидент РФ, то какие расходы понесла при приобретении квартиры и какие вычеты можно применить.
_________________________________________________________________________________________
Друзья, подписывайтесь на наш канал, мы рассказывает о новостях на рынке недвижимости, налогах и ипотечных программах.
- телеграм - https://t.me/+PVwzTsoJsJRiYjQy